Вторичный рынок обогнал новостройки. Рассказываем, что происходит с ценами на квартиры

Февраль 2026 года стал знаковым для рынка недвижимости: вторичный рынок впервые за долгое время занял лидирующую позицию — 73% от общего числа ипотечных сделок. Разбираемся, почему вторичный рынок вернул себе лидерство, как изменилась ценовая динамика в первом квартале 2026 года и какие прогнозы дают эксперты.

Февраль 2026 года переломил ситуацию на российском ипотечном рынке. За месяц банки выдали 65,93 тысячи ипотечных кредитов — на 25% меньше, чем в январе. Однако ключевое изменение произошло в структуре выдачи.

Доля новостроек в общем количестве ипотечных сделок рухнула с 53% в январе до 27% в феврале. По объёму кредитования доля снизилась с 63 до 40%. На этом фоне вторичный рынок впервые за долгое время занял лидирующую позицию — 73% по количеству сделок и 60% по объёму.

Год назад картина была противоположной: в феврале 2025 года на новостройки приходилось 56% ипотечных кредитов и 68% денежного объёма.

Спрос на вторичное жильё также вырос. В феврале 2026 года на 40 крупнейших региональных рынках России было заключено 52,3 тысячи сделок с вторичной недвижимостью — на 26,3% больше, чем годом ранее. Рост продаж готовых квартир в январе-феврале составил 28,3% год к году.

Особенно сильно рост заметен в регионах. В Самаре число сделок на вторичном рынке выросло в 3,2 раза. В Волгограде — на 59%, в Красноярске — на 39%.

За изменением спроса стоит несколько причин:

Первая и главная причина: изменения в семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 года одна семья может оформить только один льготный кредит, причём оба супруга теперь обязаны быть созаёмщиками. Раньше многие оформляли две льготные ипотеки — по отдельности на мужа и жену. Теперь такой возможности нет.

В результате выдача ипотеки по госпрограммам с января по февраль сократилась почти вдвое. Зато рыночная ипотека (без льгот) за тот же период выросла в четыре раза. Люди, которые не могут больше получить льготный кредит на новостройку, но всё ещё хотят купить квартиру, переключились на вторичку.

Вторая причина: цена. Разрыв между новостройками и готовым жильём достиг исторического максимума. В среднем по стране вторичное жильё дешевле первичного почти на 18%. В некоторых регионах разница ещё больше. Покупатели, уставшие ждать снижения ставок, теперь выбирают более доступный вариант.

Особенно интересен сегмент «молодой» вторички — квартиры в домах не старше пяти лет. Такое жильё стоит заметно дешевле новостроек, но по качеству и планировкам почти не уступает. Каждая пятая квартира в продаже сейчас относится именно к этой категории.

Третья причина: накопленный отложенный спрос. В прошлом году, когда ключевая ставка была высокой, вторичный рынок практически замер. Люди не продавали и не покупали, ожидая снижения ставок. Сейчас отложенный спрос постепенно реализуется.

Четвёртая причина: ипотека постепенно дешевеет. В марте 2026 года средняя ставка на вторичном рынке впервые опустилась ниже 20% и составила 19,9% годовых. По наблюдениям аналитиков, снижение ставки на один процентный пункт повышает спрос на 9–10%.

Пятый фактор: деньги с вкладов начинают перетекать в недвижимость. Из-за снижения ключевой ставки депозиты постепенно теряют привлекательность. В результате доля сделок с недвижимостью без ипотеки начинает расти, и вторичное жильё оказывается в выигрыше.

Февральский всплеск спроса на вторичное жильё дал повод ожидать резкого роста цен, однако на практике он оказался минимальным: за январь — март 2026 года средняя цена квадратного метра на вторичке по стране выросла всего на 0,6% — это значительно ниже инфляции.

В марте 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в 40 крупнейших городах России достигла 150 тысяч рублей. За год цена выросла на 8,9%. В Москве квадратный метр на вторичке в марте стоил 404,2 тысячи рублей (прибавив 14% за год), в Санкт-Петербурге — 272,4 тысячи рублей (+17%).

Есть четыре причины, мешающие снижению цен прямо сейчас:

1. Первая причина: сокращение предложения. В марте на рынке было выставлено на продажу 183 тысячи готовых квартир — на 22% меньше, чем год назад. В Санкт-Петербурге объём предложения на начало 2026 года упал до минимума за четыре года — до 19,6 тысячи лотов. Бюджетные варианты раскупают быстрее всего.
2. Вторая: дефицит ликвидных объектов. В Москве сейчас экспонируется около 100 тысяч квартир, но до 80% предложения составляют неликвидные объекты, на которые отсутствует устойчивый спрос. Как отмечают многие риелторы, покупатели стали более внимательно подходить к выбору и всё чаще склоняются к наиболее качественным и юридически чистым вариантам.
3. Третья причина: высокая себестоимость новостроек. Девелоперы не могут значительно снижать цены на первичном рынке из-за дорогого проектного финансирования и стройматериалов. А пока новостройки стоят дорого, у продавцов вторичного жилья нет повода сильно занижать стоимость: готовые квартиры и без того являются выгодной альтернативой — цены на них в среднем на 18% ниже.
4. Четвёртая: размер скидок сокращается. В январе 2026 года сделки с дисконтом совершали 73% участников рынка — год назад показатель составлял 81%. Средняя величина скидки снизилась до 4,9% против 5,4% в январе 2025-го. Из-за повышенного спроса и отсутствия доступных альтернатив продавцы чувствуют себя увереннее и не готовы сильно уступать в цене.

Прогнозы экспертов относительно будущей динамики цен на вторичное жильё разнятся. Часть аналитиков предрекает рынку стагнацию, часть — снижение стоимости, в то время как другие ожидают сохранения роста.

Финансист Дмитрий Трепольский спрогнозировал, что уже в апреле 2026 года цены реальных сделок на вторичном рынке снизятся на 1,5–2%. При этом номинальные цены в объявлениях могут остаться на уровне марта. 

«Апрель — это месяц, когда экспозиция лотов традиционно обновляется, и на рынок выходят те, кто хочет продать жильё до начала летнего сезона отпусков», — пояснил эксперт.

Главная причина — отсутствие массовых льготных программ на вторичке при сохраняющихся заградительных рыночных ставках. По оценке Трепольского, средний дисконт при торге в апреле достигнет 5–10% от цены лота. Особенно сильно снижение затронет жилой фонд 70–90-х годов, тогда как современная вторичка (дома 3–5 лет) в хороших локациях останется более устойчивой.

Аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова заявила, что вторичное жильё в России в 2026 году может подорожать на 12–15%.

«Переход ЦБ РФ к смягчению денежно-кредитной политики способствует понижению процентов банков по рыночной ипотеке, при помощи которой в том числе приобретается вторичное жильё. Если в программе семейной ипотеки будет дифференцирована процентная ставка в зависимости от количества детей, можно прогнозировать дальнейшее охлаждение спроса в этом сегменте и соответствующую динамику цен на новое жильё. Вторичное жильё продолжит дорожать немного быстрее. По итогам года ориентируемся на рост цен на вторичное жильё в среднем по России на 12–15%», — сказала эксперт.

Эксперты «Росконгресса», напротив, предположили, что цены на вторичное жильё в России могут снизиться на 10–15% в течение 2026 года. Восстановление активности в секторе, по их мнению, будет зависеть от макроэкономических показателей, в первую очередь — от ключевой ставки ЦБ и условий ипотеки. При этом они отмечают, что рынок вторичной недвижимости в 2026 году продолжит функционировать в режиме альтернативных сделок и живых денег.

По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Андрея Банникова, цены на вторичную недвижимость России в 2026 году не упадут и будут расти быстрее инфляции.

«Я думаю, что падать цены не будут. Мы, конечно, зависим от геополитики и решений Центрального банка, от решений правительства. Но, думаю, что недвижимость будет обгонять инфляцию, это 100%. Например, в Москве цены могут вырасти на 10–12%», — сказал Банников.

Таким образом, дальнейшая динамика цен на вторичном рынке будет зависеть прежде всего от ключевой ставки и доступности ипотеки. Дальнейшее снижение ставок оживит рынок, их сохранение на текущем уровне приведёт к стагнации.

Для покупателей с наличными сейчас хорошее время для торга — продавцы вторичной недвижимости готовы давать скидки 5–10%. Тем, кто рассчитывает на ипотеку, возможно, стоит подождать до второго полугодия, когда ставки могут стать более комфортными.

Фото на обложке: Максим Щеглов / Unsplash