Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — одна программ жилищного кредитования, по которой банк выдаёт кредит на покупку жилья частями. Её особенность в том, что до сдачи дома заёмщик вносит минимальные платежи и в итоге заплатит меньше процентов. 

Рассказываем, всё ли так гладко, какие особенности, достоинства и недостатки есть у траншевой ипотеки.

Центробанк начал увеличивать ставку рефинансирования летом 2023 года. Вслед за ней росли процентные ставки по ипотечным кредитам, из-за чего спрос на квартиры упал. Чтобы улучшить ситуацию с продажами, девелоперы вместе с банками использовали несколько программ, которые должны были заинтересовать покупателей: рассрочку, траншевую ипотеку, комбинированные схемы.

К середине 2024 года льготная ипотека на новостройки была отменена, а также существенно выросли процентные ставки на жилищные кредиты. Траншевая ипотека стала одной из немногих выгодных программ на рынке.

Траншевая ипотека — это ипотека частями, она возможна только при покупке квартиры по ДДУ в ещё не построенном доме. Кредит выдаётся не сразу, а в несколько подходов. В зависимости от деталей конкретного предложения первая часть может составлять до 30% от стоимости всей квартиры. Первый транш заёмщику выдают сразу, а вторая часть поступает на эскроу-счёт только после сдачи дома. Иногда сумма дробится не на два, а на три транша, но это скорее исключение.

Выдача ипотеки в несколько траншей позволяет заёмщику платить небольшие суммы по ипотеке в первые месяцы или годы — в зависимости от стадии и скорости строительства.

Такой кредит иногда называют «ипотека за 1 рубль в месяц»: при минимальном первом транше примерно таким будет ежемесячный платёж до момента сдачи дома.

Для заёмщика схема почти не отличается от получения обычного ипотечного кредита: последовательность оформления и внесение платежей те же. Основная разница — в суммах платежей по кредиту: по первому траншу они будут маленькими, а по второму резко вырастут.

Юридический нюанс: транши чаще всего оформляются как отдельные кредитные договоры, у каждого из которых может быть своя процентная ставка и свои условия. Нужно внимательно проверять каждый договор.

Траншевую ипотеку, как и обычную, можно погасить досрочно (из-за небольших платежей в первое время шансов на это даже больше) или рефинансировать (например, если у покупателя родился ребёнок и появилось право на семейную ипотеку по более низкому проценту).

Рассмотрим детальнее, что значит ипотека траншами для заёмщика.

Какие есть плюсы у программы

Первое время не нужно платить по кредиту, свободные деньги можно откладывать на накопительный счёт — за год или два отложенная сумма немного подрастёт. Особенно программа удобна для тех, кто живёт в съёмной квартире. В таком случае на заёмщика не ложится необходимость одновременно оплачивать и аренду, и большую ипотеку.

Цена на квартиру фиксируется на момент заключения договора. При этом рыночная стоимость квартиры растёт, когда приближается срок сдачи объекта. Получается, что после сдачи объекта квартиру можно продать по переуступке дороже и закрыть ипотеку без особых переплат.

Можно дождаться снижения ставок. Многие покупатели выбирают траншевую ипотеку в расчёте на снижение ключевой ставки — вместе с ней снизятся проценты по кредитам, ипотеку можно будет выгодно рефинансировать.

Отсутствие задержек в строительстве. Застройщик максимально заинтересован в том, чтобы быстрее сдать дом и получить полную сумму.

Траншевая ипотека не ограничивает возможность использовать материнский капитал и может сочетаться с рядом льготных программ. Точные условия и возможные льготные программы зависят от застройщика и банка.

Какие есть минусы и что с ними делать

Ставка по ипотеке без использования льготных программ может быть на несколько процентов выше стандартного предложения. Кстати, это ещё один повод начинать откладывать на ипотечные платежи заранее, чтобы закрыть кредит как можно быстрее.

Ограниченный выбор жилья: для участия в программе нужно выбрать связку из банка и застройщика, поэтому не все новостройки подойдут. На поиск подходящего варианта понадобится время, а предложений не слишком много, и размещены они на сайтах застройщиков. Банки у себя их обычно не публикуют из-за специфических условий для каждого застройщика. Можно для начала посмотреть следующие программы: 

• Траншевая ипотека от СберБанка и «Самолёта».
• ГК А101.
• ГК «Основа».
• Группы «Эталон».
• «Инграда».

Большинство застройщиков предлагает траншевую ипотеку на отдельные дома или только на определённые квартиры. Чтобы получить конкретное предложение, нужно созваниваться напрямую с застройщиками. Например, индивидуально траншевую ипотеку предлагают «Страна Девелопмент», «Мармакс», «Группа ЛСР», «Синара Девелопмент», «ЕкатеринодарИнвестСтрой» и «МСК-девелопмент».

Жильё может оказаться дороже рыночной стоимости. В меньшей степени, чем это происходило с квартирами по программе субсидирования процентов от застройщика (когда клиенту предлагали ипотеку под 1% или даже ниже, квартиры обычно оказывались дороже на 15–35%), но всё же цены стоит сверять с рыночными, чтобы переплата не получилась слишком высокой.

Банк может отказать в выдаче второго транша. Это очень маловероятный «сюрприз», но его стоит иметь в виду. Несколько таких случаев было в 2022 году после объявления частичной мобилизации — тогда в траншах отказывали мужчинам призывного возраста. Вариантов у покупателя два: искать другой банк для кредитования или продавать квартиру по договору уступки. Квартира к тому времени будет стоить уже больше, чем при покупке.

Неизвестно, сколько времени предложение продержится на рынке. Центробанк пока присматривается к новым программам, но вполне может ввести ограничительные меры по выдаче таких кредитов, как это уже произошло с ипотекой по околонулевым ставкам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла об этом на пресс-конференции 17.03 2023 года и на Встрече ассоциации банков РФ 27.02 2025 года. Пока траншевая ипотека в новом ипотечном стандарте не упоминается.

Чем рискует застройщик? На первый взгляд новый вид ипотеки почти не сказывается на возможностях застройщика, ведь в любом случае деньгами он сможет воспользоваться только после сдачи дома в эксплуатацию.

На практике это не совсем так. Наполненность эскроу-счетов — показатель обеспеченности и успешности компании. В частности, он влияет на ставку, по которой застройщик сможет получить кредит в банке. Поэтому ипотека с платежом, отложенным на срок строительства, — не самый популярный продукт у застройщиков.

Чем рискует заёмщик? Главная опасность — переоценить свои силы по предстоящей долговой нагрузке. В первое время после одобрения ипотеки семейный бюджет никак не пострадает: заёмщик может банально расслабиться и вместо создания хотя бы минимальной подушки безопасности продолжить привычные траты. В итоге суммы взносов после сдачи дома в эксплуатацию могут оказаться неподъёмными.

Откладывать на будущие платежи лучше с первых дней ипотеки даже в том случае, если заёмщик проживает на съёмной квартире и знает, что сумма текущей аренды соизмерима с платежом по ипотеке. Он полагает, что расходы будут одинаковыми, но не учитывает, что квартиру в новом доме сдают обычно без ремонта, кроме того, нужно будет покупать мебель. 

Существует также риск для потенциальных покупателей. Предложение «застолбить» квартиру, а платить только через несколько лет — очень заманчивое. Особенно для инвесторов, которые приобретают квартиру для последующей продажи. Повышенный интерес к траншевой ипотеке способен спровоцировать ускоренный рост цен на квартиры и уменьшить и так не слишком богатый выбор квартир.

С помощью траншевой ипотеки заёмщик может купить по ДДУ квартиру в строящемся ЖК, но начать платить по кредиту только после сдачи дома в эксплуатацию.

Траншевая ипотека особенна удобна для тех, кто живёт в съёмной квартире или инвестирует в недвижимость, собираясь продать жильё, когда дом будет сдан.

Предложений новой ипотеки не очень много, искать их нужно не на сайтах банков, а напрямую у застройщиков.

При оформлении траншевой ипотеки следует хорошо понимать свои возможности: платить придётся позже, но суммы будут выше, а штрафы за просрочку никто не отменял. Хорошим решением будет собрать финансовую подушку до второго транша.

^{Фотография на обложке: freepik}