Земельный участок в составе ЕЗП: что это такое и почему его нельзя купить просто так

СССР оставил России большое «наследство» — в том числе в сфере земельного права. Одним из таких достояний является единое землепользование. В этой статье разберём земельный участок в составе ЕЗП (единое землепользование): что это, какими бывают такие участки и при каких условиях они могут становиться объектом сделки.

Что такое земельный участок в составе ЕЗП

По данным аналитиков РАН, в начале 2022 года земельный фонд России составил более 1,5 миллиардов гектар, без учёта земли, покрытой водоёмами. Это земли с разным целевым назначением и разными границами, в том числе так называемые участки в составе ЕЗП.

ЕЗП, то есть единое землепользование, — это земельный участок, который состоит из нескольких смежных или раздельных частей, объединённых единым кадастровым номером. Число участков в составе ЕЗП может быть любым — минимум два, а максимум не ограничен.

Понятие ЕЗП впервые зафиксировали в 2000 году в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам. Согласно документу, правообладатель нескольких участков мог подать заявление о том, чтобы эти участки признали единым объектом недвижимости и присвоили им один кадастровый номер.

Сделано это было для того, чтобы упорядочить информацию о крупных промышленных, нефтегазовых, энергетических компаниях, которые появились ещё в годы СССР. Именно в их владении чаще всего находятся огромные рабочие комплексы, расположенные на колоссальных по площади территориях.

Ещё одна группа собственников, которым выгодно ЕЗП, — большие фермерские хозяйства (колхозы, например), чьи угодья тоже могли занимать большие территории, обособленные друг от друга.

За годы жизни СССР на кадастровых картах появилось много таких «чудовищ Франкенштейна» — участков, принадлежащих одному хозяину, но находящихся отдельно друг от друга. Например, предприятие могло выращивать пшеницу на одном берегу реки, на противоположном берегу построить погреб для хранения овощей, а пастбище для коров разместить на третьем участке, отделённом от первых двух шоссейным полотном.

Участки ЕЗП было решено делить на два типа — обособленные и условные. Обособленными назывались участки, находящиеся отдельно от других частей ЕЗП (пастбище и поле из примера выше), а условными — смежные земли, которые прилегали друг к другу, но по документам разделялись линией кадастрового деления. Естественно, эта линия условная, и физического воплощения у неё может не быть.

Сейчас понятия «земли единого землепользования» в юридическом поле не существует: с 1 марта 2008 года такие участки больше не создаются и не регистрируются, ведётся только их кадастровый учёт, если они появились до указанной даты. Это связано с тем, что информация об участках, которые до этого регистрировались в БТИ и ЕГРП, не передается автоматически в Росреестр и ЕГРН. 

По сути, все такие участки нужно заново ставить на кадастровый учёт, причём только по добровольному заявлению от их собственников. Другими словами, участки ЕЗП существуют, где-то хранятся документы на них, но если собственники не подавали заявления в Росреестр, то власть об этих участках фактически не знает, а значит, и проводить с ними сделки крайне затруднительно.

Современное законодательство оперирует таким понятием, как «многоконтурный участок». Оно работает с 1 марта 2008 года. От ЕЗП многоконтурные участки отличаются тем, что участки (контуры) в их составе не могут иметь собственных кадастровых номеров — только один общий. Второе отличие: у контуров не бывает общих границ, как это могло быть в случае условных участков в составе ЕЗП. Многоконтурные участки и ЕЗП — это не одно и то же, поэтому единое землепользование продолжает существовать, но такие земли не переименовывают в многоконтурные.

Как продать или купить земельный участок в составе ЕЗП

Согласно разъяснениям ППК «Роскадастр», условный или обособленный земельный участок не может выступать самостоятельным предметом сделки. Объект права в этом случае — только ЕЗП, то есть весь комплекс участков полностью.

Понятно, что такие участки могут иметь выгодное расположение, но в применении не всегда удобны, особенно для тех, кто хочет приобрести участок под ИЖС. Таким покупателям нужен полноценный участок, а не разделённый на части дорогой, рекой или чужой землёй. Обратная сторона этой медали сулит сложности и продавцу — найти желающих приобрести участок в составе ЕЗП или полностью ЕЗП тоже сложно.

Чтобы совершать сделки с отдельными частями этой «матрёшки», нужно для начала провести одну из трёх процедур:

• объединить ЕЗП со смежным участком;
• перераспределить участки между двумя ЕЗП или между ЕЗП и соседним обычным участком;
• выделить обособленный или условный участок из состава ЕЗП.

Все эти процедуры совершаются с помощью кадастрового инженера. В результате единое землепользование земельного участка просто перестаёт существовать — вместо ЕЗП образуется обычный или многоконтурный участок. А уже с ним можно совершать любые сделки без ограничений: продавать, покупать, дарить, передавать по наследству.

Коротко о главном

Земельный участок в составе ЕЗП — уже практически пережиток прошлого. Они существуют до сих пор, но уже давно не создаются и не регистрируются. Росреестр только ведёт учёт таких объектов, зарегистрированных до 1 марта 2008 года. Совершать сделки с отдельным участком, который входит в ЕЗП, нельзя. Продать, подарить, унаследовать или купить такой объект можно только после того, как статус единого землепользования поменяется на обычный или многоконтурный участок. Для этого придётся заказать услуги кадастрового инженера.

Фотография на обложке: cookie_studio (freepik)