Съёмная квартира после развода: как переоформить договор аренды

После развода бывшим супругам приходится не только делить имущество, но и решать бытовые вопросы. Если семья жила в съёмном жилье, важно определить, кто остаётся, кто съезжает и как правильно оформить изменения в договоре аренды. Иначе один из бывших супругов может продолжать нести ответственность за квартиру, в которой уже не живёт, а собственник — столкнуться с путаницей в документах и платежах.

Рассказываем, как переоформить документы, чтобы соблюсти интересы всех сторон.

Для начала откройте действующий договор найма и изучите раздел со сторонами сделки. По ст. 677 ГК РФ у съёмной квартиры имеется наниматель, который подписал соглашение с собственником, а ещё есть постоянно проживающие с нанимателем граждане.

Наниматель несёт основную финансовую ответственность за квартиру. Постоянно проживающие супруги или родственники имеют равные права на пользование жильём, но для владельца основным контактным лицом остаётся именно наниматель.

Собственнику установленные статусы жильцов дают понимание, кто официально отвечает за аренду и к кому обращаться с претензиями в случае задержки оплаты. Жильцу в случае развода эта информация нужна для понимания стартовой позиции. Если договор оформлен на вас, вы решаете вопросы с владельцем квартиры. Если на бывшего супруга – переоформить бумаги в одностороннем порядке не получится.

Когда принято решение, кто выезжает, а кто остаётся, нужно сообщить об этом собственнику. Напишите ему в мессенджер или на электронную почту, указанную в договоре. Укажите конкретную дату, когда один из супругов освобождает квартиру, и уточните, нужен ли промежуточный осмотр жилья. Сообщайте только факты, без эмоций и подробностей: «У нас изменились обстоятельства, с 15 числа супруг съезжает, я остаюсь в квартире и продолжаю оплачивать аренду».

Если договориться о том, кто остаётся в квартире, не удалось, собственник в первую очередь будет ориентироваться на условия действующего договора. Если нанимателем указан один из супругов, этот статус остаётся за ним до тех пор, пока не будут оформлены изменения.

В аренде многие спорные вопросы можно решить, оформив дополнительное соглашение. Но если одновременно меняется состав жильцов, порядок расчётов и другие существенные условия, сторонам может быть проще заключить новый договор: он позволяет зафиксировать актуальные условия аренды и избежать споров, связанных с предыдущим периодом. Вы подписываете свежий акт приёма-передачи и фиксируете состояние квартиры на текущий момент.

Как действовать в разных ситуациях

• Наниматель выезжает, второй супруг остаётся. В таком случае старый договор расторгается, а жилец, который остаётся, заключает с владельцем жилья новое соглашение. По ст. 686 ГК РФ такая замена нанимателя возможна только с согласия собственника.
• Наниматель остаётся, выезжает второй супруг. В этой ситуации тоже безопаснее всего обновить договор. Но если собственник настаивает на простом варианте — можно подписать дополнительное соглашение и в нём исключить из списка проживающих съехавшего человека.
• Выезжают оба супруга. В этом случае подписывают стандартное соглашение о расторжении договора, фиксируют дату выезда и взаимное отсутствие претензий. Как правильно составить такой документ, читайте в статье.

Если собственник не согласен переоформлять договор

Собственник не обязан соглашаться на замену нанимателя. Если стороны не могут договориться, действующий договор можно расторгнуть в предусмотренном порядке и решить вопрос с дальнейшим проживанием отдельно.

При переоформлении договора важно сразу определить, как будет закрыт денежный вопрос: кто оплачивает последний совместный месяц и что происходит с обеспечительным платежом.

Если действие договора прекращается, по общему правилу собственник возвращает обеспечительный платёж человеку, с которым заключал договор, если нет оснований для удержания части суммы.

Если обеспечительный платёж вносил уезжающий супруг, а деньги решили оставить в счёт будущего проживания остающегося жильца, это обязательно прописывают в дополнительном соглашении. Собственнику оно помогает избежать споров о том, кому возвращать обеспечительный платёж, а жильцам — сделать расчёты прозрачными и понять, какая сумма переходит на новый срок аренды, а какая возвращается на карту.

Составьте список всех бытовых услуг: интернет, домашнее телевидение, доставка воды, умный домофон, платная парковка во дворе и другие. Разберитесь, какая услуга на кого оформлена. Если, например, договор с провайдером заключал уезжающий супруг, расторгните соглашение или переоформите на остающегося. Заранее договоритесь о сроках передачи ключей от квартиры, магнитных пропусков и брелоков от шлагбаума.

Уезжающего супруга это защитит от лишних списаний: ведь обязательства оплачивать услуги лежит на том, кто заключал договор. А у остающегося жильца не возникнет внезапных проблем с доступом в квартиру или использованием подключённых сервисов.

• Не переоформить договор на супруга, который остаётся в квартире. Если вы съехали, но по-прежнему числитесь нанимателем, вы продолжаете нести юридическую ответственность за всё, что связано с этим жильём. В случае залива соседей или поломки стиральной машины собственник вправе предъявить требования именно нанимателю, то есть вам.
• Разделить депозит на словах. Без расписки или упоминания в дополнительном соглашении доказать передачу денег за депозит невозможно. Обязательно фиксируйте движение средств документально или банковскими переводами с чётким назначением платежа.
• Оставить личные вещи. Имущество, оставшееся в квартире после установленного срока выезда, может стать причиной новых споров. Чтобы избежать этого, заранее договоритесь о дате вывоза.
• Съехать без предупреждения. Если жильцы просто разъехались и перестали платить, договор найма не прекращается автоматически. Копится задолженность, которую владелец квартиры может взыскать через суд.

Грамотное переоформление договора после развода помогает избежать путаницы с оплатой, документами и ответственностью сторон. Любую договорённость, не зафиксированную на бумаге, в правовом поле доказать значительно сложнее. Сохраняйте спокойствие, опирайтесь на факты, проверяйте документы и обязательно оформляйте договорённости письменно.

Чем раньше вы договоритесь о новом порядке проживания и оформите изменения, тем проще избежать споров с собственником и между собой.