В начале июля президент России подписал закон, который запускает новый вид вкладов — так называемые «жилищные вклады». Такой инструмент должен помочь накопить на жильё или первоначальный взнос по ипотеке. Жилищный вклад можно использовать и для финансирования ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Мы решили подробнее разобраться, что такое жилищный вклад, как будет работать инструмент и кому может оказаться полезным.
Чем жилищный вклад отличается от обычного банковского депозита
На первый взгляд жилищный вклад похож на обычный банковский депозит: клиент размещает деньги в банке и получает проценты. Но разница всё же большая.
- Первое и главное отличие — назначение средств. Обычный вклад предназначен для хранения денег и получения процентов (фактически, чтобы деньги не обесценились), а использовать накопления можно на любые цели. Жилищный вклад создается исключительно для накопления средств на улучшение жилищных условий. Закон предусматривает использование таких накоплений для покупки жилья, строительства дома, участия в долевом строительстве, внесения первоначального взноса по ипотеке или погашения жилищного кредита.
- Второе — возможность получения ипотеки. Обычный вклад никак не связан с кредитованием. Жилищный вклад может быть частью единой программы банка, в рамках которой после выполнения условий договора клиент сможет обратиться за жилищным кредитом. При этом банк не обязан выдавать ипотеку автоматически — заемщик должен соответствовать требованиям банка по платежеспособности и кредитоспособности.
- Третье — для обычных депозитов возможность пополнения зависит от выбранного банковского продукта (многие вклады вообще не предусматривают внесение дополнительных средств). Для жилищного вклада возможность пополнения является обязательной. Причем вносить деньги вправе не только владелец счета, но и любые третьи лица.
Наконец, обычные вклады банки открывают практически на любой срок — от нескольких месяцев до нескольких лет. Для жилищного вклада законом установлен минимальный срок — три года. Также средства на обычных банковских вкладах страхуются государством в пределах 1,4 миллиона рублей на одного вкладчика в одном банке. Для жилищных вкладов установлен отдельный повышенный лимит страхового возмещения — до 10 миллионов рублей. И последнее отличие — специальные правила сохранения процентов при досрочном закрытии.
То есть, жилищный вклад — это не совсем обычный депозит, но и не льготный жилищный кредит, а отдельный инструмент. Если кратко:
Обычный вклад | Жилищный вклад |
Деньги можно потратить на что угодно | Деньги предназначены для улучшения жилищных условий |
Банк не обязан выдавать ипотеку | В договоре может быть закреплена обязанность банка предоставить жилищный кредит при выполнении условий |
Просто начисляются проценты | Помимо процентов появляется возможность заранее «забронировать» условия кредита |
Условия жилищных вкладов и как будет работать инструмент
Жилищный вклад сможет открыть только физическое лицо, для этого заключается договор жилищных сбережений с банком (ДЖС). При этом деньги на счет вправе вносить не только сам вкладчик, но и любые третьи лица — например, родственники или работодатель.
Вклад можно пополнять в любое время — это обязательное условие такого договора. Банк начисляет проценты в порядке, предусмотренном договором, а начисленные проценты автоматически прибавляются к сумме вклада. Минимальный срок договора составляет три года (это значит, что копить можно и дольше, но не меньше).
По окончании срока вкладчик сможет направить накопленные средства на улучшение жилищных условий, в том числе:
- покупку квартиры или жилого дома;
- строительство индивидуального жилого дома;
- участие в долевом строительстве;
- первоначальный взнос по ипотеке;
- погашение действующего жилищного кредита.
Если по условиям договора предусмотрен жилищный кредит, банк рассмотрит заявку на его предоставление по своим стандартным требованиям к заемщику.
Важно: закон не обязывает банк выдавать кредит автоматически — решение зависит от соответствия клиента установленным требованиям. То есть обычная проверка остается (доход, кредитная история, долговая нагрузка, платежеспособность).
Закрыть жилищный вклад можно досрочно. Если деньги направляются на улучшение жилищных условий спустя не менее одного года после открытия вклада, начисленные проценты сохраняются полностью. Если вклад закрывается без покупки жилья, полное сохранение процентов гарантируется при обращении не ранее чем через полтора года после заключения договора.
Средства по жилищным вкладам участвуют в системе страхования вкладов. Размер страхового возмещения составляет до 10 миллионов рублей — отдельно от обычных банковских вкладов. Если в одном банке открыто несколько жилищных вкладов, общий размер страхового возмещения по ним не может превышать 10 миллионов рублей.
Проценты начисляются так, как прописано в договоре. Например:
- ежемесячно;
- ежеквартально;
- ежегодно.
Главная особенность: начисленные проценты автоматически прибавляются к сумме вклада. То есть происходит капитализация: допустим, вы положили 5 миллионов рублей, за месяц банк начисляет 50 000 рублей процентами. На следующий месяц проценты считаются уже на сумму 5 050 000 рублей.
Итак, представим, что вы хотите купить квартиру через 5 лет. Что вы делаете:
- Открываете жилищный вклад в банке.
- Регулярно пополняете вклад, а банк начисляет проценты. Условия определяются заранее, в договоре будут прописаны минимальный срок накоплений,минимальная сумма, процентная ставка, а также условия, при которых банк предоставит ипотечный кредит.
- Когда вы накопите необходимую сумму и выполните условия договора, банк обязан использовать накопленные средства по вашему распоряжению для покупки квартиры, строительства индивидуального дома, участия в долевом строительстве и при необходимости предоставить ипотечный кредит на заранее согласованных условиях.
Кому подойдёт жилищный вклад и что пока остаётся неизвестным
Жилищный вклад подойдёт не всем, но может стать полезным инструментом для тех, кто:
- планирует купить квартиру или дом через несколько лет;
- постепенно формирует первоначальный взнос по ипотеке;
- имеет родственников или близких, кто может участвовать в накоплении средств официально;
- хранит крупные суммы — из-за повышенного лимита страхового возмещения.
Нужно понимать, что такой вклад имеет целевое назначение и ориентирован прежде всего на долгосрочное планирование приобретения недвижимости.
Ещё одна важная оговорка: принятый закон определяет только общие правила работы жилищных вкладов. Процентные ставки, минимальные суммы накоплений, требования к заемщикам и условия предоставления жилищных кредитов будут устанавливать сами банки. Поэтому оценить реальную привлекательность нового продукта можно будет только после того, как кредитные организации представят свои программы.
Жилищные вклады: отвечаем на главные вопросы
Можно ли открыть жилищный вклад, накопить деньги, а потом снять их и потратить на что-то, кроме недвижимости?
В целом — можно. Но есть условия.
Вкладчик получает вклад со всеми начисленными процентами, если:
- Расторгает договор не ранее чем через 1,5 года после его заключения — независимо от того, на что впоследствии будут потрачены деньги.
- Расторгает договор не ранее чем через 1 год, если накопленные средства направляются на улучшение жилищных условий (например, на покупку квартиры, строительство дома, первоначальный взнос по ипотеке или погашение жилищного кредита).
- Банк отказал в предоставлении жилищного кредита после окончания срока накопления, хотя вкладчик выполнил условия договора. В этом случае вклад также возвращается вместе со всеми начисленными процентами.
Если договор прекращается раньше указанных сроков или средства не направляются на улучшение жилищных условий в случаях, когда это требуется для сохранения льготного режима, проценты выплачиваются по ставке до востребования. То есть, вы просто не получите проценты.
Почему нельзя использовать обычный вклад для накопления денег на квартиру?
Можно. Дело в том, что сейчас мы видим только принятый закон — а он не предусматривает, что жилищный вклад автоматически будет выгоднее обычного депозита. В законе не указаны гарантии более высокой процентной ставки, государственного софинансирования, налоговых льгот, субсидий, скидки по ипотечной ставке.
То есть, если банк предложит жилищный вклад с той же доходностью, что и обычный вклад, то с точки зрения накопления разницы почти не будет (разве что, в страховом лимите и других деталях). По факту — выгода (или её отсутствие) будут определяться именно условиями, которые будут предлагать банки с 2027 года. Например, если банк пропишет в договоре, что предоставит вкладчику ипотеку на заранее прописанных условиях.
Это, кстати, ещё один популярный вопрос.
Если я открыл жилищный вклад и накопил деньги, банк обязан предоставить мне ипотеку?
Нет, не обязан. Договор жилищных сбережений может предусматривать возможность получения ипотеки, то есть после выполнения условий договора вкладчик вправе обратиться в банк за таким кредитом. Однако это не означает автоматическую выдачу ипотеки.
Банк всё равно будет проверять вкладчика как любого другого потенциального заёмщика — оценивать его доход, смотреть кредитную историю, долговую нагрузку и так далее. Если клиент этим требованиям не соответствует, банк может отказать в выдаче кредита. Но, как мы писали выше, если вкладчик получит отказ, он имеет право получить свои деньги вместе со всеми начисленными процентами.
Закон также не устанавливает максимальную ставку по будущей ипотеке, минимальную ставку или обязанность банка выдать кредит на любую сумму. Все эти параметры будут прописаны в договоре жилищных сбережений и внутренних правилах конкретного банка. То есть, опять же, нужно ждать, когда банки введут продукт и определяет по нему конкретные условия.
Фото на обложке: Bogac Dalkiran / Vecteezy