АрендаВторичное жильёНовостройки
Все статьи
25 мая, 17:00

Аренда: нужен ли мне риелтор

Снимать и сдавать квартиру не так страшно, как покупать или продавать, поэтому многие отказываются от услуг риелтора. Тем более, что его услуги стоят недешево. Что должен делать хороший риелтор и чем он может помочь, если вы решили снять или сдать квартиру. Рассказываем, когда стоит обратиться к опытному специалисту.

«За что платить-то этим риелторам» или почему важно заключать договор

Как правило, если речь идёт о сегменте эконом, с риелтором договор не подписывают и оплачивают его услуги по результату работы: когда первый платёж за квартиру передан, а договор найма подписан. Все договорённости с риелтором происходят на словах. И это неправильно. Во многом именно из-за этого люди не понимают «а за что там платить?», потому что в их глазах риелтор — это человек, который привел их в квартиру (или взял ключи, ответил на несколько телефонных звонков, провел несколько осмотров), дал отпечатанный договор и получил за это до нескольких десятков тысяч рублей. За такой объём работы это, безусловно, много.

Настаивайте на заключении договора. По нему риелтор должен обеспечивать прозрачность и безопасность сделки и проверку юридической чистоты квартиры. В договоре можно прописать, какие проверки квартиранта и собственника должен провести риелтор, внести пункт о бесплатном поиске другого варианта, если с этим у жильцов или владельца квартиры в ближайшее время что-то не сложится (в зависимости от того, кто из них будет оплачивать услуги риелтора) и многое другое. Вы платите риелтору именно за такой объем работы. Грамотный специалист спокойно отреагирует на это. Поэтому так важно выбрать агента, на которого можно положиться. Лучший способ найти такого риелтора — рекомендации друзей и знакомых.

Я снимаю: зачем мне риелтор

Снять квартиру самостоятельно — вполне посильная задача. Риелтору, правда, скорее всего, заплатить всё равно придётся, так как собственников, самостоятельно сдающих жильё, на рынке значительно меньше, чем хозяев, работающих «в тандеме» с агентом. А в экономсегменте по традиции услуги риелтора оплачивает именно квартиросъёмщик. 

В большинстве случаев к помощи риелтора прибегают, когда времени искать квартиру самостоятельно нет и проще нанять человека, который будет с этим помогать. Если вы ищете квартиру и наняли риелтора, он должен делать следующее:

  • искать варианты жилья, подходящего под ваши запросы; Подробно обрисуйте, какую квартиру и где вы ищете, какие у вас требования к помещению, критичные и некритичные для вас пункты.
  • заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что на квартиру нет обременений, человек, который сдаёт квартиру, действительно её собственник, а не пытается её сдать незаконно;
  • помочь оценить квартиру и обратить внимание на недостатки, которые вы могли не заметить;
  • вести переговоры с собственником и отстаивать ваши интересы, например, торговаться, обсуждать условия проживания и прочие нюансы — приобретение стиральной машинки, вывоз лишней мебели или замену окон. Со всеми этими требованиями к хозяину обращается именно риелтор;
  • грамотно составить договор найма;
  • помогать в решении конфликтных ситуаций.

Я сдаю: зачем мне риелтор

Если вы хотите сдать свою квартиру, но не знаете, что писать в объявлении, как «рекламировать» свою квартиру на просмотрах и у вас нет времени и желания искать жильцов самостоятельно, обращайтесь к риелтору. Если вы сдаёте квартиру с помощью агента, он берёт на себя следующие функции:

  •  даёт рекомендации по подготовке квартиры к сдаче (возможно, от старой тахты стоит отказаться, а в кухню купить новые занавески), фотографирует её для объявления. Риелтор знает, как должна выглядеть квартира, которую захочется снять. Спойлер — она должна быть чистой (шторы, раковина, стёкла — чистым должно быть всё), максимально обезличенной (губки, мочалки, кастрюльки, лишние вещи — долой) и презентабельной (букет или ваза с фруктами — отличный инструмент преображения);
  • показывает квартиру и ищет жильца, соответствующего вашим требованиям;
  • проверяет нанимателя по публичным источникам, на сайте федеральной миграционной службы (чтобы убедиться, что у нанимателя есть право находиться в России, если это иностранец) и на сайте судебных приставов (чтобы убедиться, что человек не банкрот, это косвенно свидетельствует о том, что платить он будет вовремя);
  • грамотно составляет договор найма;
  • ведёт переговоры с нанимателем. С риелтором можно договориться о том, что он будет  помогать вести переговоры с нанимателем не только для подписания договора, но и позднее, в течение всего времени его проживания в квартире. Эти договорённости никак не фиксируются, но добросовестный риелтор их и так будет исполнять, ведь если вы решите сдавать квартиру и дальше, то, скорее всего, в этом случае опять обратитесь к нему.

Если вы сдаёте квартиру и платите комиссию агенту самостоятельно, договоритесь с ним о том, что, если в первые полгода наниматели съедут, риелтор найдёт новых бесплатно или за небольшую плату. Это можно прописать в договоре.

Кто за что и сколько платит

Если вы сдаёте квартиру, оплачивать услуги агента стоит только после того, как вы получите от жильцов деньги за первый месяц и депозит. В экономсегменте риелторы берут с собственников от 20% до 100% квартплаты за месяц — как договоритесь. Обычно если собственник квартиры оплачивает риелторскую комиссию, нанимателю платить уже не нужно. Но бывает и так, что комиссию риелтора, которого нашёл собственник, всё равно оплачивает жилец — никаких жёстких условий тут нет, всё будет зависеть от вашего умения договариваться. В сегменте элитной недвижимости комиссию в большинстве случаев платит собственник — обычно она составляет от 50% до 100% от цены месячной аренды.

Даже если риелторы работают с обеих сторон, потенциальным жильцам стоит встретиться с хозяином квартиры лично, чтобы убедиться в благонадежности и адекватности друг друга. Обязательно стоит задать вопросы о квартире собственнику, а не только его посреднику.

Я сдаю, но в России не живу. Как передать все дела риелтору

Ещё есть такой формат работы с риелтором как доверительное управление. Обычно к нему обращаются владельцы элитной недвижимости, которые сдают квартиру в России, а сами живут за границей. В этом случае риелтор выполняет следующие обязанности:

  • получает деньги от жильцов и переводит их собственнику;
  • следит за состоянием квартиры;
  • устраняет поломки и решает все спорные вопросы, которые могут возникнуть между собственником и нанимателем.

Эти отношения риелтора и владельца квартиры оформляются: составляется договор доверительного управления либо оформляется доверенность с рядом полномочий. За каждый месяц собственник платит риелтору около 10% суммы ежемесячного платежа за аренду или 10% от годовой ставки.

Заключение

И сдать, и снять квартиру можно и без риелтора. Особенно, если вам попался непрофессиональный агент, который может выполнять только услуги посредника, но никак не ориентируется в законах и тенденциях рынка недвижимости. Но грамотный риелтор может сэкономить вам и время, и нервы, взяв подбор вариантов (или просмотры), проверки, переговоры и последующее сопровождение сделки найма на себя.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова.