В России увеличилась доля жилья, сдаваемого с просрочкой. Почему это происходит и что делать, если застройщик не торопится

В России растет доля жилья, которое сдается со срывом сроков. Такую ситуацию связывают со снижением продаж и дефицитом рабочих кадров. Узнали, как именно в 2025 году задерживают сдачу многоквартирных домов и что делать дольщикам, если дом не готов вовремя.

По итогам девяти месяцев 2025 года доля сдаваемого со срывом сроков жилья в России увеличилась на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (35%) — до 42%, показали данные «ЕРЗ.РФ», о которых сообщило РИА Недвижимость. При этом аналитики отметили снижение на 17% срока просрочки — с 6,7 месяца (за три квартала 2024 года) до 5,5 месяца (за три квартала 2025 года).

На какие сроки задерживали жилье:

• 10,4% введенного в эксплуатацию в 2025 году жилья сдавалось с опозданием свыше 1 года.
• 6,5% — полгода-год.
• 8,9% — от трех до шести месяцев.
• 8,8% — от одного до трех месяцев.
• 7,5% — меньше месяца.

Наиболее серьёзные просрочки зафиксированы в Дагестане, где с опозданием вводилось в эксплуатацию 100% площадей. Средняя просрочка там составила 48,3 месяца или более четырех лет. Также в первой тройке оказалась Тамбовская область, где задерживали сдачу 35% жилья со средним сроком 27 месяцев. Ещё один проблемный регион — Вологодская область с долей задерживаемого жилья в размере 39% и средним сроком 20,8 месяца. Вовсе не зафиксировано случаев просрочки сдачи жилья в Коми и Калмыкии.

Что касается Москвы, в столице доля нового жилья с просрочкой составила 53% (40% — в 2024 году), срок увеличился с 6,1 до 7,3 месяца. В Санкт-Петербурге зафиксировано снижение показателей — 17% жилья сдавалось со срывом сроков за девять месяцев 2025 года по сравнению с 25% за тот же период 2024 года. Также в Петербурге сократились сроки задержки — с 2,8 до 1,4 месяца.

Две основные причины срыва сроков: снижение продаж недвижимости и дефицит рабочих кадров. По словам экспертов, срывы реже фиксируются у крупнейших застройщиков, так как они имеют «более привилегированный доступ к проектному финансированию». Проще говоря, если на одном объекте возникает проблема, хорошие показатели других объектов это перекрывают. Так, в первой десятке застройщиков доля введенных с задержкой площадей составила 37%, а средний срок — 2 месяца.

Важно также отметить, что до 31 декабря 2025 года продолжает действовать мораторий на начисление неустойки застройщикам за несданные вовремя дома. Впервые его ввели в пандемию для поддержки строительной отрасли. После этого он вводился в 2022 году из-за опасений задержек в связи со сложностями поставок импортных материалов, а также весной 2024 года. Летом 2025 года мораторий продлили до конца этого года в связи с сокращением продаж квартир. Другая причина ввода моратория — значительные финансовые потери застройщиков, когда покупатель квартиры с помощью юристов возвращал часть стоимости квартиры, находя недочёты.

Периоды, в которые вводится мораторий, не включаются в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве — в те самые сроки, когда застройщик затягивает ввод дома и не передает квартиру покупателю. В этот период также не учитываются убытки от неисполнения сторонами договора обязательств.

Это не единственная проблема для дольщиков — по действующему законодательству неустойка начисляется по ставке не выше 7,5%, что едва покрывает реальные убытки участников, отмечают адвокаты. Пока не переданы ключи, дольщики вынуждены снимать другие квартиры, продолжая платить ипотеку. Также существует риск банкротства девелопера при давлении со стороны кредиторов.

«Раньше покупатель мог не принять квартиру, если она не соответствовала ожиданиям. Сейчас, если жилье формально пригодно для ремонта, отказаться не получится. Именно это и влияет на взаимодействие с клиентом — не сам мораторий, а нормативные акценты, которые сместились не в сторону покупателя», — пояснил руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. По его словам, некоторые застройщики спокойно переносят сроки, зная, что штрафов не будет.

Девелоперы действительно позволяют себе не торопиться, пока действует мораторий, подтверждает гендиректор агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич. Кроме того, квартиры сдают в «сыром виде» — с серьёзными проблемами. Покупатель отказывается принимать жильё, но у застройщика остаётся 60 дней на исправление: «Бывают случаи, когда клиент открывает входную дверь — а за ней бетон и плесень. Из тех, кто держит качество, остались единицы. В остальном подход все чаще напоминает экономию на всем, кроме рекламы».

Застройщики вернутся к ответственности, когда мораторий закончится, считают эксперты. Однако они считают, что его снова продлят в конце 2025 года — и мораторий будет действовать минимум до 2027 года, пока не снизятся ставки, а вместе с этим не вернутся прежние объемы продаж.

Взыскать неустойку с застройщика можно даже, если срок подписания акта приема-передачи квартиры перенесли на один день от даты, которая указана в договоре. Застройщик обязан уведомить о переносе не позднее, чем за два месяца, и предложить подписать дополнительное соглашение об изменении срока. Если покупатель подписывает соглашение, неустойку взыскать не получится. Получить неустойку можно двумя способами:

1. Обратиться к застройщику.
2. Обратиться в суд, если застройщик отказывается платить неустойку добровольно.

Размер неустойки для физического лица рассчитывается по формуле: цена квартиры по договору x 1/150 (установленный законом коэффициент) x ключевая ставка ЦБ РФ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта x количество дней просрочки.

Если квартира в ипотеке, о срыве сроков необходимо предупредить банк.

Однако сейчас получить неустойку действительно не получится из-за действующего до конца года моратория. По словам юристов, единственный способ вернуть вложенные средства — расторгнуть договор долевого участия и забрать деньги с эскроу-счета. Впрочем, это может быть не выгодно, если дом почти достроен и рыночная стоимость квартиры уже значительно выросла. Рассчитывать на процент за пользование деньгами дольщики не могут даже в случае расторжения договора.

_{Фото на обложке: Michele Bitetto / Unsplash}