Как заставить соседа снести незаконную постройку

Собственники загородной недвижимости иногда сталкиваются с ситуацией, когда соседи нарушают их права, не соблюдая строительные нормы, требования пожарной или санитарной безопасности при строительстве на своём участке. Соседи могут возвести слишком высокий забор, поставить туалет рядом с границей или своим строительством перекрыть единственный подъезд к вашему участку.

Разберёмся, как грамотно отстоять свои права, если постройка соседа их ограничивает, куда обращаться и какие меры предпринять, чтобы заставить другого землевладельца исправить ситуацию.

Как застраивать земельный участок, чтобы не нарушить права соседей

Нормы частного строительства на земельных участках регулируют ПЗЗ — правила землепользования и застройки. В разных регионах и населённых пунктах действуют разные правила, установленные местной администрацией. Например, в каждом из муниципальных образований Московской области правила свои. Региональные ПЗЗ дополняют и расширяют условия федерального закона и российских строительных норм, но не могут им противоречить.

Правила землепользования указывают:

• на каком расстоянии от границ участка можно возводить разные постройки;
• какой минимальный и максимальный размер может иметь земельный участок в населённом пункте;
• максимальное количество этажей в частном коттедже;
• допустимую долю участка, которую можно занять жилыми и нежилыми сооружениями.

Например, федеральные ПЗЗ рекомендуют устанавливать дом минимум в 3 м от границ земельного надела, а в Москве таких ограничений нет, поэтому в столице соблюдать их не обязательно.

Расстояние между домами на разных участках земли также ограничивают правила пожарной безопасности. Чтобы остановить распространение огня, между домами из камня, кирпича или бетона должно быть не менее 6 м, если в домах деревянные перекрытия — 10 м, а между строениями из бревна — 15 м.

Санитарно-бытовые нормы предписывают минимальное расстояние между домами, санитарно-техническими постройками, птичниками и сараями для скота, деревьями и кустарниками. Расстояние от туалета или компостной кучи до колодца не должно быть меньше 8 м, от жилого дома до бани или сауны — от 8 м, от дома до уборной — от 12 м. При этом неважно, находятся эти объекты на одном или разных участках земли.

Кусты, туалеты, гаражи могут находиться не ближе 1 м к границе участка. Для больших деревьев, птичников и сараев для мелкого скота минимальное расстояние до границы — 4 м, для жилых домов — 3 м, для деревьев среднего размера — 2 м.

Что делать, если сосед нарушает пожарные, санитарные, строительные нормы

В первую очередь следует свериться с федеральными и региональными правилами частной застройки, противопожарными и санитарными нормами, чтобы убедиться, что соседи их не соблюдают. При этом важно учитывать, что правила застройки часто носят рекомендательный характер. Например, максимальная высота забора между участками, рекомендованная ПЗЗ, — 1,8 м, но можно сделать забор выше, если согласовать его с соседями.

Затем стоит попытаться решить вопрос мирным путём. Поговорить с владельцем соседнего участка и объяснить, что его туалет, птичник или забор нарушает строительные или пожарные нормы и мешает вам наслаждаться отдыхом на природе или пить чистую воду из скважины. Возможно, сосед просто не знает о правилах строительства, и вам удастся уладить конфликт без суда.

Если землевладелец игнорирует предупреждения и отказывается остановить незаконное строительство, можно привлечь в разговор представителя правления СНТ и напомнить соседу о штрафах:

• Нарушение правил пожарной безопасности карается штрафом от 5 до 15 тыс. рублей.
• Если случится пожар и из-за нарушений пострадают соседи и их имущество, кроме возмещения ущерба придётся заплатить штраф до 50 тыс. рублей.
• За возведение уборной рядом с домом и другие нарушения санитарных норм могут оштрафовать на сумму от 3 до 5 тыс. рублей и потребовать демонтировать конструкцию.
• За самозахват земли предусмотрен штраф в размере 1–1,5% от кадастровой цены участка, минимум 5000 рублей. Как правило, споры между частными землевладельцами направляют в суд, штрафуют только за прирезанную муниципальную землю.

Если сосед не реагирует на устное предупреждение, можно обратиться в контролирующие органы:

• На перестановку забора с захватом государственной земли можно пожаловаться в земельный надзор Росреестра.
• С жалобой на строительство с нарушением пожарной безопасности можно обратиться в государственный пожарный надзор: прийти в региональный отдел ОНД и ПР или написать жалобу на сайте главного управления МЧС области.
• На неправильную установку канализации или септика можно пожаловаться в Роспотребнадзор и санэпидемстанцию.
• На строительство жилого дома на земле, не предназначенной для этого, можно подать жалобу в органы местной администрации или в Росреестр.

Органы власти не только выпишут штраф нарушителю, но и потребуют остановить работы и снести постройку, если она нарушает нормы.

Когда стоит обращаться в суд

Обращения в суд из-за строительства на земельном участке ответчика в законе называют «спорами об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения». В таких случаях суд далеко не всегда принимает сторону заявителя и выносит постановление снести постройку. Чаще нарушителю предлагают защитить права соседа другими способами, например установить противопожарную стену, а не сносить дом, расположенный слишком близко к соседнему. Если постройка незначительно нарушает ПЗЗ и не угрожает жизни и здоровью людей, суд не заставит её демонтировать или реконструировать.

В суд стоит обращаться, если пострадавшая сторона здраво оценивает перспективы судебного разбирательства, имеет в наличии все документы на свой земельный участок, а по плану межевания можно однозначно установить нарушения соседа. При этом важно учитывать, что судебное разбирательство может занять несколько лет, если первые инстанции откажут в удовлетворении иска.

Чтобы сэкономить время, стороны могут заключить мировое соглашение до вынесения решения суда (ст. 173 ГПК РФ). Его может предложить любая сторона в любой момент. По мировому соглашению ответчик будет обязан снести или перестроить спорный объект в определённый срок. Если он нарушит обязательство, истец получит исполнительный лист и сможет взыскать компенсацию через судебных приставов.

Коротко о главном

Если незаконное строительство на земельном участке соседей нарушает ваши права, стоит предпринять следующие меры:

• Изучить федеральные и региональные документы, чтобы убедиться в нарушении строительных, пожарных или санитарных норм и требований.
• Попробовать решить вопрос в мирных переговорах. Рассказать о штрафах. Привлечь к обсуждению правление СНТ.
• Подать жалобу в контролирующие органы: Росреестр, МЧС, Роспотребнадзор, санитарную инспекцию.
• Рассмотреть возможность судебного разбирательства, если уверены в наличии весомых доказательств и готовы к длительному процессу.

Фотография на обложке: Freepik