Запускаем новую рубрику «Отвечает эксперт», в которой специалисты в сферах недвижимости, дизайна, архитектуры и финансов будут отвечать на вопросы читателей обо всём, что связано с жильём.
В этом материале эксперт по недвижимости, брокер, руководитель агентства недвижимости Михаил Русских рассказывает, как при покупке квартиры с использованием материнского капитала оформить доли детям и супруге.
Вопрос читательницы
Здравствуйте. С супругом в браке приобретаем квартиру. Часть средств — это маткапитал, остальное — наличные. Сделку оформляем через нотариуса. Планируем, что муж будет единственным собственником, а на маткапитал выделим доли детям и мне. Нотариус настаивает на брачном контракте для такого выделения долей при оформлении купли-продажи.
Возможно ли осуществить это через нотариальное согласие между мной и супругом и обойтись без брачного договора?
Ответ эксперта
Здравствуйте! На первый взгляд ваш вопрос кажется довольно простым, однако в нём есть много особенностей и подводных камней, поэтому необходимо детально разобраться в ситуации.
Для более полного понимания обстоятельств хотелось бы уточнить несколько моментов: какова ваша мотивация в этой сделке с недвижимостью, какие риски вы видите сами и в каких отношениях находитесь с супругом?
Если говорить по существу, формулировка «муж — единственный собственник, а мне и детям выделить доли» уже предполагает, что квартира будет находиться не в личной собственности мужа, а в долевой собственности всех членов семьи.
Это абсолютно правильный подход, поскольку по законодательству Российской Федерации средства материнского капитала являются целевыми и должны использоваться с учётом интересов всех членов семьи, в том числе для выделения им долей в приобретённом жилье.
Однако не всё так однозначно. При выделении долей закон не предусматривает, что они обязательно должны быть равными. Необходимо определить, какую часть стоимости квартиры составляет материнский капитал, и уже с учётом этого выделить доли детям и супруге.
Если для вас принципиально важно, чтобы супруг оставался собственником большей части квартиры, можно реализовать и такую стратегию.
Кроме того, важно учитывать происхождение остальных денежных средств: были ли они получены в дар, являются ли совместными средствами супругов или принадлежат супругу лично.
В заключение отмечу, что окончательные выводы можно сделать только после более детального изучения вашей ситуации.
Если вы находитесь с супругом в хороших отношениях, можно обойтись без брачного договора. Например, если вы планируете выделить доли пропорционально финансовому участию в покупке: 70% стоимости квартиры оплачивается наличными средствами и оформляется в собственность супруга, а 30% приходится на средства материнского капитала и выделяется в долях вам и детям. В таком случае брачный договор или отдельное согласие может не потребоваться.
Однако если вы хотите выделить равные доли, например по 1/3 супругу, вам и ребёнку, брачный договор желателен, чтобы избежать проблем при разделе имущества и последующей продаже квартиры.