Что такое аренда квартиры с правом выкупа и как её оформить

Если нет денег, чтобы купить квартиру, необязательно брать ипотеку — есть и другие схемы. Одна из альтернатив ипотечного кредитования — съём жилья с последующим выкупом. В материале рассказываем, что это такое и как происходит аренда квартир в Москве с дальнейшим выкупом.

Что такое аренда с последующим выкупом

Этот вид договора не очень популярен в России, но время от времени такая схема встречается. По своей сути, аренда с правом выкупа совмещает две простые сделки: аренду и куплю-продажу. По отдельности они не всегда выгодны и возможны. Чтобы купить квартиру и стать её собственником, покупатель должен внести за неё полную стоимость. В случае аренды квартиросъёмщик платит за временное проживание на жилплощади и, с юридической точки зрения, не может рассчитывать на большее.

Договор аренды с правом последующего выкупа предполагает, что покупатель, помимо арендных платежей, будет выплачивать выкупную стоимость, а в случае её полного погашения станет полноправным собственником жилья. Выкупную цену назначает продавец. При этом каждая сторона сделки в любой момент может от неё отказаться. В таком случае арендодатель обязан вернуть деньги, которые уплачивались квартиросъёмщиком сверх арендных платежей.

К договору можно приложить график платежей: например, в первый месяц квартиросъёмщик должен уплатить 30 000 рублей, во второй — 40 000 рублей, и так далее. Также стороны могут договориться, что плата за аренду и средства в счёт выкупной цены будут вноситься с разной периодичностью.

Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки

Ипотека — заём денег у банка на покупку недвижимости под её залог. Чтобы финансовая организация выдала ипотечный кредит, покупатель должен сделать первоначальный взнос, доказать свою платёжеспособность и иметь хорошую кредитную историю. К жилью банк тоже предъявляет определённые требования: оно не должно быть ветхим или аварийным. Кроме того, получатель займа обязательно должен оформить страховку. Для аренды с последующим выкупом всё это неактуально: арендатором может быть даже безработный или крупный должник, первоначальный взнос не нужен, состояние квартиры тоже не имеет значения.

Но следует учитывать, что при ипотечном кредите банк передаёт заёмщику квартиру в собственность, хотя и с обременениями. В случае аренды с правом выкупа жилец не может стать полноправным владельцем, пока не погасит выкупную стоимость. 

По-разному формируется и цена договора. При ипотеке стоимость жилья фиксированная и не меняется со временем, но заёмщик обязан платить процент за пользование заёмными деньгами. При аренде с правом последующего выкупа обычно нет определённости относительно цены квартиры, хотя размер выкупной стоимости и нужно чётко указать в документах. Часто стороны прописывают в договоре условие о перерасчёте цены жилья с учётом инфляции и ситуации на рынке недвижимости.

Нельзя сказать, какая схема покупки квартиры выгоднее. В обоих случаях есть свои риски и плюсы.

Чем отличается лизинг от аренды с последующим выкупом

Эти виды сделок очень похожи по сути, но различаются по механизму реализации. Лизинг — трёхстороннее соглашение, при котором лизингодатель (профильная компания или инвестор) покупает у третьего лица имущество и сдаёт его в аренду арендатору с возможностью выкупа. Платежи по этой сделке не разграничиваются на арендные и выкупные. Такой вид соглашения в законодательстве ещё называется финансовой арендой, хотя в быту чаще употребляется именно термин лизинг.

Лизингодатель существенно расширяет выбор недвижимости для выкупа, но требует проценты за свои посреднические услуги (примерно 10% годовых). Договор аренды с выкупом квартиросъёмщик заключает с арендодателем напрямую и, как правило, не платит проценты.

Плюсы и минусы сделки

Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.

Плюсы для арендатора

• В большинстве случаев квартиросъёмщик не должен платить дополнительные проценты, поэтому есть возможность купить жильё по цене ниже рыночной.
• В любой момент можно отказаться от покупки квартиры и потребовать у арендодателя вернуть все выкупные платежи. Иногда квартиросъёмщикам приходится платить штраф за расторжение сделки в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре.
• Выкупную сумму нужно погашать постепенно. При этом не нужно копить деньги на первоначальный взнос, иметь хорошую кредитную историю, искать поручителей.
• Арендуемое имущество не обязательно страховать. Стороны сами договариваются, что делать, если квартире будет причинён ущерб. Если они этого не сделают, по закону материальную ответственность будет нести тот, по чьей вине имущество пострадало.

Минусы для арендатора

• Квартиросъёмщик не становится собственником. Он будет находиться в статусе арендатора до тех пор, пока не погасит целиком всю выкупную сумму.
• Арендодатель может в любой момент передумать продавать жильё, и тогда арендатор зря потратит время. В лучшем случае собственник добровольно вернёт квартиросъёмщику выкупную сумму и выплатит штраф, в худшем — придётся обращаться в суд.
• Пока наниматель арендует жильё, на недвижимости могут появиться обременения. Например, собственник пропишет в квартире несовершеннолетнего ребёнка, которого сложно будет выселить в дальнейшем. А если договор не зарегистрировать, хозяин жилплощади вправе передать квартиру банку в качестве залога.
• Не каждый арендодатель согласен сдать квартиру под выкуп, поэтому выбор недвижимости невелик.

Теперь рассмотрим ситуацию с точки зрения арендодателя — владельца квартиры.

Плюсы аренды с выкупом для арендодателя 

• Можно отказаться от сделки в любой момент, но с нюансами: придётся вернуть выкупную сумму и, если такое условие есть в договоре, выплатить штрафную неустойку.
• Можно продать квартиру, которая непривлекательна для рынка недвижимости. Например, жильё находится в плохом состоянии или неудачно расположено. По этой же схеме можно реализовать элитную недвижимость.

Минусы сделки для арендодателя

• Деньги за жильё будут получены не сразу.
• Нет гарантии, что квартиросъёмщик не передумает покупать недвижимость.

У кого можно арендовать жильё с выкупом в Москве

Снять квартиру с правом выкупа в Москве можно практически у любого, кто предлагает сделку на таких условиях. Главное — наличие встречного желания. Предложения об аренде с рассрочкой выкупа можно найти там же, где и аналогичные объявления о продаже или найме: в интернете, агентствах недвижимости, газетах, у соседей. Единственный нюанс тут в том, что встречаются они редко, поскольку многие боятся непопулярной схемы или не хотят получать деньги за продажу на протяжении многих лет.

Зачастую на аренду с выкупом соглашаются собственники тех объектов, которые долго никто не покупает. Также эта схема выгодна арендодателям или продавцам, которые живут не в Москве, а в другом городе. Поскольку недвижимость в столице постоянно дорожает, продавать её сразу нерационально. Выгоднее сдать жильё в аренду с рассрочкой выкупа и корректировать конечную стоимость в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Если покупатель откажется от сделки, продавец в любом случае останется в плюсе: арендные платежи возвращать не нужно.

Отдельно стоит сказать о застройщиках. Обычно они предлагают покупку жилья в рассрочку, а не аренду с правом выкупа, но всё же такие объявления можно встретить. Как и физические лица, застройщики чаще сдают неликвидные и дорогие объекты. Например, снять квартиру с дальнейшим выкупом проще в Новой Москве, нежели в центре, поскольку не каждый хочет жить далеко от сердца города. Но даже в этом случае зачастую речь идёт о первых и последних этажах, которые пользуются наименьшим спросом — остальные квадратные метры всё же покупают.

Как составить договор аренды с правом последующего выкупа

Когда арендатор нашёл, у кого снять квартиру с выкупом в Москве (или другом городе России), можно приступать к юридическому оформлению сделки. Согласно ст. 624 ГК РФ, стороны могут заключить отдельный договор или подписать дополнительное соглашение к уже действующему договору аренды. В последнем случае квартиросъёмщик может договориться с собственником о зачёте ранее выплаченных арендных платежей в счёт выкупной стоимости. Это удобно, если арендатор долго снимал одну конкретную квартиру, а хозяин решил продать объект. Но в соглашении обязательно нужно указать выкупную цену и плату за аренду по отдельности.

Конкретных требований к форме договора нет, главное — составить его письменно и указать все существенные условия. На практике сложилась примерная структура документа, которой стоит придерживаться, чтобы ничего не упустить. Стороны прописывают в договоре следующие пункты.

Реквизиты сторон. Физические лица указывают Ф.И.О., паспортные данные и адрес регистрации, а ИП и юридические лица — наименование, юридический адрес, ИНН/ОГРН.

Суть договорённостей. В нашем случае обязательно нужно указать, что арендатор получает право выкупа объекта недвижимости. Иначе деньги, уплаченные в счёт выкупной цены, будут зачтены как арендная плата.

Также важно обозначить способ перехода права собственности на жильё: на основании заключаемого договора аренды или посредством подписания нового договора купли-продажи.

Предмет сделки. Описание объекта недвижимости — важная часть договора, без которой он недействителен. Здесь важно указать сведения, которые помогут точно определить предмет сделки: полный адрес дома, этажность, кадастровый номер, площадь квартиры и т. д. Также нужно указать, с мебелью ли передаётся квартира или без.

Список правоустанавливающих документов

Срок аренды. Стороны должны указать период, на который квартиросъёмщик получает жильё во временное пользование. В случае уплаты выкупной цены он становится полноправным владельцем жилья.

Размер арендной платы и выкупной стоимости. При этом важно обозначить выкупную цену как отдельный платёж, поскольку в противном случае суд может признать право выкупа недействительным, и тогда арендатор не вернёт свои деньги.

В обоих случаях — и при оплате арендных платежей, и при выплате выкупной стоимости — желательно отдавать предпочтение безналичному расчёту и при перечислении средств указывать назначение платежа.

Обязанности сторон. В этом пункте арендатор и арендодатель указывают, чего они ждут друг от друга при исполнении сделки. Часто это типовые требования:

• арендодатель обязан передать квартиросъёмщику жильё во временное пользование в срок, указанный в договоре, и не мешать проживать в нём; 
• арендатор обязан вовремя платить за съём, ухаживать за квартирой и использовать её только по назначению;
• собственник также может обязать нанимателя не заводить домашних животных и не заселять новых жильцов.
  

Ответственность. Стороны вправе обозначить, кто и в каких случаях должен возмещать ущерб, причинённый квартире, а также установить штраф за просрочку платежей или отказ от сделки.

Дополнительные условия. В этом пункте арендодатель и арендатор могут прописать условия, которые не получилось оговорить ранее. Например, они могут описать порядок разрешения споров или продления договора.

Какие документы нужны для заключения договора

Чтобы снять квартиру под выкуп, арендатору понадобится лишь паспорт. Арендодатель должен подготовить следующие документы:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий, что арендодатель собственник жилья (например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации);
• справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Если квартира находится в долевой собственности, арендодатель должен получить у каждого совладельца разрешение на сделку и заверить его у нотариуса. Также нельзя сдавать жильё без согласия супруга, если квартира была куплена в браке.

Порядок заключения договора

Если стороны заключают сделку на 12 месяцев и более, её нужно регистрировать в Росреестре. Если срок соглашения меньше, достаточно подписать договор, но регистрация не повредит в любом случае. Она даст возможность узнать об обременении — а это поможет минимизировать риски от сделки.

Чтобы зарегистрировать договор аренды с выкупом, нужно направить в Росреестр следующие документы:

• три экземпляра договора (по одному для каждой стороны и один для госоргана);
• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН;
• заявление установленной формы;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей (реквизиты можно узнать здесь).

Обычно государственную пошлину платит тот, кто подаёт заявление, но по договору эту обязанность можно закрепить за любой стороной.

После того, как квартиросъёмщик выплатит выкупную цену, нужно снова обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Для этого понадобятся другие документы:

• договор аренды с правом выкупа;
• выписка из ЕГРН;
• акт приёма-передачи квартиры;
• документы, подтверждающие, что арендатор выплатил выкупную цену (чеки и квитанции);
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей (реквизиты можно узнать здесь).

Если подать документы через МФЦ, то ответ придёт в течение девяти рабочих дней, а если через отделение Росреестра, то на два дня быстрее.

Краткая инструкция по заключению сделки

Аренда квартиры с правом выкупа в Москве и других городах происходит следующим образом:

1. Стороны заключают договор аренды с правом последующего выкупа и регистрируют его в Росреестре, если он действует более 12 месяцев.
2. Квартиросъёмщик уплачивает выкупную стоимость.
3. Стороны заключают отдельный договор купли-продажи, если есть такая договорённость, и составляют акт приёма-передачи недвижимости. Также новый собственник должен уплатить налог в размере 13% от выкупной цены. При дальнейшей продаже у него есть право получить налоговый вычет на эту сумму.
4. Стороны узаконивают переход права собственности в Росреестре.