АналитикаАрендаВторичное жильёДизайнНовостройкиСпецпроект
Все статьи

Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора

Вы хотите сделать ремонт  с переносом стен или купили новостройку свободной планировки. Рассказываем, что разрешают строительные нормы, какую перепланировку в квартире можно сделать, а какую — нельзя, и объясняем, как (и зачем) переделки нужно согласовывать с государством.

Что можно делать без согласований

Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев, смена напольного покрытия (но не всегда можно менять материал на более тяжёлый: например, вместо деревянных полов можно постелить ДСП, а на него положить линолеум, но нельзя делать без согласования тёплый пол с цементной стяжкой). Можно заменить двери, окна, ванну на душ (в том числе душ строительного исполнения), закрыть коммуникации гипсокартонными коробами и прочее.

Согласования не требуют также:

  • разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения;
  • установка лёгких раздвижных дверей (например, при зонировании комнаты с помощью полупрозрачных раздвижных дверей-купе);
  • перестановка электроплиты на кухне;
  • установка зонирующих перегородок из лёгких материалов (например, гипсокартона), которые не доходят до потолка;
  • замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей;
  • установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме);
  • остекление балконов и лоджий (без объединения с квартирой, без надстройки балкона, без устройства отопления и т. п.). Если дом относится к памятникам архитектуры, остеклять балконы на внешних фасадах нельзя.

Что можно согласовать легко

Изменения, которые не меняют помещение принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома, согласуют без проблем.

Перед началом ремонта нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие, а какие нет. Также там можно узнать, где проложены вентиляционные каналы, электрические сети и другие коммуникации.

В городских жилищных отделах или в БТИ есть полный список разрешённых изменений, обычно в него входят:

  • объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни;
  • разделение санузла;
  • пробивка дополнительных проходов в НЕнесущих стенах. Обратите внимание: проход или арка не равносильны сносу стены! Например, в перегородке между кухней и комнатой можно сделать арку или поставить раздвижную дверь, чтобы получилась кухня-гостиная. Полностью объединять эти помещения нельзя, если в квартире проведён газ;
  • выравнивание пола с помощью цемента или специальной смеси и устройство тёплых полов. При этом в домах с железобетонными перекрытиями отопление пола должно быть автономным, не связанным с основной системой. Если в вашем доме деревянные или смешанные перекрытия, нагружать их тяжёлой цементной стяжкой и тёплыми полами нельзя: для выравнивания пола можно положить ДСП, а на него — напольное покрытие;
  • перенос НЕнесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (но нельзя оставлять какие-то комнаты без окна или без батареи);
  • объединение комнаты с коридором или его частью;
  • строительство перегородок до потолка, которые образуют отдельные помещения: например, гардеробную. Пример такого зонирования в двухкомнатной хрущёвке мы рассматривали здесь.

Узаконить такие перепланировки можно в БТИ, городском жилищном отделе или в МФЦ (в муниципалитете подскажут, кто отвечает за это в вашем городе).

Комментарий от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:

Делать перепланировку до получения официального разрешения в БТИ не рекомендуется. Но если речь идёт о простых вариантах (например, переносе проёма двери в НЕнесущей стене на полметра влево или вправо), то можно начать ремонт до официального согласования: вряд ли инспекторы БТИ будут придираться к таким деталям. Но лучше делать всё по порядку: сначала согласовать работы, затем начинать их.

Важно: даже если вы даже сделали несущественную переделку, но не согласовали её, она всё равно будет считаться незаконной перепланировкой квартиры, пока вы не получите все необходимые разрешения.

Что можно сделать, но это будет сложнее

Более сложные проекты могут быть согласованы, но с трудом. К ним относятся:

·       создание веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;

·       надстройка, расширение балкона;

·       перенос инженерных коммуникаций;

·       устройство мансарды;

·       объединение двух квартир на разных этажах.

Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Чтобы их разрешили, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов, причём часто требуют, чтобы его делали авторы дома или их правопреемники.


Среди популярных дизайнерских решений, которые сложно согласовать, — утепление балкона или террасы с установкой тяжёлых многокамерных стеклопакетов и устройством дополнительной стяжки на полу. Создание такой «дополнительной комнаты» на балконе увеличивает нагрузку на плиту: она может не выдержать и рухнет. А ещё это способно повлиять на вентиляцию наружных стен дома и создать парниковый эффект.

Такие перепланировки делать можно, но в очень редких случаях. И придётся постараться, чтобы всё одобрили. Часто такие переделки не согласовывают по принципу «никто не узнает». Но в дальнейшем продать квартиру с неузаконенной перепланировкой бывает затруднительно: покупателей отпугивают возможные проблемы и они просят скидку (а банки и вовсе не согласовывают ипотеку для таких объектов).

Какие перепланировки делать нельзя

Некоторые перепланировки нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Их объединяет принцип: нельзя делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям.

К запрещённым перепланировкам в квартире относятся:

  • перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами (даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом не допускается);
  • объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован;
  • объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
  • присоединение к квартире части подвала или крыши;
  • снос несущих стен или создание в них проходов;
  • ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
  • заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями или панельные хрущёвки).

Таких «нельзя» довольно много: для конкретного дома лучше уточнить все пункты в БТИ или конструкторских бюро.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Строительные нормы придуманы не просто так: от них зависит безопасность дома и комфорт жизни в нём. Как минимум, вам может стать неудобно жить самому, а как максимум — может рухнуть полдома. Так, в апреле 2019 года на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге из-за самовольной перепланировки обрушилась стена и разошлись панели. Были прецеденты, когда гибли люди. Например, в Выборге в 2006 году из-за перепланировки обрушилась четырёхэтажка и погребла под собой 7 человек.

Кейсы от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:

Вот несколько реальных случаев из моей практики, когда клиенты делали несогласованные перепланировки и пожалели об этом.

Пробили общую стену с шахтой лифта и не смогли жить в квартире из-за шума

Семья сделала нишу для стиральной машины, пробив стену в шахту лифта (рабочего!). Конструктивно, кстати, это было безопасно, но перепланировка повысила уровень шума в квартире до нестерпимого. Каждый раз, когда ехал лифт, это было слышно во всей квартире. Единственное, что мы могли им посоветовать, — переделать всё обратно.

Выдолбили углубление в стене, и она обледенела

Другой клиент расширил спальню на 13 сантиметров: ради них он выдолбил нишу для кровати в стене. Стены в доме были достаточно толстыми, 38 см — после такого «дизайнерского» решения осталось ещё 25 см. Однако за стеной был деформационный шов между секциями дома — это зазор, который делается для сейсмической безопасности и уменьшения нагрузки на конструкции дома из-за теплового расширения при сменах сезона. Квартира стала сильно промерзать, вплоть до того, что стена спальни обледенела. Пришлось возвращать всё назад.

Обрезали вентиляционный канал и получили плесень на стенах

Часто во время ремонта перерезается вентиляционный канал, что нарушает циркуляцию воздуха в доме. Из-за этого в квартире может появиться плесень (и не только у вас). Решение то же, что в предыдущих случаях: тратить деньги, время и силы на то, чтобы всё вернуть в первоначальное состояние.

Объединили лоджию и комнату и замерзли

Нередко люди объединяют лоджию и комнату (или кухню), чтобы получить больше пространства. Но в нашем климате это обычно заканчивается плохо: полгода в объединённой комнате будет очень холодно. А если включить обогреватель, то это увеличит расходы на электричество и повысит риск пожара из-за короткого замыкания, так как нагрузка на сеть будет повышенной.

Изрешетили несущую стену ради полочек для статуэток и потеряли несколько сот тысяч рублей

Самый страшный (и одновременно забавный) кейс у меня был такой. Один любитель статуэток и сувениров из путешествий заказал дизайнеру серию маленьких ниш специально для коллекции. Дизайнер спроектировал все правильно: ниши должны были быть сделаны из гипсокартона. Но заказчику было жалко терять 15 сантиметров, и он заказал бригаде строителей… долбить несущую стену. Бригада была непрофессиональная и изрешетила стену как сыр. О перепланировке знал инженер технадзора, он зашёл проверить, как ведутся работы, и спас целый дом: ремонт делался на втором этаже новой, ещё почти незаселённой 10-этажки. Здание почти наверняка рухнуло бы, когда заехали люди, завезли мебель, технику, и нагрузка бы многократно возросла. В итоге стену пришлось скреплять железной рамой и обшивать гипсокартоном. Хозяин заплатил и за проект усиления стены, и за его исполнение. Зато ниши под статуэтки глубокие вышли, да.

А ещё с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать квартиру

Несогласованная перепланировка может помешать продать квартиру в будущем. Покупатель, скорее всего, запросит план БТИ (а в случае с ипотекой это обязательное условие). Если реальность будет расходиться с ним, то возможны варианты.

  • В случае простых перепланировок, которые можно узаконить, у вас попросят скидку за квартиру (потому что перепланировка всё-таки не узаконена, решать эти проблемы будет новый владелец).
  • Если сделана запрещённая законом перепланировка, от покупки могут отказаться. А самые рисковые покупатели попросят большую скидку. Никакой «интересный ремонт» и «оригинальные решения», на которые было потрачено много денег и сил, в этом случае не окупятся. Квартиры с запрёщенными перепланировками с трудом находят покупателей.

Ну, а если я буду жить сам. Никто же не узнает!

О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы. Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому. Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции. Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита. В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали.

После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.

Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов. Как правило, с большим дисконтом, до 30%. А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.

Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей. Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей. А с торгов квартиру продали за 3 млн. На руки вы получите 2,5 млн рублей.

А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.