С 1 февраля 2026 года выдачу семейной ипотеки в России ограничат — если раньше каждый супруг мог взять ипотеку под низкий процент, теперь на одну семью будет доступен только один кредит. Банки уже начали приостанавливать выдачи ипотеки. Впрочем, это не единственное изменение, которое вступает в силу с началом последнего месяца зимы. Рассказываем обо всём, что произойдёт с семейной ипотекой.
Выдачи семейной ипотеки в конце 2025 года достигли рекорда
В декабре 2025 года выдача ипотеки в России резко подскочила: банки предоставили 161 тысяч кредитов (+53% месяц к месяцу) на 808 млрд рублей (+61%) — это максимум за 1,5 года по количеству и с октября 2023 года по объёму, следует из данных ДОМ.РФ.
Основным драйвером спроса стала именно ипотека с господдержкой: 114 тысяч кредитов на 661 млрд рублей, из них по «Семейной ипотеке» — 104 тысяч кредитов (+70%) на 605 млрд рублей(+69%), подсчитали аналитики. Это абсолютный рекорд за всю историю программы. По результатам месяца доля семейной ипотеки в общем объёме выдачи выросла до 75%.
В декабре спрос на ипотеку подскочил до 613 млрд рублей, следует из данных «Домклик». Это максимальное значение за последние 5 лет. По подсчётам аналитиков, почти 76% от всего объёма выдач пришлось на «Семейную ипотеку», но рекордных показателей достиг и спрос на базовую ипотеку — 110 млрд рублей.
«По итогам декабря 2025 года россияне оформили более 460 млрд рублей кредитов в рамках “Семейной ипотеки”, что стало рекордным показателем для данной программы за всю историю существования. Кроме того, это почти в 2 раза больше, чем в ноябре 2025 года, а также в 5,5 раз больше по сравнению с декабрём 2024 года», — отметил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
Аналитики согласны с тем, что резкий рост спроса связан с грядущими изменениями в условиях выдачи семейной ипотеки. Россияне стремятся успеть оформить льготный кредит, так как власти обсуждают повышение ставки для семей с одним ребёнком, а с 1 февраля на одну семью будет доступна только одна льготная ипотека.
- 22,47 млн ₽Москва, микрорайон Очаково, ЖК Среда на Лобачевского, к5.5Очаково 18 мин.
- 22,77 млн ₽Москва, микрорайон Очаково, ЖК Среда на Лобачевского, к5.5Очаково 18 мин.
- 453,59 млн ₽Москва, СЗАО, район Покровское-Стрешнево, жилой комплекс Клубный Город на Реке ПримавераСпартак 11 мин.
- 32,13 млн ₽Москва, микрорайон Очаково, ЖК Среда на Лобачевского, к5.4Очаково 18 мин.
- 24,72 млн ₽Москва, ЗАО, район Кунцево, 48-й квартал, ЖК Среда на Кутузовском, к5Кунцевская 15 мин.
- 54,85 млн ₽Москва, ЗАО, район Очаково-Матвеевское, жилой комплекс Левел Мичуринский, к5Мичуринский проспект 15 мин.
Как изменятся условия выдачи семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года
С 1 февраля 2026 года будет ограничено количество кредитов, которые может оформить одна семья по программе «Семейная ипотека» — до этого взять кредит мог каждый из супругов. Теперь супруги обязаны быть созаёмщиками одного льготного жилищного кредита — ипотека оформляется совместно, даже если заключён брачный договор. Супруги также смогут привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе.
Таким образом, если даже один из супругов уже использовал право получить льготную ипотеку, значит семья теряет право на второй кредит. Фиктивный развод для получения новой ипотеки в данном случае тоже не сработает. Восстановить право на новую ипотеку на льготных условиях можно только, если текущий кредит будет погашен, а в семье родится новый ребёнок.
Минфин объяснил решение ввести ограничение следующим образом: «Данная мера призвана предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой. Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий». В частности, власти сокращают возможность покупки инвестиционных квартир на льготных условиях — когда квартиру покупают для сдачи в аренду или перепродажи, а не для проживания.
Важно! С 23 декабря 2023 года разрешено брать льготную ипотеку только по одной из программ и только один раз. Совмещать разные программы нельзя. Однако, если вы брали кредит по госпрограмме до 23 декабря 2023 года, воспользоваться льготной ипотекой можно снова — по программе, в которой вы еще не участвовали.
Если вы брали семейную ипотеку после 23 декабря 2023 года, новая будет доступна только при условии, что старый кредит закрыт, а в семье появился еще один ребенок
Что ещё меняется: рефинансирование комбинированных кредитов
С 1 февраля 2026 года россияне также смогут рефинансировать уже взятые комбинированные кредиты — те, в которых ставка льготной ипотеки действует в пределах установленного лимита (для столичных регионов 12 млн рублей, для остальных 6 млн рублей), а рыночная ставка остаётся для остальной суммы. Это позволит снизить ставку для заёмщиков.
Меняется сам процесс рефинансирования: раньше рефинансировали весь кредит, то есть выдавали новый — на рыночных условиях и с потерей льготной ставки. Теперь заёмщики смогут рефинансировать только рыночную часть, сохранив льготную ставку для части кредита. В результате
Пример: у семьи оформлен кредит на 15 млн рублей, в котором 12 млн рублей — по ставке семейной ипотеки в 6%, а 3 млн — по рыночной в 20%. Семья может обратиться в банк для рефинансирования только части в 3 млн рублей: например, банк предложил ставку в 15%. Для первой части сохранится ставка в 6%, но общие выплаты по кредиту будут уменьшены.
Для рефинансирования потребуется запросить в банке справку об остатке кредита с разделением на льготную и рыночную части. С этой справкой и остальными документами на квартиру можно обратиться в любой банк для рефинансирования. Такой механизм будет доступен как для семейной, так и для дальневосточной ипотеки. Размер, на который возможно снизить ставку по кредиту, будет определяться условиями по рыночным программам банка. Количество рефинансирований, по данным Минфина, не будет ограничено.
Фото на обложке: Alex Sheldon / Unsplash
