Свободная планировка квартиры: воплощение идей или головная боль?

Каркасные и монолитные технологии в современных новостройках позволяют строить квартиры с так называемой свободной планировкой. В этом случае функцию несущих стен выполняют только внешние (или силовая конструкция самого здания), а внутреннее пространство зонируется обычными перегородками.

Застройщики говорят про покупку таких квартир как о возможности воплощать любые дизайнерские задумки. Свободная планировка — квартира мечты, владелец которой ничем не ограничен. Но так ли это на самом деле? Рассказываем, насколько подобная планировка действительно даёт свободу, а в чём она может добавить хлопот.

Как выглядят квартиры со свободной планировкой

На плане обычно это полноценные квартиры со всеми стенами и зонами. А фактически — это бетонная «коробка» без какой-либо отделки, но с окнами и входной дверью. Стены могут либо вовсе отсутствовать, либо быть намечены трассировкой — невысокими кирпичами примерно 20 сантиметров от пола.

Санузел и кухня, как правило, уже отделены стенами или той же трассировкой — и эти зафиксированные зоны нельзя перенести, увеличить или уменьшить. Также не разрешается убирать и колонны или пилоны, которые находятся в квартире, — ведь на них опирается каркас всего дома, так что разрушение грозит обрушением несущих конструкций.

Плюсы и минусы свободной планировки

Как у любой планировки, у свободной тоже есть свои сильные и слабые стороны. Начнём с недостатков, ведь именно о них стоит помнить перед покупкой:

1. Юридически понятия «свободная планировка» не существует. Застройщик всегда размечает зоны, а любое изменение в плане рассматривается как перепланировка, которую нужно согласовывать в БТИ! Это потребует времени и некоторых затрат.
2. Не всю площадь можно распланировать так, как хочется. При строительстве инженерные сети для «мокрых» зон — кухни и санузла — закладываются сразу. Поэтому нельзя превратить кухню в жилую комнату — так же, как и перенести трубы в другую часть квартиры: «мокрые зоны» во всём доме должны находиться друг над другом. 
3. Если финальная планировка будет отличаться от проекта застройщика, то её придётся сначала согласовывать, а потом уже начинать ремонт. И это возможно только после оформления собственности. Получается, за ремонт в квартире со свободной планировкой вы возьмётесь позже, чем в квартире с несущими стенами.
4. Свободная планировка, как правило, стоит дороже, хотя монолитные и каркасные дома строятся быстро. Застройщик не тратит материалы на внутренние стены и отделку, но за счёт опции индивидуального планирования стоимость обычно увеличивается. Плюс в квартире с готовыми стенами вы платите за конечный метраж, а в свободной — переплачиваете за те метры, которые будут «съедены» перегородками.
5. В квартирах со свободной планировкой нет даже чернового ремонта. Застройщик не знает, как вы распределите перегородки, поэтому не берётся даже за первичную отделку — всё это становится заботой покупателя.

Несмотря на такое количество минусов, у свободных планировок есть и ощутимые плюсы. Главный из них — размещение и размеры жилых зон вы можете спланировать сами. Например, если вам нужна большая гостиная, вы можете объединить её с кухней. Или выделить больше места под детскую комнату. Можете вовсе не устанавливать стены, а обойтись лёгким зонированием! Тут вы действительно не ограничены ничем, кроме собственной фантазии.

Как согласовать свободную планировку

Представим, что вы решились на покупку квартиры без несущих стен. Теперь ваша задача — спроектировать новый план, если вариант застройщика вас не устраивает, и согласовать это в БТИ. Но сначала разберёмся, зачем вообще согласовывать планировку в таких квартирах.

Как мы уже сказали выше, план застройщика — это, по сути, и есть готовая планировка квартиры. Дело в том, что юридически нельзя поставить на кадастровый учёт квартиру без комнат, поэтому застройщик прописывает в документах какой-то свой вариант. На бумаге стены существуют, а, значит, их нужно не возвести, а перенести — сделать перепланировку, которую вдобавок придётся узаконить. Почему придётся?

Незаконная перепланировка грозит штрафом в 2500 рублей и предписанием вернуть всё, как было. Если владелец не исправит ситуацию, то у него могут отобрать квартиру в судебном порядке, и неважно, что это жильё — уже ваша собственность. Если незаконные конструкции несут угрозу для всего дома, то вас заставят их убрать или выставят жилплощадь на торги. К тому же, намного труднее продать квартиру с несогласованными сооружениями. Необходимость обращения в БТИ становится очевидной.

Какие решения не согласуют

Свобода планировки ограничивается Жилищным кодексом, конкретно — статьями 25-29 и другими нормативными актами. В некоторых регионах действуют отдельные постановления по этому поводу.

Что точно не удастся:

• сделать комнату без окон — хотя бы одно обязательно должно быть;
• распланировать комнату площадью меньше 8 м² и шириной меньше 2,25 м;
• увеличить площадь кухни и санузлов за счёт друг друга или жилых комнат;
• расположить «мокрые» зоны над «сухими» зонами соседей снизу;
• перенести стояки водопровода, перекрыть к ним доступ.

Эти и другие нюансы нужно учесть в будущем плане. Теперь расскажем, как его составить и узаконить.

Производим перепланировку: пошаговая инструкция с согласованием

Первый шаг — закажите проект. Обратитесь в саморегулируемые организации (или СРО) с доступом к строительным работам. Список таких компаний вы без труда найдёте в интернете.

Второй шаг — согласуйте проект в ответственных органах. С готовым проектом, выпиской из ЕГРН и паспортом обратитесь в соответствующий отдел местной власти: например, в Москве за перепланировки отвечает Мосжилинспекция. Сдайте документы и ожидайте: в течение 45 рабочих дней, при условии соблюдения всех требований, вам выдадут разрешение.

Третий шаг — ремонт. Теперь вы можете воздвигать стены, перегородки и прокладывать электропроводку. Следите, чтобы не было отклонений от проекта — в противном случае вам не согласуют готовый результат.

Четвёртый шаг — новый технический паспорт. Когда закончатся основные работы по проекту, пригласите инженера из БТИ. Специалист оценит и сопоставит квартиру с планом, после чего внесёт изменения в технический и кадастровый паспорта. Такая услуга стоит от 12 000 рублей.

Пятый шаг — согласование результата. Теперь нужно отнести новые документы в тот же отдел, где вы получали разрешение на перепланировку. Там назначат комиссию, которая снова сверит всё с исходным планом. Если перепланировка в порядке, то вам вынесут предписание о том, что она сделана законно и не представляет риска для общедомового имущества.

Кому подойдёт квартира свободного типа

Итак, узнав все подводные камни о свободной планировкой, выбирайте подобный формат жилья в том случае, если вы:

• готовы к ремонту с абсолютного нуля;
• не торопитесь въезжать в новое жильё;
• обладаете достаточным бюджетом;
• творчески подходите к дизайну квартиры.