АналитикаАрендаВторичное жильёДизайнНовостройкиСпецпроект
Все статьи

Каково это — жить в памятнике архитектуры? История архитектора из «Дома военных»

Вы решили купить или снять квартиру в доме, признанном объектом культурного наследия. Насколько хороша эта идея, и какие бытовые неожиданности могут вас ждать? В совместном проекте Яндекс.Недвижимости и Strelka Mag делимся историями жильцов из домов-памятников и рассказываем о главных плюсах и минусах жизни в них. В первом выпуске — история архитектора Всеволода Золотова, который вырос в 5-комнатной квартире в «Доме военных».

Всеволод Золотов, архитектор

Дом: Дом военных, или 5-й дом Реввоенсовета. Москва, Большой Ржевский переулок, д. 11. Год постройки — 1914. Архитектор М. А. Мухин. Здание внесено в реестр объектов культурного наследия регионального значения в 2000 году.
До революции являлось доходным домом, а после в нём поселились семьи знаменитых военных деятелей — маршалов и генералов. Во время Большого террора многих жильцов постигла трагическая судьба, о чём свидетельствуют мемориальные доски, размещённые на доме.

Знаменитые жильцы: В самой большой квартире дома — № 1 — жил генерал-лейтенант Евгений Шиловский с женой Еленой Сергеевной и двумя детьми. Именно из этого дома Елена Сергеевна ушла к писателю Михаилу Булгакову, став его третьей женой. Историки литературы называют её прототипом Маргариты из романа «Мастер и Маргарита», а сам Шиловский считается прототипом Вадима Рощина, героя романа Алексея Толстого «Хождение по мукам».

Квартиры в этом доме на Яндекс.Недвижимости:

Квартира: 5 комнат, 130 кв. м.

Раньше мои родители жили в доме на Никитском бульваре. Уже после моего рождения у отца появилась возможность обменять нашу квартиру на новую с увеличением площади. Ему предлагали довольно много вариантов, в том числе в высотке на Котельнической набережной. Но в итоге родители остановились именно на этом доме и в 1991 году переехали сюда. Насколько я понимаю, всё решилось благодаря совокупности факторов — центр города, не очень шумно, большая квартира с просторными комнатами и высокими потолками, мало соседей.

В те годы дом, конечно, не обладал статусом памятника архитектуры. Квартира была в очень плохом состоянии: окна разбиты, канализация засорена. Мама рассказывала, что во время первого просмотра квартиры с потолка упал кусок штукатурки. Мои родители сделали ремонт своими силами, не привлекая реставраторов. В то время достать что-либо было проблемой, так что они просто отремонтировали всё, что было возможно: починили окна, исправили проводку, покрасили стены и двери в белый цвет.

Многие детали квартиры хорошо сохранились благодаря нанесённым предыдущими жильцами слоям масляной краски. Нам достались межкомнатные двери со световыми окнами, паркет, гипсовая лепнина на потолке и оригинальные элементы хранения — уличный шкаф на кухне, две кладовые и дополнительная кладовая около чёрного хода. Осталось даже окно для передачи продуктов на кухню из подъезда. Сам оконный проём заложен, но ниша сохранилась и сейчас используется как шкаф.

После того как в 2000 году дом был включён в список объектов культурного наследия, наша жизнь не сильно изменилась. Только появилась уверенность в том, что дом не будут сносить. И ещё я точно знаю, что сделать перепланировку квартиры в нашем доме официально практически невозможно.

Вообще у жизни в таком доме много плюсов. Квартира очень просторная: в детстве я катался по коридору на маленьком красном коне на колёсиках. В доме очень толстые стены и массивные деревянные перекрытия, поэтому соседей не слышно. К тому же в жару в квартире всегда прохладно.

А вот зимой батареи топятся слабо и бывает холодно, поэтому мы включаем обогреватели. Так как площадь квартиры большая, счёт за электричество больше, чем в среднем по Москве. А ещё из-за того, что коммуникации в доме старые, вода до нашего последнего этажа доходит дольше.

Одной из главных сложностей является нетипичность элементов и, как следствие, очень большая стоимость ремонта. Например, сейчас окна уже в плохом состоянии, их давно пора менять, но изготовление окна такого размера с оригинальной раскладкой стоит запредельно дорого. Ещё одна вещь, которая вызывает беспокойство, — деревянные конструкции дома вкупе с плохим состоянием электросетей и отсутствием системы пожаротушения. Я помню, как в 2000-х в квартире на первом этаже случился пожар — это было очень страшно.

Сейчас у нас запланирован капитальный ремонт. Совет дома активно участвует в этом процессе и следит за каждым этапом, к тому же нам попались удивительно хорошие проектировщики. Как выяснилось, статус памятника архитектуры не гарантирует профессиональных реставрационных работ. Департамент культуры Москвы выдаёт заключение о проекте капитального ремонта, а бюджета, который выделяется из фонда капитального ремонта, хватает только на техническое обследование, разработку проекта и проведение этого ремонта. Ни о какой реставрации и закупке дорогих материалов речи, естественно, не идёт. Учитывая, что в нашем подъезде сохранилась оригинальная метлахская плитка и элементы лепнины разных периодов, это представляется серьёзной проблемой.

Техническое обследование дома выявило износ электросетей, канализации и водопровода до 95%. В подвале до сих пор стоят распределительные коробки 30–40-х годов, так что капитальный ремонт необходим, но если мы будем настаивать на реставрации дома, то придётся выйти из очереди на капремонт и начать другой процесс с неопределёнными датами. Поэтому сейчас мы обсуждаем с проектировщиками, как именно нам проводить работы, что трогать, а что нет.

FAQ

Что такое «объект культурного наследия»?

Главный документ, который регулирует выявление, использование и охрану объектов культурного наследия (ОКН), — федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Согласно закону, объект культурного наследия — это объект недвижимости, который «представляет ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры».

Как жилые дома становятся памятниками?

Памятником может стать не каждый «красивый» дом. Он должен обладать ценностью, архитектурной или исторической,  которую можно подтвердить с помощью архивных документов. Кроме того, с момента постройки дома или связанных с ним исторических событий должно пройти не меньше 40 лет.

Исключением являются квартиры и дома, где жили и работали выдающиеся личности: такие здания могут получить статус памятника и раньше.

Подать заявку на признание дома памятником вправе и юридические, и физические лица — например, инициативная группа жильцов. Для этого им нужно направить заявление в Департамент культурного наследия Москвы. Если заявление одобрит экспертная комиссия, дом станет выявленным объектом культурного наследия. С этого момента сносить его и делать несогласованную перепланировку нельзя. Затем комиссия решает, отнести ли здание к муниципальным, региональным или федеральным ОКН, и дом вносят в единый государственный реестр.

Сейчас в Москве 8298 объектов культурного наследия, среди которых есть жилые дома, больницы, оранжереи, ограды, сады и даже арки. 1993 из них — выявленные объекты культурного наследия.

Как узнать, является ли здание памятником?

На официальном Портале открытых данных Москвы есть база , в которой можно проверить, внесён ли дом в единый государственный реестр.

В интернете размещены аналогичные списки для других городов и регионов.

Что можно и что нельзя делать с такими домами?

Когда вы покупаете квартиру в доме, внесённом в реестр объектов культурного наследия, нужно подписать охранное обязательство. В этом документе перечислено всё, что делает здание памятником и что нельзя менять. Обычно это внешний облик дома, элементы фасада и другие декоративные решения. Иногда в охранное обязательство попадают интерьеры подъездов, входные двери, окна, авторская колеровка и даже планировка квартир. Если элементы квартиры не внесены в охранное обязательство, то косметический ремонт можно делать без согласований .

Перепланировка помещений в объектах культурного наследия официально называется «приспособлением для современного использования». Как и перепланировка в обычном доме, она должна быть сделана по всем нормам и оформлена в жилищной инспекции. Кроме того, собственник обязан согласовать проект ремонта в местном органе власти, который отвечает за сохранение объектов культурного наследия, — например, в Департаменте культурного наследия города Москвы.

За уничтожение памятников архитектуры и истории или нанесение им вреда предусмотрена административная ответственность.

Какие ещё обязательства есть у собственников?

Собственники квартир, расположенных в ОКН, обязаны оплачивать содержание здания, поддерживать дом в надлежащем техническом и физическом состоянии, следить за прилегающей территорией и соблюдать порядок размещения наружной рекламы на фасадах. 

По закону право на доступ к объектам культурного наследия есть у каждого гражданина, так что сделать закрытый двор в доме, признанном памятником, не получится. Если предметом охраны является интерьер дома или, например, его подъезд, то доступ нужно обеспечить и к нему.

Другие статьи проекта читайте на Strelka Mag