Как закон охраняет право собственности: что надо знать владельцу недвижимости

Защита права собственности становится частой причиной юридических споров и судебных разбирательств. Наследники судятся друг с другом, совладельцы квартир делят доли, а бывшие супруги доказывают своё право пользования общими квадратными метрами. Рассказываем, каким образом собственник может защитить свои права и что вообще в них входит. 

Что такое собственность

С точки зрения права, собственность — это свод норм и правил, которые защищают имущество и его владельца от порчи, кражи, уничтожения и посягательств посторонних.

Собственность может быть частной, муниципальной или государственной. Это основные её формы, которые означают, что владеть собственностью могут обычные люди и юридические лица, целое государство и отдельные регионы и т. д. Есть ещё смешанная форма, когда объектом владеет, например, Россия вместе с другой страной или государство и частная компания одновременно.

К собственности могут относиться разные объекты:

• земельные участки;
• здания;
  
• помещения;
  
• природные ресурсы;
  
• рабочая сила;
  
• деньги и ценные бумаги;
  
• духовные и культурные ресурсы;
  
• результат интеллектуальной работы и т. д.
  

Нас интересует только одна форма собственности — частная недвижимость, то есть помещения, здания (квартиры, дачи, дома) и участки.

Права собственников частной недвижимости

Их определяют Конституция и Гражданский кодекс. В этих сводах в подробностях расписано, что такое собственность, какие права есть у её владельца и как можно защищать свои интересы.

Есть так называемая триада полномочий собственника, к которой относятся следующие права.

• Право владения. Владение — это физическое обладание недвижимостью. Любой гражданин России может чем-то владеть — право на это прописано в ст. 34-36 Конституции. Чтобы доказать своё право на владение недвижимостью, нужны документы: договор купли-продажи или дарения, выписка из ЕГРН и т. д.
• Право пользования. Своим имуществом собственник может свободно пользоваться в личных целях, а при желании — получать от этого доход. Например, писатель, юрист, фотограф или репетитор могут жить в своих квартирах и в них же работать. При условии, что их действия не мешают соседям и не вредят зданию в целом и окружающей среде.
  
• Право распоряжения. На «человеческом» языке это означает, что владелец может распоряжаться своим имуществом как угодно: дарить, продавать, сдавать в аренду, завещать, передавать на время в пользование другим людям и организациям. От этого глобально зависит юридическая судьба имущества — то есть можно распорядиться своей квартирой так, что она перестанет быть вашей насовсем или на время. И наоборот: если вы стали владельцем квадратных метров без ведома реального собственника, он имеет право забрать их обратно.
  

Как можно воспользоваться этими группами прав

• Вселять в квартиру членов своей семьи без подтверждения родства. Это могут быть гражданские супруги, дальние родственники и дети от предыдущих браков. А вот те, кому вы разрешили жить в своей квартире, не могут заселить других людей без вашего согласия. Исключение одно — несовершеннолетние дети. 
  Пример. Мужчина купил квартиру и начал жить в ней вместе с гражданской женой и её сыном от первого брака. Со временем сожительница предложила подселить в квартиру свою мать. Мужчина отказался, сославшись на личную неприязнь, и даме пришлось смириться с желанием собственника.
• Выселять чужих людей, не выселяясь самим. К чужим относятся и бывшие супруги, и родственники, с которыми испортились отношения.
  Пример: если бы квартира принадлежала не мужчине, а женщине, ситуация развернулась бы иначе. Она смогла бы попросить его уйти, поселив свою мать.
• Не отдавать жильё за долги, если оно единственное. Правда, эта ситуация не касается тех квартир или домов, что находятся в ипотечном залоге у банка. Если не вносить платежи вовремя, банк вправе выселить собственника, даже если у него есть несовершеннолетние дети. 
  Пример: мужчина долго не возвращал долг бывшему партнёру по бизнесу, и в результате приставы арестовали его машину в счёт долга, но не стали выселять из единственной квартиры. Это сделал через суд банк через два года за долги по ипотеке.
• Прописывать (регистрировать) в квартире любого человека — временно или постоянно.
• Зарегистрировать в квартире ООО, не переводя её в статус нежилого помещения. Жилищный кодекс не содержит никакой информации по поводу оформления юридического адреса, поэтому юридический адрес и место жительства хозяина фирмы могут совпадать.

Остальные права собственников более очевидны — это право не пускать к себе посторонних и защищать свою территорию, требовать от соседей соблюдать режим тишины, устанавливать камеру в подъезде над дверью своей квартиры, пользоваться общедомовым имуществом и участвовать в управлении домом.

Как закон защищает права собственности

Признавая понятие частной собственности, закон автоматически встаёт на её охрану. Основной способ защиты имущества — подача иска в суд общей юрисдикции.

Чаще всего адвокаты сталкиваются со спорами между бывшими супругами. Например, при разделе имущества иногда приходится доказывать, что квартира была куплена хотя и в браке, но на деньги, которые лежали на счёте супруга до заключения союза. Если получится доказать, что деньги ушли именно на приобретение квартиры, суд удовлетворит такой иск.

Ещё одна частая история — подмена договора купли-продажи договором дарения.

Третья распространённая категория исков — наследственные споры. 

Итоги

Охрана собственности — одна из самых важных функций правового государства. На стороне владельцев недвижимости «стоят» Конституция и ГК РФ. Судебная практика в этой сфере обширна, поэтому защитить свои права можно всегда. Главное — предоставить суду весомые доказательства.