Выселение из квартиры: основания, порядок и нюансы процедуры

Можно подумать, что своё жильё — это неприступная крепость, ведь частная собственность по Конституции неприкосновенна. Но в жизни бывают ситуации, когда даже собственников могут выселить из их квартиры. Обычно это крайняя мера, к которой прибегают только в том случае, если более мягкие способы не принесли результата. 

Расскажем обо всём по порядку: за что могут выселить из квартиры и как самому заставить съехать шумных соседей, арендаторов или бывшего супруга.

Выселение — это освобождение жилого помещения от людей, которые пользуются им незаконно, нарушают условия ипотеки, права собственника или других жильцов в доме. Чтобы выселение считалось законным, оно должно соответствовать нормам Жилищного и Гражданского кодексов: ст. 35 ЖК РФ, ст. 91 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ и других.

За самовольное выселение нанимателей хозяин квартиры может получить штраф и даже уголовное наказание. Нельзя по своему желанию выгнать жильцов, родственников или арендаторов по договору соцнайма и поменять замки. Для наймодателя такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 УК РФ). За них предусмотрен штраф до 80 тыс. рублей, обязательные или исправительные работы. Если выгнать квартирантов с угрозами или применением физической силы, могут назначить принудительные работы, арест до полугода или лишение свободы до пяти лет.

Даже если жильцы снимают квартиру без договора, портят мебель и заливают соседей, владелец квартиры — будь то физическое лицо или муниципальные власти — должен действовать по закону. Расскажем, как происходит выселение с соблюдением всех законных норм.

Выселить собственника из его жилья довольно сложно — это можно сделать лишь в исключительных ситуациях. В основном они связаны с серьёзными проступками или случаями, когда дом, где находится квартира, признан непригодным для проживания. И даже если у владельца жилплощади большие долги, но другого жилья нет, то выселить его будет невозможно — такое правило закреплено в ст. 446 ГПК РФ. Здесь есть исключение: для владельцев ипотечного жилья действуют особые правила.

Cерьёзными считаются следующие основания для выселения:

1. Систематическое нарушение прав соседей. Несоблюдение закона о тишине, самовольный захват общедомовой территории и другие подобные ситуации. Поправка на реальную жизнь: вряд ли будет легко выселить из квартиры соседа, который пользуется перфоратором в ночное время, но бороться с таким поведением всё же можно.
2. Использование жилья не для проживания. Например, в квартире собственник устроил склад, парикмахерскую или мини-отель без согласия соседей. 
3. Незаконная перепланировка, угрожающая безопасности других людей. Речь идёт о серьёзном повреждении несущих стен, переносе мокрых зон и других существенных изменениях. 
4. Несоблюдение санитарно-гигиенических норм, которое привело к появлению резких запахов, насекомых, грибка и прочих неприятностей.
5. Разрушение или серьёзное повреждение жилплощади. В этом случае будет учитываться именно умысел собственника. Например, он решил устроить в квартире костёр, что привело к возгоранию нескольких помещений.
6. Признание дома аварийным с его последующим сносом. Собственник обязан выселиться из такого жилья, ведь это угрожает его же безопасности.
7. Переход права собственности на недвижимость. Если квартира продаётся, вопросов не возникает: прежний владелец обязан её покинуть на законных основаниях. Но существуют и другие формы передачи права на имущество. Например, при дарении можно выбрать вариант с пожизненным проживанием бывшего владельца в квартире. Но этот пункт обязательно должен присутствовать в договоре, иначе дарителя могут выселить вполне законно.
8. Долги за ЖКУ. Выселение возможно только по решению суда, если жильё не единственное и не приватизированное и покрывает размер долга, а других ценностей и денег на счетах у человека нет. Для владельца квартиры долг должен достичь нескольких сотен тысяч рублей. Нанимателя социального жилья могут выселить, если он не платит по счетам за ЖКУ больше шести месяцев (ст. 90 ЖК РФ). 

Соседи, доставляющие дискомфорт и неудобства окружающим, — проблема универсальная и понятная многим. Это может быть одинокая женщина, приютившая в квартире сорок бездомных кошек, или молодой мужчина, который любит устраивать шумные ночные вечеринки. 

Инициировать принудительное выселение владельца квартиры из его жилья могут только представители государственных органов или муниципалитетов. У пострадавших соседей не получится напрямую подать иск в суд на правонарушителя. Поэтому лучше начать с попытки договориться мирным путём.

Следующий способ как-то подействовать на таких соседей — обратиться с заявлением к участковому. Если разговоры с соседями не приносят нужного результата, нужно принять более жёсткие меры, а для этого — собрать доказательства. Десяток составленных протоколов как раз помогут в дальнейшем инициировать процедуру выселения, если другие методы нарушитель игнорирует.

Есть и другой способ воздействия на злополучных соседей — через районную администрацию. Процесс выселения будет выглядеть так.

1. Если ваши права нарушаются, надо передать лично или отправить электронной почтой заявление в местную администрацию с просьбой повлиять на нарушителя. Важный момент: надо проследить, чтобы обращению был присвоен регистрационный номер, иначе дело не сдвинется с места.
2. Администрация рассмотрит запрос и оформит для собственника жилья предписание с требованием устранить проблему. Такой документ направляется почтой с уведомлением о вручении. 
3. Дальнейший ход процесса будет зависеть от того, выполнил нарушитель требования администрации или нет. Если хозяин квартиры никак не реагирует на предписание, органам власти придётся обратиться в суд.
4. Иск подают в судебную инстанцию по месту проживания собственника. К заявлению прилагают пакет необходимых документов. После этого назначается день слушания дела, а стороны получают повестку с требованием явиться в указанное время.
5. Судебные тяжбы по выселению недобросовестного владельца квартиры могут длиться годами. В итоге суд выносит своё решение: оставлять хозяину право на жилплощадь или нет.

Важный нюанс: если недвижимость приватизирована и является единственным жильём, ни о каком выселении собственника речи быть не может. Если квартира используется по договору социального найма, у суда больше возможностей для решения ситуации. Чаще всего недобросовестным нанимателям предоставляется другая, меньшая по размеру жилплощадь.

Принудительное выселение нежелательного соседа и бывшего мужа или жены — две разные ситуации. В первом случае речь идёт о владельце или нанимателе жилья, а во втором — о человеке, который прописан на жилплощади собственника.

Чаще всего судебные тяжбы по выселению происходят между бывшими супругами, сожителями или родственниками. Если нужно принудительно выставить нежелательного жильца, прописанного на законных квадратных метрах, можно использовать следующую инструкцию.

Подать в суд иск

В заявлении нужно указать данные ответчика, основание иска, перечень прилагаемых документов и требования. Также следует отразить в заявлении требования собственника. Они зависят от того, проживает человек на жилплощади или нет:

1. Если бывший сожитель выехал добровольно, в иске следует заявить требование о прекращении прав пользования квартирой.
2. Но если он не собирается съезжать, то в иске указывается требование о принудительном выселении. Не просите одновременно аннулировать регистрацию, в этой части суд откажет. Снять человека с регистрационного учёта можно будет потом, на основании решения суда о выселении.

К заявлению обычно прикладывается следующий комплект бумаг:

• Свидетельство о праве собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН.
• Документ, свидетельствующий о прекращении права проживания (например, свидетельство о расторжении брака).
• Копии почтовых уведомлений (доказательства, что ответчик был предупреждён о предстоящем разбирательстве).
• Чек об оплате госпошлины (3000 рублей по ст. 333.19 НК РФ).

Если собственник также хочет взыскать с ответчика какие-либо средства, например часть оплаты коммунальных услуг, необходимо дополнительно предоставить подтверждающую документацию: чеки, справку о задолженности, квитанции.

Присутствовать на судебных заседаниях

Для суда обязательно потребуются веские причины, чтобы заставить ответчика покинуть жилплощадь. Заявителю нужно будет доказать, что семейные взаимоотношения прекращены. Основания для выселения и снятия с регистрационного учёта могут быть разные: несоблюдение общих договорённостей, угрозы, фактический переезд в другое жильё.

Для бывших супругов серьёзным поводом служит официальное расторжение брака. Независимо от причины разрыва семейных отношений, суду также нужны будут доказательства того, что у бывшего супруга есть другое место для проживания — просто на улицу ответчика не выставят. При этом жильё не обязательно должно быть именно в собственности: достаточно доказать, что бывшему члену семьи хватит денег на аренду. Если же он временно не работает по уважительной причине, суд даёт на переезд определённое время: от нескольких месяцев до пары лет.

Само же рассмотрение дел о прекращении права пользования квартирой и о последующем выселении не ограничивается одним заседанием. Обычно для этого проводится 3–4 слушания.

Получить решение суда

После рассмотрения дела суд выносит вердикт по поводу иска о прекращении права пользования жильём. Если он не устраивает ответчика, в течение 15 суток можно подать апелляционную жалобу. Если этого не происходит, решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. По прошествии этого времени следует обратиться в МВД, чтобы снять бывшего жильца с учёта. Поводом будет решение суда.

После удовлетворения иска о принудительном выселении в суде надо получить исполнительный лист и передать его судебным приставам. Представители ФССП обязаны выселить бывшего постояльца вместе со всем его имуществом.

Не всех бывших мужей и жён так легко выселить из квартиры. В следующих случаях это невозможно:

• Человек владеет долей в праве на жильё.
• В брачном договоре указано, что супруг после развода сохранит право проживания.
• Квартира куплена в браке, средства от продажи добрачного имущества при этом не использовались. 
• Жильё купили на маткапитал, и у пары есть общие дети.

23 июля 2024 года Госдума РФ приняла поправки к закону о несостоятельности (банкротстве), которые позволяют должнику сохранить единственную ипотечную квартиру:

• Согласно ст. 446 ГПК РФ, приставы не могут забрать ипотечную квартиру, дом или комнату, если у должника нет другой жилплощади.
• По ст. 213.25 №127-ФЗ при банкротстве финансовый управляющий не может включить единственное жильё в конкурсную массу.

Исключение — роскошная недвижимость. Её могут продать, предоставив должнику квартиру поскромнее.

Чтобы банк не продавал заложенную собственность, нужно действовать следующим образом (закон от 08.08.2024 №298-ФЗ):

1. Начать судебную процедуру банкротства физического лица. 
2. В арбитражном суде в рамках дела о банкротстве заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором (банком). Ипотека при этом не прекращается, её нужно выплатить по старым условиям.
3. Если есть просрочка по ипотечным платежам, нужно заключить отдельное соглашение по её погашению.
4. Долг перед банком может погасить третье лицо. Это может быть родственник, знакомый или сам должник. Предоставленная третьим лицом сумма считается беспроцентным займом, который должнику необходимо вернуть. Но требовать его возвращения могут не ранее чем через 3 года после завершения процедуры банкротства.

В этом случае ипотечная квартира, являющаяся единственным жильём, не попадёт в реестр имущества, которое будет выставлено на продажу для погашения долгов перед остальными кредиторам. 

Сложности с жильцами проще предотвратить, чем решать через суд. Для этого нужно минимизировать риски ещё на этапе сдачи квартиры в аренду:

• Заключить договор найма и составить опись имущества. Письменный договор защищает права владельца квартиры. Он фиксирует условия аренды: стоимость, срок, порядок оплаты и обязанности жильцов. Если человек перестанет платить или испортит мебель, договор станет главным доказательством в суде. В описи имущества нужно перечислить бытовую технику, мебель и их состояние.
• Проверять арендаторов. Посмотреть паспорт и записать паспортные данные. По ним можно пробить кандидата в жильцы по базе должников ФССП. А вот требовать трудовой договор или справку по форме 2-НДФЛ арендодатель не имеет права. 
• Вести конструктивный диалог. Общение с жильцом помогает решить большинство спорных моментов без суда. Письменные напоминания об оплате аренды лучше формулировать чётко и без эмоций. Иногда помогает компромисс. Например, можно временно снизить размер аренды, если у жильца возникли финансовые трудности. Но лучше заранее описать в договоре, как вы будете поступать в таких случаях.

Хозяину квартиры важно знать, что выселить квартирантов до завершения срока аренды можно только в нескольких случаях:

• Просрочка арендной платы. Если договор найма заключён на 11 месяцев, просрочкой считается задержка платежей на 2 месяца. Если договор долгосрочный, право на выселение возникает, когда пропущены платежи за 6 месяцев.
• Причинение вреда имуществу, применение объекта не по назначению или нарушение прав соседей. 
• С согласия жильцов. С квартирантами можно договориться, объяснив, почему необходимо освободить квартиру. При этом хорошим тоном будет оплата переезда и услуг риелтора по поиску нового жилья.

Выселение — трудоёмкая и юридически сложная процедура, которой лучше избегать. Но если ситуация зашла слишком далеко, решать вопрос надо с соблюдением закона:

• Собственник жилья не имеет права самовольно выселять квартирантов, даже если они портят имущество или задерживают арендные платежи. Решение проблемы стоит начать с переговоров, а если они не помогли, собрать доказательства и обращаться в суд. 
• Арендаторам жилья стоит заключить договор найма. Он защищает обе стороны и упрощает разрешение споров. Если платить вовремя, соблюдать порядок и заранее сообщать о трудностях, съезжать не придётся.
• Соседям шумных жильцов нужно начинать с разговоров, а если они не помогают, обращаться к участковому и в районную администрацию. Систематические нарушения легче подтвердить, если собрать доказательства: записи, жалобы от других жильцов, фото и видео.
• Должники с ипотекой могут сохранить единственное жильё, если начнут процедуру банкротства и заключат отдельное мировое соглашение с ипотечным банком.