В России начнут использовать биометрию в сделках с жильём. Разбираемся, как это будет работать

С 1 июля 2026 года в России будет проще провести сделку с недвижимостью дистанционно — при регистрации права собственности можно будет подтвердить личность с помощью биометрии. Новый механизм вводится для усиления защиты граждан, но многих беспокоит, что произойдёт обратный эффект: и сделку могут оформить без ведома собственника. Разбираемся, как работает биометрия, зачем вводится механизм и есть ли риски.

Биометрия — это способ подтверждения личности по вашим уникальным физическим признакам (например, отпечаток пальца, изображение лица, радужная оболочка или сетчатка глаза, голос), а не по документам или паролю. Биометрические данные россиян хранятся в государственной информационной системе — Единой биометрической системе (ГИС ЕБС). Это защищенная централизованная база данных — фотографии и голос хранятся в зашифрованном виде.

Сбор биометрии возможен только с согласия человека и является добровольным. Сдать биометрию можно:

• Через приложение «Госуслуги Биометрия»;
• В отделениях аккредитованных банков;
• В МФЦ.

Биометрия бывает трех видов:

• Упрощенная. Можно оформить через приложение «Госуслуги Биометрия» и использовать для оплаты услуг или товаров.
• Стандартная. Также оформляется через приложение, для этого потребуется заграничный паспорт нового образца. С помощью такой биометрии можно пользоваться государственными услугами.
• Подтвержденная. Оформляется только лично с помощью 3D-камеры. Такая биометрия позволяет удаленно оформить квалифицированную электронную подпись и открыть счёт в банке.

На самих «Госуслугах» биометрия не хранится, но в личном кабинете портала отображается информация о том, размещены ли ваши данные в ЕБС, а также срок их действия. Гражданин имеет право в любой момент проверить статус биометрии и удалить ее через свой профиль на «Госуслугах». Чтобы использовать биометрию после удаления, придётся сдать её повторно.

Сейчас с помощью биометрии в России можно:

• Подтвердить личность при дистанционном обращении в банк или госучреждение.
• Заселиться в некоторые отели или получить услугу в МФЦ без паспорта.
• Подтвердить возраст при покупке товаров.
• Подтвердить личность при посадке в самолёт или поезд.

Соответствующий закон вступит в силу с 1 июля 2026 года: поправка предусмотрена Федеральным законом от 7 июня 2025 г. № 133-ФЗ «О внесении изменения в статью 36-2 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"». Из неё следует, что заявители будут проходить идентификацию с применением «Единой системы идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных» в случае проведения сделок в электронном виде.

До сих пор при подаче документов на регистрацию недвижимости в электронном виде обычно требовалась усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Кроме того, для многих собственников действовало дополнительное ограничение: чтобы электронные сделки были возможны, нужно было заранее подать в Росреестр специальное заявление о согласии на использование электронной подписи.

После вступления нового закона в силу государственная регистрация прав станет возможной на основании электронного заявления, представленного сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если оно подписано УКЭП заявителей, а сами стороны прошли идентификацию с использованием биометрических персональных данных. Предполагается, что применение такой системы при совершении сделок с недвижимым имуществом станет дополнительным средством установления личности правообладателя.

Например, если вы решили продать квартиру, но находитесь в другом городе, то можно сделать это дистанционно с помощью биометрии. Ваши биометрические данные должны быть зарегистрированы в ЕБС заранее. Если это сделано, потребуются следующие шаги: 

• Вы входите через Госуслуги (ЕСИА) и подписываете документы своей УКЭП.
• Система просит подтвердить личность через ЕБС.
• Камера телефона или компьютера делает проверку лица (и при необходимости других биометрических данных).
• ЕБС подтверждает, что это действительно вы, а документы направляются на государственную регистрацию.

Нет. Закон, который вступает в силу с 1 июля, касается прежде всего дистанционных (электронных) сделок, когда документы на регистрацию права подаются в электронном виде. Это купля-продажа квартиры, продажа дома или земельного участка, дарение недвижимости, регистрация перехода права собственности и другие сделки, при которых документы направляются в Росреестр электронно. Операции аренды под действие новой нормы не подпадают.

Если вы идёте к нотариусу лично, лично подаёте документы через МФЦ, предъявляете паспорт и подписываете бумаги на месте, то никто не может требовать обязательного использования биометрии.

Проще говоря, биометрия — это лишь дополнительный механизм защиты от мошенничества, а не замена паспорта и не обязательное требование для всех покупателей и продавцов недвижимости.

В ЕБС применяются две биометрические модальности — фотоизображение лица и запись голоса, объяснял представитель Центра биометрических технологий Константин Ярославский. По его словам, обе модальности будут использоваться в сервисе защиты онлайн-сделок с недвижимостью, что обеспечит максимальный уровень достоверности подтверждения личности: «Отпечатки пальцев или биометрия радужной оболочки глаза в сервисах Единой биометрической системы не применяются».

Также Ярославский отметил, что после сдачи биометрии пользователь полностью контролирует свои данные: «На портале “Госуслуги” можно проверить срок действия биометрии, отозвать согласие на ее обработку или полностью удалить данные из системы. Биометрические образцы хранятся в зашифрованном виде и никогда не покидают периметра Единой биометрической системы».

Биометрические данные хранятся отдельно от персональных данных — в системе отсутствуют ФИО, адреса и иные идентификаторы. За пределами ЕБС используются лишь обезличенные биометрические векторы: «Во всех биометрических сервисах используется liveness detection — технология определения витальности, которая позволяет отличить человека от его имитации. Поэтому ЕБС не получится обмануть с помощью фотографии, видео, масок, дипфейков или других подделок».

Новый механизм вводится именно для снижения мошенничества, но биометрия не делает систему абсолютно безопасной — она лишь добавляет ещё один фактор подтверждения личности. Руководитель управления информационной безопасности ГК «Гранель» Иван Волков называет среди рисков возможную компрометацию аккаунта на «Госуслугах», кражу данных электронной подписи и фишинговые сайты. То есть, основной риск — не сама биометрия, а кража доступа к цифровым сервисам (Госуслуги, электронная подпись, телефон, банковские сервисы).

Как можно защитить себя:

1. Проверьте, есть ли запрет на электронные сделки без вашего участия. В ЕГРН можно внести запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения или прекращения права собственности без личного участия собственника. Если кто-то попытается провести сделку от вашего имени без вашего личного участия, Росреестр должен отказать в регистрации — это одна из самых эффективных мер защиты для обычного собственника. Запись можно подать через МФЦ или электронные сервисы Росреестра.
2. Усильте защиту аккаунта Госуслуг. Используйте сложный уникальный пароль, двухфакторную аутентификацию, актуальный номер телефона и электронную почту. Аккаунт на Госуслугах становится ключом ко многим государственным сервисам, поэтому его защита критически важна.
3. Контролируйте выпуск электронной подписи. Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) позволяет подписывать юридически значимые документы. Обязательно следите за уведомлениями о выпуске сертификатов на ваше имя.
4. Подключите уведомления Росреестра. Это позволит быстрее заметить подозрительную активность и оперативно реагировать.
5. Регулярно проверяйте сведения об объекте. Периодически заказывайте выписку из ЕГРН по своей недвижимости и проверяйте: кто указан собственником, нет ли неожиданных обременений, не появились ли ограничения или аресты.
6. С осторожностью относитесь к звонкам и сообщениям. Сейчас многие мошеннические схемы начинаются не со взлома систем, а с обмана человека. Настоящие сотрудники госучреждений и правоохранительных органов не просят сообщать коды подтверждения из СМС и не требуют срочно перевести деньги на «безопасный счёт».

Кроме того важно помнить, что биометрия и другие способы защиты сделок не гарантирует юридическую чистоту объекта, поэтому при продаже или покупке недвижимости необходимо обязательно проверять выписку из ЕГРН, историю квартиры и другие документы.

Фото на обложке: smartschwarz / Pixabay