В России изменились ставки и максимальная сумма по семейной ипотеке — кто теперь сможет получить кредит под 2%

В России вступили в силу изменения программы «Семейная ипотека» — теперь процентная ставка и максимальная сумма кредита зависят от региона, в котором проживает семья, и количества детей. Если для некоторых семей ставка увеличилась до 10%, то для некоторых — упала до 2%. Разбираемся, какие теперь условия самой популярной льготной программы и отвечаем на вопросы, которые уже возникли у многих россиян.

Условия льготной программы, как объявил Минфин, официально меняются с 1 октября 2026 года.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:

Для всех остальных регионов:

Дополнительные условия:

• Строительство частного дома / покупка земли под застройку — ставка 6% вне зависимости от количества детей и региона.
• Максимальный срок субсидирования льготного кредита — 15 лет.

То есть, фактически, для семей с одним ребёнком ставка теперь выше, а сумма кредита — меньше. Но для многодетных семей ставка либо остаётся прежней, либо может значительно снизиться. Так власти хотят сделать семейную ипотеку «более адресной и демографически ориентированной программой».

Новые изменения действительно делают семейную ипотеку более адресной — две семьи, которые покупают квартиру в одном доме, могут получить совершенно разные условия кредита. Но банки всё ещё обязаны оценивать платёжеспособность семьи — и оценивать доход. По оценке СМИ, требования к зарплатам для семей с одним ребёнком выросли в 1,4 раза, а для семей с двумя детьми — в 1,3 раза.

Если семья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской области хочет взять кредит на 12 млн рублей, то до изменения условий при ставке 6% и сроке 30 лет для одобрения кредита требовался совокупный доход около 119,9 тысяч рублей в месяц. При сроке 15 лет необходимый доход составлял бы уже около 168,8 тысяч рублей. Если взять те же 12 млн рублей и максимальный срок 15 лет, с учётом количества детей примерный ориентир по доходу получается следующий:

При этом теперь меняется и максимальная сумма кредита. Если семья решит воспользоваться всей доступной суммой, требования к доходу будут выше. Для кредита на максимальные 12 млн рублей семье с одним ребёнком потребуется около 240 тысяч рублей совокупного дохода в месяц, а для семьи с двумя детьми, которая берет максимальные 15 млн рублей, — уже около 268,7 тысяч рублей. Для многодетных семей, оформляющих максимальные 18 млн рублей, необходимый доход будет зависеть от количества детей и ставки.

Таким образом, увеличение лимитов не означает, что более крупный кредит автоматически станет доступнее. Семья сможет взять больше денег на покупку жилья, но одновременно должна будет подтвердить способность обслуживать более высокий ежемесячный платёж. Особенно заметным изменение будет для семей с одним и двумя детьми: при одинаковой сумме кредита требования к совокупному доходу по сравнению с прежними условиями увеличиваются.

Меняются ли условия по уже действующим кредитам?

Нет. Минфин подчёркивает, что указанные изменения начнут действовать на новые договоры, выданные с 1 октября 2026 года. То есть, если ваш договор заключён, например, 30 сентября, условия останутся прежними — со ставкой 6% вне зависимости от количества детей в семье.

Но здесь важно понимать разницу между одобренными условиями и фактическим договором: даже, если банк одобрил прежние условия в сентябре, с 1 октября он обязан заключить договор в соответствии с изменениями.

Теперь семейную ипотеку выдают не более чем на 15 лет?

Это не совсем так. Речь идёт именно о субсидировании льготного кредита в течение 15 лет. Банк может выдать кредит и на более длинный срок, но только следующие 15 лет банк будет рассчитывать платежи по льготной ставке. После этого к кредиту будет применяться рыночная ставка — однако, какой именно она будет через 15 лет, неизвестно.

Меняется ли с 1 октября первоначальный взнос по семейной ипотеке?

Нет. Минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке сохраняется на уровне от 20% от стоимости приобретаемого жилья вне зависимости от региона, где вы покупаете недвижимость, и количества детей.

А что с семейной ипотекой для ИЖС?

Для частных домов ставка остаётся прежней — 6%. Она не зависит от количества детей и региона.

Сколько будет действовать программа семейной ипотеки в России?

Сейчас программа продлена до 31 декабря 2030 года. Но условия по программе могут измениться снова — как и менялись в прошлом.

Можно ли взять больше одного кредита по семейной ипотеке на семью?

Нет. С 1 февраля 2026 года на одну семью доступен только один кредит. Супруги обязаны быть созаёмщиками — ипотека оформляется совместно, даже если заключён брачный договор. Супруги также смогут привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе. То есть, если даже один из супругов уже использовал право получить льготную ипотеку, семья потеряла право на второй кредит. Восстановить право на новую ипотеку на льготных условиях можно только, если текущий кредит будет погашен, а в семье родится новый ребёнок.

Также важно отметить, что с 23 декабря 2023 года разрешено брать льготную ипотеку только по одной из программ и только один раз. Совмещать разные программы нельзя. Однако, если вы брали кредит по госпрограмме до 23 декабря 2023 года, воспользоваться льготной ипотекой можно снова — по программе, в которой вы еще не участвовали.  Если вы брали семейную ипотеку после 23 декабря 2023 года, новая будет доступна только при условии, что старый кредит закрыт, а в семье появился еще один ребёнок.

Фото на обложке: Taejun Han / Unsplash