Банки запрещают сдавать в аренду ипотечные квартиры: правда ли это? Разбираемся

В феврале СМИ стали активно распространять новость о том, что банки стали «закручивать гайки» при сдаче ипотечных квартир: либо для этого необходимо согласие кредитной организации, либо запрет на сдачу в аренду действует, пока займ не будет полностью погашен. В некоторых случаях даже говорят о выездных проверках жилья. Разбираемся, откуда появились такие сообщения и может ли банк действительно запретить заёмщику сдавать квартиру в аренду.

В России квартиры снимают примерно 8 млн человек — 13% семей, поделились статистикой опрошенные «Известиями» эксперты. В компании fam Properties отметили, что около двух третей объектов изначально покупается для сдачи — при этом заметная доля из них выходит на арендный рынок без уведомления банков. Более того, эксперты говорят, что около 95% арендного жилья в России сдается неофициально.

Сдача квартиры в аренду — один из самых известных способов получить пассивный доход. Всё чаще его стали рассматривать после активизации льготных программ: квартиру покупают в ипотеку по сниженной ставке и сдают другим людям, продолжая выплачивать кредит. Однако многие заёмщики не берут в расчёт кредитный договор, в котором может быть прописана необходимость согласовывать аренду квартиры с банком, в котором оформлена ипотека на эту квартиру.

Банки действительно стали чаще ужесточать требования к сдаче ипотечного жилья, заявил юрист «СКР-групп» Алексей Дзюман. При этом, по его словам, прямые запреты сейчас почти не применяются — Верховный суд уже указывал, что банк не может произвольно ограничивать использование собственности. Поэтому банки стали включать в договор требование предварительного согласия кредитора.

Отказать в согласовании сдачи жилья в аренду могут, если при покупке недвижимости использовался материнский капитал, добавила юрист Галина Земскова. Это связано с тем, что закон предполагает покупку квартиры с использованием сертификата для улучшения жилищных условий (проще говоря, для того, чтобы у детей была жилплощадь), а не получение дополнительного источника дохода. Что касается выездного контроля, то юрист не исключает таких проверок — информацию об этом обычно можно найти в общих правилах кредитования.

Таким образом, прямо запретить сдавать квартиру банк не имеет права — гражданин, у которого в собственности находится недвижимость, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Впрочем, здесь не всё так просто.

О намерении сдать квартиру нужно сначала предупредить банк, подтверждает «ДомКлик» Сбербанка. Там отметили: по закону, чтобы сдать квартиру в аренду или наём, одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3). Нюанс заключается в в ипотечном договоре — если в нём прописаны иные условия сдачи квартиры, они будут иметь первоочередное значение.

«Например, в соглашении может быть указано, что собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте ипотечный договор — это важно», — сообщает «ДомКлик».

Если у вас ипотека в Сбере, то для сдачи недвижимости в аренду нужно действительно получить письменное одобрение банка. Для этого нужно обратиться к менеджеру по обслуживанию ипотеки по месту выдачи кредита или создать заявку онлайн.

Клиенту нужно предоставить проект договора аренды с таким условием условие: «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка». Также потребуется указать период, на который планируется сдача (по закону он не должен превышать срок кредита, обеспеченного ипотекой). Как только согласие будет получено, можно подписывать договор с будущими жильцами.

Что касается маткапитала, то в Сбере отмечают, что его использование не всегда означает отказ в согласовании сдачи квартиры в аренду — но клиенту может потребоваться согласие органов опеки.

На сайте ВТБ также прописано, что для сдачи квартиры в аренду необходимо получить согласие банка. Там же указаны требования, обязательные для включения в договор аренды:

• на дату подписания договора аренды объект недвижимости находится в залоге у банка;
• согласие банка на передачу заложенного имущества в аренду получено до заключения договора аренды;
• срок договора аренды не должен превышать 1 год со дня его подписания сторонами и не должен истекать позднее даты обращения взыскания на заложенное имущество по требованию банка;
• при наложении взыскания на заложенное имущество по требованию банка арендатор обязан освободить объект недвижимости в течение 30 календарных дней.

Также ВТБ отмечает, что клиенту потребуется извещение от страховой организации, что страховая компания уведомлена о намерении сдать объект недвижимости в аренду и покрывает риски, предусмотренные договором страхования, на срок заключения договора аренды.

О таком пункте в договоре со Сбербанком рассказала собеседница «Известий». По ее словам, в договоре закреплено право банка проверять целевое использование кредита, в том числе с выездом, однако не указано когда именно и с какой периодичностью банк может проводить такие проверки. По словам юристов, такие условия избыточны и могут быть оспорены — если банк требует иметь доступ в жильё без ограничений, на это можно ссылаться как на злоупотребление правом и нарушение принципа неприкосновенности жилища.

ДОМ.РФ сообщил, что банк имеет право проверять ипотечные квартиры, осматривать их состояние и оценивать содержание. Если подтверждается факт незаконной или несогласованной сдачи квартиры в аренду, банк может вынести предупреждение и потребовать устранить нарушение. Крайние меры: штрафы, требования расторжения кредитного договора и полного досрочного погашения ипотеки.

Дискуссии о допустимости сдачи в аренду ипотечного жилья велись около 15 лет, рассказал ТАСС кандидат юридических наук доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Андрей Моисеев. По его словам, закон об ипотеке говорит, что по умолчанию залогодатель может сдавать имущество без согласия залогодержателя — но есть оговорка, что ограничение этого может быть в законе или договоре.

Банк, в свою очередь, пытается защитить предмет залога. По словам Моисеева, вопрос стоит особенно остро, если квартира используется как гостиница или для размещения коммерческих объектов, что меняет характер ее использования. Другая проблема — риск, что выселение арендатора может усложниться в случае взыскания жилья из-за неуплаты ипотеки.

«Если назначение квартиры не изменилось, если предмет залога не ухудшается, то отказ банка [в сдаче квартиры] может быть оспорен, а поведение банка признано злоупотреблением», — сказал Моисеев и добавил, что закон об ипотеке требует согласие залогодержателя, если меняется характер пользования имуществом или предполагается сдача в аренду на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства.

На деле, как отмечают риэлторы, банки редко препятствуют сдаче в аренду квартиры, а ресурсов на выездные проверки у кредитных организаций немного. Чтобы избежать проблем, о намерении сдать квартиру лучше заранее предупредить банк и страховую компанию — направить уведомление, в котором также можно указать, что арендный доход поможет в погашении кредита. Также необходимо поставить в известность будущих жильцов, что квартира находится в залоге у банка.

Сдавать квартиру рекомендуется с договором коммерческого найма жилья. Сбербанк советует включать в договор как можно больше подробностей:

• какую квартиру и на какой срок вы сдаете;
• максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели;
• права и обязанности сторон;
• условия оплаты;
• данные сторон сделки;
• паспортные данные, платёжные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя.

Фото на обложке: Giulia May / Unsplash