«Покупатели недвижимости приобретают стены» — это утверждение совсем недавно было справедливым для большинства потребителей. Людей не пугали ремонты, многие смело оформляли в собственность полуразрушенные квартиры, чтобы довести их до ума. Но популярность таких направлений, как флиппинг и хоумстейджинг, показывает, что сегодня покупатели не хотят возиться с переделками, предпочитая заехать и сразу жить. Их интересуют готовые квартиры с техникой и элементами декора.
Флиппинг— инвестиционная покупка недвижимости с целью выгодной перепродажи. В период между сделками флиппер меняет объект кардинально или незначительно, создавая полностью готовый для жизни интерьер.
Хоумстейджинг — предпродажная или предарендная подготовка недвижимости для создания привлекательного образа в глазах покупателя или арендатора.
Внушительный опыт нашей сегодняшней героини это подтверждает. Хоумстейджинг Алина Репина открыла для себя случайно, когда в 2019 году решила сдать свою квартиру после ремонта. Она разложила подушки, пледы, повесила гирлянду и сделала фото. Внезапно это объявление стало вирусным, а квартира сдалась за один день.
Сейчас Алина руководит собственным агентством недвижимости: через хоумстейджинг в нём проходит каждый объект перед продажей. Вложения в пределах 50–100 тысяч ₽ приносят собственникам дополнительный доход в сотни тысяч, а то и миллионы и позволяют продавать квартиры гораздо быстрее. Алина поделилась с нами рекомендациями, что для этого нужно сделать в первую, вторую и третью очередь на примере конкретного объекта.
«Писательская дача» в многоквартирном доме
Недавно нам поступил заказ на продажу огромной трёшки площадью 105 кв. м в Мытищах, на станции «Перловская».
Я зашла в квартиру и сразу влюбилась — в ней было столько света и воздуха! Трёхметровые потолки, большие комнаты, окна на три стороны и — главное — роскошный эркер в гостиной. Сразу представила, как классно там сидеть в кресле-качалке, пить старое вино, читать «Доктора Живаго» и чувствовать себя не в квартире в Мытищах, а на писательской даче в Переделкине. Благо и коллекционных вин, и книг на нашем объекте было достаточно.
И в этом состояла основная проблема: в квартире было много, очень много всего. Её красоту было сложно разглядеть за грудой вещей, оставшихся от дружной и счастливой жизни прошлых хозяев. Так бывает: жили в квартире люди, читали книги, смеялись, готовили, мечтали, а потом разлетелись кто куда. Остались только вещи, и их надо разбирать. Но как?
Варианты расхламления
Расхламление (или деклаттеринг) — это шаг №0 практически в любой квартире старого фонда. Покупатель не желает видеть следы чужого присутствия в том месте, которое хочет сделать «своим». В рамках хоумстейджинга жильё нужно сделать уютным, но обезличенным — никаких стоптанных тапочек, спортивных плакатов и старых зубных щёток. И здесь встаёт вопрос: что делать с коралловым рифом вещей, которым обрастает квартира за долгие годы?
Есть несколько способов. Например, собственник может разобрать всё самостоятельно и рассортировать вещи: нужное увезти, ненужное выбросить, отдать родственникам или благотворительным организациям. Звучит отлично, вот только на практике это не работает, особенно если это дом, где собственник провёл детские годы.
Невозможно перебирать семейные фото, трогать любимую чашку папы, стирать с обоев засечки от карандаша: «Вот, оказывается, какого я был роста в 11 лет!» Мучительный процесс разбора может затянуться на месяцы, а то и не закончиться никогда. Так возникают квартиры, которые годами пустуют потому, что их хозяевам больно и тяжело ими заняться.
Увы, но на рынке пока нет универсального решения этой проблемы. Есть сервисы, в которые можно сдать вещи, но далеко не все принимают, например, мебель. Также в большинстве случаев придётся вывозить всё самому — мало кто предлагает свой транспорт.
Можно нанять грузчиков, заказать контейнер для вывоза мусора и так очистить квартиру за один заход. Вот только хоумстейджингу это не подходит — голые стены так же плохи, как и захламлённость. А разбирать вещи по частям (например, оставить комод, но выбросить содержимое ящиков) грузчики не будут.
Также подчистую вам могут помочь с расхламлением владельцы антикварных салонов. С ними можно ещё и заработать — антиквары охотятся за старыми квартирами на продажу, в которых нередко среди хлама встречаются по-настоящему ценные вещи. Можно прислать им фото квартиры, и специалист прикинет, сколько можно выручить с продажи, и заберёт всё, заплатив с этого 30% реальной стоимости.
Но что делать тем, у кого в квартире нет антиквариата?
Расхламление — как это делаем мы
Во время работы мы методом проб и ошибок выработали следующую схему:
- Тщательно записываем пожелания собственника: какие из вещей он хотел бы забрать до или после продажи. В этой квартире собственник разрешил выкинуть всё, кроме фото и некоторой техники.
- Дополняем список хоумстейджерскими пожеланиями. На этом объекте мы оставили мебель из массива дерева, красивые витрины «ИКЕА», кровать и диван. А выкинули устаревшие предметы меблировки из прихожей, старый холодильник с балкона, фортепиано, лишние тумбы и личные вещи.
- Далее мы сводим списки от собственника и от нас в единое техзадание и отдаём нашему подрядчику, который приезжает, и за один день рассортировывает вещи, и вывозит ненужное.
Мы платим только за вывоз мебели (в этом случае 10 000 ₽), потому что основной заработок нашего партнёра — перепродажа вещей, которые собственник решил выбросить. Мне нравится такой подход: он позволяет подарить вторую жизнь старым предметам, а в этой квартире их было немало — набралось больше 80 полных мешков по 240 литров, почти целая «газель». Работы заняли 15 часов.
Кое-что из старой техники мы продали по объявлениям самостоятельно, что позволило собственнику сэкономить при оплате последующих ремонтных работ. Потом мы заказали клининг, и три женщины убирали квартиру в течение пяти часов. Это обошлось в 18 000 ₽. И далее мы приступили к «косметике».
Небольшой косметический ремонт
Чтобы увеличить шансы квартиры на продажу, совсем необязательно создавать интерьер с нуля — достаточно чуть-чуть обновить имеющийся. Например, на этом объекте мы оставили акцентную стену, но изменили её цвет — с устаревшего красного на более спокойный и глубокий серый с поэтичным названием «Ночные драгоценности» (OONN 13/000 из палитры Dulux).
Получилось так хорошо, что мы сразу решили — кадр с этой стеной, эркером и диваном будет стоять первым в объявлении. Это тоже лайфхак: чтобы быстрее продать недвижимость, важно правильно выбрать главное фото.
Краской нейтрального, но не «больничного» белого оттенка (Tikkurila G497 Пар) мы обновили коридор и одну из комнат. Также мы подклеили обои в том месте, где они отошли — много лет назад наших собственников залил сосед. Устаревшие светильники на кухне, в прихожей и одной из комнат поменяли на недорогие, но современные.
Также мы привезли со своего склада текстиль, например тюль Inspire. Подобный простой белый тюль мы используем практически на всех своих объектах. Он стоит в несколько раз дешевле, чем полноценные шторы и при этом моментально придаёт окну опрятный и уютный вид.
Как обычно, мы добавили декоративные подушки, которые закупаем в магазинах Hoff, «Домаркет» и «Лемана ПРО», а также пледы («Диван.ру» и Hoff). Кровати мы застилаем, за редким исключением, белым постельным бельём — это добавляет квартире свежести. В этой квартире для фотосессии мы купили пионы и гортензию — хотелось поддержать дух писательской дачи.
Сколько мы потратили и что это дало
За переделку мы заплатили:
- 10 000 ₽ — расхламление.
- 2800 ₽ — мешки для мусора.
- 18 000 ₽ — клининг.
- 16 000 ₽ — краска.
- 8000 ₽ — расходники.
- 25 000 ₽ — оплата рабочих.
- 9700 ₽ — светильники.
Итого 89 500 ₽.
Текстиль и декор в стоимости переделки мы не учли, так как взяли его с нашего склада и после продажи вернём, ведь покупателям обычно не нужны постельное бельё, подушки и чужие пледы.
Также собственнику удалось сэкономить на переделке благодаря продаже по объявлениям:
- Комод — 2000 ₽.
- Кондиционер — 9000 ₽.
- Вентилятор — 2000 ₽.
- Читалка — 2000 ₽.
Итого 15 000 ₽.
Таким образом, за вычетом заработанного собственница потратила 74 500 ₽. Конечно, это не дизайнерский ремонт, а небольшая переделка, но её достаточно, чтобы освежить квартиру перед продажей.
Мы дали объявление, и оно сразу стало набирать в несколько раз больше органических просмотров, чем конкуренты по району. А у нас в подобном метраже их было 16, и только на одном из них, кроме нашего, был сделан хоумстейджинг.
Мы провели восемь просмотров и через месяц нашли покупателя. Им оказался сосед, который так же, как и я, влюбился в эту планировку и в тот самый эркер! Ну а дальше Центробанк поднял ключевую ставку, ипотеку на недостающую часть суммы ему, увы, не дали, так что первоначальный взнос он решил до лучших времён положить на депозит. Поэтому ищем новых жильцов дальше.
Хоумстейджинг — это фантазия
Для меня хоумстейджинг — это невероятно интересный творческий процесс, в котором переплетаются маркетинг, дизайн и психология. Мне нравится впервые заходить в квартиру и пытаться уловить её характер: какая она? Что в ней главное?
Если вы прямо сейчас готовитесь к продаже квартиры, зайдите в неё, выдохните и попробуйте посмотреть новым, незамутнённым взглядом. Может быть, берёзы за окном? И тогда к ним напросятся постеры или диван такого же зелёного цвета. Или это дворец былых времён с лепниной и высокими потолками? Покрасьте в белый разноцветные обои, чтобы подчеркнуть благородство интерьера.
Я обожаю квартиры в старом фонде: каждая неповторима, просто нужно разглядеть её душу под слоем вещей и пыли. Звучит пафосно, но ровно так и ощущается. Люди ведь не квадратные метры покупают, а впечатления и ощущения. С помощью хоумстейджинга мы создаём отдельный мир и приглашаем в него покупателя.
Фотографии из личного архива героини статьи
