Верховный суд разъяснил правила оспаривания сделок после «дела Долиной». Разбираем, как это может помочь покупателям

Дело Ларисы Долиной уже отгремело, но продолжает влиять на рынок недвижимости — покупатели вторички всё ещё не знают, как полноценно защитить себя от ситуации, в которой покупатель откажется передавать им квартиру. В начале июля Верховный суд сообщил, что сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильём. Это должно повысить защиту покупателей, но юристы отмечают, что риски сохраняются. Разбираемся, какие правила принял суд, что они меняют, и в чём покупателям всё ещё нужно быть осторожнее.

Верховный суд не изменил закон, а объяснил, как судам по всей стране следует рассматривать споры о квартирах, когда одна из сторон просит признать сделку недействительной. Три коллегии Верховного Суда России — по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам — подготовили обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности. В обзор включены 20 правовых позиций Верховного Суда, выработанных за период с 2022 по 2025 год.

Разберём основные разъяснения ВС и что они означают:

1. Если человек продал квартиру, а потом понял, что сделал это зря, этого не может быть достаточно для отмены сделки. Например, если продавец рассчитывал, что сможет купить другое жильё, но планы сорвались, это ещё не означает, что договор можно признать недействительным. Суд должен обращать внимание на то, действовал ли покупатель добросовестно. Защита должна быть одинаковой для обеих сторон сделки. Это означает, что отменить продажу квартиры только потому, что продавец потом пожалел о своём решении, не получится.
2. Иногда родственники пытаются оспорить продажу квартиры, утверждая, что продавец из-за болезни или психического состояния не осознавал свои действия. Теперь Верховный суд подчеркнул: для признания сделки недействительной нужно доказать, что именно в момент подписания договора человек действительно не мог понимать происходящее. Это означает, что одного диагноза или плохого самочувствия недостаточно. Суд будет оценивать состояние человека именно на момент сделки.
3. Сам по себе факт обмана со стороны третьих лиц автоматически не делает сделку недействительной. Суд может отменить её, если будет установлено, что покупатель знал или должен был знать о мошенничестве. Что это означает: если квартиру купил добросовестный покупатель, который не имел отношения к мошенникам и не мог знать об обмане, отменить сделку будет значительно сложнее.
4. Если суд отменяет договор купли-продажи из-за обмана и стороны уже успели исполнить свои обязательства, применяется так называемая двусторонняя реституция. Проще говоря, продавец возвращает полученные деньги, а покупатель возвращает квартиру.
5. Если квартира принадлежала бывшим супругам и является их общей собственностью, суд должен выяснить, знал ли покупатель или должен был знать, что продавец не получил согласие второго собственника. То есть, покупателю важно заранее проверить семейное положение продавца и документы на квартиру. Если окажется, что второй собственник не давал согласия, это может привести к судебному спору.
6. Верховный суд также напомнил, что договор дарения может быть признан недействительным при банкротстве, если квартиру подарили, чтобы вывести имущество и причинить ущерб кредиторам. Что это означает: подарить квартиру родственнику незадолго до банкротства не всегда получится без последствий.

Если говорить кратко, то ВС постановил: если человека обманули мошенники и из-за этого он продал жильё, это ещё не означает, что квартиру автоматически вернут по ст. 178 Гражданского кодекса. Для справедливого разрешения спора суд должен проанализировать поведение другой стороны – вела ли она себя добросовестно и могла ли распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку.

Самое главное, что суды получили единые ориентиры по самым распространенным спорам. Это именно разъяснения, как уже действующее законодательство следует применять на практике. По замыслу Верховного суда, одинаковые ситуации должны решаться одинаково независимо от региона. Кроме того, некоторые вступившие в силу судебные решения могут быть пересмотрены, если они основаны на ином толковании закона, чем то, которое теперь закреплено в обзоре судебной практики.

Для большинства покупателей и продавцов главный вывод такой:

• пожалеть о продаже квартиры недостаточно, чтобы отменить сделку;
• если человека действительно ввели в заблуждение или он не понимал своих действий, это нужно доказать;
• добросовестный покупатель получает судебную защиту;
• перед покупкой квартиры по-прежнему важно тщательно проверять документы, полномочия продавца и историю объекта.

Юристы считают, что разъяснения ВС помогут защитить добросовестных покупателей, но риски при сделках на вторичном рынке не исчезнут полностью. Важное изменение — что суды больше не должны автоматически вставать на сторону продавца, который утверждает, что стал жертвой мошенников. Теперь суды обязаны внимательнее изучать обстоятельства каждой сделки.

При этом юристы подчеркивают, что выводы ВС не освобождают покупателей от обязанности проявлять разумную осмотрительность. Если обстоятельства сделки выглядели подозрительно — например, квартира продавалась по явно заниженной цене, продавец вёл себя странно или были другие тревожные признаки, — суд может прийти к выводу, что покупатель должен был заподозрить неладное.

Именно после истории с квартирой Ларисы Долиной на рынке вторичного жилья появился термин «эффект Долиной». Так называют ситуацию, когда продавец после продажи квартиры заявляет, что действовал под влиянием мошенников, и пытается через суд признать сделку недействительной.

Дело создало серьёзные риски для покупателей. Даже если человек честно купил квартиру, полностью заплатил за неё и зарегистрировал право собственности, суд мог вернуть жильё продавцу. При этом покупатель рисковал остаться и без квартиры, и без денег, если их уже похитили мошенники — ведь продавцу нечего возвращать.

Подробно о том, как разворачиваются схемы мошенничества с жильём и как к этому относится «эффект Долиной», мы рассказывали здесь.

После резонансного дела покупатели на рынке вторичной недвижимости стали значительно осторожнее, особенно если квартиру продает пожилой человек или цена заметно ниже рыночной. Из-за этого сделки на вторичном рынке стали проходить сложнее и дольше.

Чтобы снизить риски, покупателям очень важно:

• лично общаться с собственником, а не только с представителем;
• выяснить, где продавец собирается жить после сделки;
• обращать внимание на подозрительно низкую цену;
• при покупке квартиры у пожилого человека познакомиться с его родственниками;
• внимательно проверять документы и историю квартиры, а при малейших сомнениях обращаться к юристу или нотариусу.

Таким образом, Верховный суд дал понять, что сам по себе факт мошенничества в отношении продавца больше не означает автоматической отмены сделки. Теперь судам предстоит оценивать поведение обеих сторон. При этом риски при покупке вторичного жилья полностью не исчезают. Если у сделки были явные признаки неблагонадежности, суд может прийти к выводу, что покупатель не проявил должную осмотрительность. Поэтому личная встреча с собственником, понимание причин продажи, проверка истории объекта и внимание к подозрительным деталям остаются важной частью безопасной покупки жилья.

Фото на обложке: sangini group / Unsplash