Ошибка в договоре купли-продажи

От опечаток и помарок не застрахован никто, даже опытные юристы, риэлторы и сотрудники Росреестра. Рассказываем, что делать, если нашлась ошибка в договоре купли-продажи квартиры, насколько это критично, как всё исправить и кто должен за это отвечать.

Какие бывают ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Все ошибки в документах, касающихся недвижимости, делятся на два типа: технические (несущественные) и реестровые (существенные).

Техническая ошибка в договоре купли-продажи — это самый простой тип ошибок. К ним относятся мелкие неточности в описании квартиры, опечатки, грамматические ошибки или ошибки в окончаниях. Например, если составитель договора вместо «Анастасии Юрьевны» написал «Анастасией Юрьевны», это техническая ошибка. Такие ошибки считаются несущественными, так как не влияют на суть сделки, не искажают её условия и не затрагивают интересы третьих лиц. Сложнее дело обстоит с ошибками второго типа.

Реестровые или существенные ошибки — это неточности в формулировках или даже форме договора, которые затрагивают интересы участников сделки, искажают её суть и условия. Примеры таких ошибок:

• неверно указанная цена. Иногда случайно приписанный ноль увеличивает сумму сделки в разы, а обнаруживается это только после регистрации перехода прав и подачи налоговой декларации от лица продавца. Соответственно, сумма налога к уплате становится огромной.
• нарушена форма договора: стороны заключили ДКП в простой письменной форме, а нужно было заверить документы у нотариуса. Все сделки, которые совершаются с участием несовершеннолетних собственников, с отдельными долями, без личного присутствия продавца по доверенности должны совершаться с участием нотариуса.
• неправильно указан кадастровый номер квартиры или другие идентификационные данные объекта. К таким данным относятся адрес, площадь, кадастровая стоимость, информация об обременениях, тип объекта и т. д. В общем, всё, что позволяет чётко идентифицировать предмет сделки и не перепутать его ни с каким другим.

Существенные ошибки в договоре купли-продажи недвижимости недопустимы. Если на технические в некоторых случаях можно закрыть глаза, то с реестровыми, существенными ошибками совершенно точно возникнут сложности: Росреестр может отказать в регистрации перехода прав, сделку даже могут признать ничтожной или недействительной.

Допускаются ли исправления в договоре купли-продажи

Всё зависит от того, какого это рода исправления. Зачеркивать текст в уже готовых документах и править от руки, естественно, не стоит. Нужно обратиться в ту инстанцию, которая допустила ошибку, и добиться внесения изменений в договор. Тогда старый экземпляр будет признан недействительным, а участники сделки получат на руки верные документы. О том, как этого добиться, расскажем ниже.

Как исправить ошибку в договоре купли-продажи

Здесь тоже многое зависит от того, на каком этапе эта ошибка была обнаружена. Если договор ещё не подписан, а опечатку нашел юрист или риэлтор при вычитке бумаг, проблем не будет. Можно просто переделать драфт договора и подписать уже верный вариант.

Сложности начинаются, если в договоре купли-продажи допущена ошибка, а её обнаружили уже после заключения сделки. Например, на этапе подачи документов в Росреестр для регистрации перехода прав собственности или при составлении налоговой декларации.

Чаще всего критичные и технические ошибки в документах замечают регистраторы Росреестра. Если техническая ошибка в договоре купли-продажи квартиры совсем не существенная и не влияет на условия сделки и право владения, распоряжения и собственности, то ею могут пренебречь.

Бывают и другие ситуации, например, если предмет договора описан недостаточно чётко или в названии улицы пропущена буква. Такая ошибка искажает адрес или делает его несуществующим, поэтому сотрудник Росреестра, скорее всего, приостановит регистрацию и даст время на исправление ошибки. Заявитель в этом случае получит уведомление от ведомства, в котором должна быть указана причина отказа в регистрации. После исправления ошибок в договоре документы нужно будет подать заново. Делается это только через МФЦ.

В любом случае сначала нужно разобраться, как и почему появилась ошибка в тексте договора. Если это банальная опечатка или, например, ошибка в дате договора купли-продажи квартиры, то проблему решит печать и подписание нового договора либо составление допсоглашения. Сложности при этом могут появиться, только если стороны сделки разъехались и живут в разных регионах или даже странах. Тогда придется действовать по нотариально заверенной доверенности.

Самый сложный вариант — когда ошибка изначально была допущена в других правоустанавливающих документах и оттуда перешла в договор купли-продажи. Например, нотариус неправильно указал данные в свидетельстве о праве на наследство или сотрудник оценочной компании допустил ошибку в своих документах. Тогда придётся обращаться в эти инстанции тоже — связываться с нотариусом или оценочной компанией и узнавать, что и в какие сроки можно сделать.

Сколько времени занимают исправления в договоре купли-продажи и сколько это может стоить

Правила и сроки для исправления ошибок, касающихся сведений из ЕГРН, подробно прописаны в ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Мелкие ошибки могут быть исправлены в течение 3-5 рабочих дней, а на исправление крупных даётся месяц.

В самых сложных ситуациях, если ошибки могут нанести вред третьим лицам и правообладателям, нарушают их интересы, то исправления вносятся только по решению суда. В этих случаях сложно сказать точно, сколько времени и денег понадобится.

В любом случае за внесение изменений в данные ЕГРН нужно оплачивать госпошлину в размере 350 рублей. Технические ошибки, допущенные самими сотрудниками Росреестра, исправляются бесплатно.

Коротко о главном

Если найдена опечатка в договоре купли-продажи квартиры, это может быть в одном случае неприятно, но не критично, а в другом — повлечь за собой много сложностей, вплоть до невозможности распоряжаться купленной собственностью. Иногда исправить такие ошибки можно, просто переделав договор и заново его подписав, а в самых сложных ситуациях придётся обращаться в суд. Точный алгоритм действий зависит от многих факторов и часто может быть определён только после консультации с юристом.

Фото на обложке: Freepik