Зачем нужен совет многоквартирного дома и чем он отличается от ТСЖ

Совет многоквартирного дома с инициативными участниками может облегчить жизнь всем жильцам. Он объединяет собственников, следит за общедомовым имуществом и контролирует работу управляющей компании.

Если в вашем МКД каждую весну течёт крыша, подъезд грязный, а домофон не работает, — скорее всего, дому не хватает активного совета. Без него интересы собственников остаются на уровне разговоров на лавочке у подъезда, а УК может спокойно игнорировать нужды жильцов.

Разберёмся, как работает совет дома, какие у него права и обязанности, как он взаимодействует с управляющей компанией и помогает решать проблемы жильцов.

Совет многоквартирного дома — это группа собственников во главе с председателем, которых выбирают жильцы для управления общими делами МКД. Совет не является юридическим лицом, не платит налоги и пошлины, не несёт юридическую и финансовую ответственность. Он действует на основании статьи 161.1 ЖК РФ.

Совет должен быть в каждом доме, в котором:

• больше 4 квартир,
• нет ТСЖ, жилищного или потребительского кооператива.

В отличие от ТСЖ, совет не управляет домом напрямую и не заключает договоры с поставщиками ресурсов. Управление остаётся за УК или ТСЖ, а совет представляет интересы жильцов.

Если жильцы не собрали совет самостоятельно, его может организовать УК или местная администрация: собрать всех собственников и предложить жильцам выбрать председателя и совет. 

Количество членов в совете дома не ограничено. Как минимум, нужен 1 человек на подъезд. В каждом доме должен быть свой совет, объединять несколько МКД нельзя.

Совет дома помогает собственникам решать общие вопросы, связанные с их многоэтажкой. Это консультативный орган — он не принимает решений единолично, но может выдвигать инициативы и следить за их исполнением.

Совет представляет интересы всех собственников. Его основные функции:

• следить за работой управляющей компании;
• проверять, как расходуются деньги на содержание дома;
• вносить предложения о ремонте и благоустройстве;
• собирать собственников для принятия решений по важным вопросам;
• взаимодействовать с УК, ресурсоснабжающими организациями, государственными и муниципальными властями, арендаторами общедомовых площадей.

Деятельность совета ограничена решениями общего собрания жильцов. Самостоятельно совет не может подписывать договоры, согласовывать тарифы или выбирать УК. Эти вопросы решают только на собрании владельцев квартир.

Совет дома обязан выполнять поручения коллектива собственников. Основных зон ответственности несколько:

• Контроль УК. Совет следит, чтобы управляющая компания выполняла уборку, обслуживала лифты, ремонтировала оборудование и т.д. Если условия договора не выполняются, председатель совета может написать претензию руководителю УК, пожаловаться в жилинспекцию, подать иск в суд.
• Экономия ресурсов. Совет может предложить способы снижения расходов. Например, заменить лампы в подъездах на энергосберегающие и установить датчики движения, пересмотреть список услуг в договоре с УК, сдать в аренду общедомовые помещения или часть территории, а на вырученные деньги выполнить ремонт подъездов.
• Отчётность. Ежегодно совет должен составлять отчёт о проделанной работе.

Председатель совета дома — это выбранный представитель собственников, который организует работу совета. Его также называют старшим по дому или управдомом. Его задачи — координировать действия членов совета, взаимодействовать с УК и следить за выполнением решений собраний.

Работа председателя напрямую связана с управлением домовыми делами. В его обязанности входит:

• организовывать заседания совета дома;
• составлять повестки и протоколы общих собраний собственников;
• контролировать выполнение решений собственников и совета;
• вести переписку с УК, ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками;
• представлять интересы жильцов в органах власти;
• обрабатывать персональные данные жильцов, сохраняя их безопасность и конфиденциальность.

Председатель не принимает важных решений самостоятельно. Все вопросы, касающиеся расходов, ремонта или смены подрядчиков, решают жильцы на общем собрании. Однако у него есть права, которые помогают выполнять обязанности:

• подписывать документы от имени всех хозяев квартир (например, акты выполненных работ);
• запрашивать и получать документы, касающиеся содержания дома, у УК или подрядчиков;
• привлекать сторонние организации для проверки качества услуг УК (например, заказать независимую экспертизу ремонта);
• выносить предложения на собрание собственников.

УК не платит председателю зарплату, но хозяева квартир могут переводить ему средства на текущие расходы и вознаграждение за труды. Ежемесячные суммы можно включить в квитанцию с ЖКУ, тогда деньги председатель будет получать от УК. Для этого нужно заключить с управляющей организацией соглашение о выплатах.

Председателем совета дома может стать только собственник помещения в этом доме (ст. 161.1 ЖК РФ). Закон не устанавливает профессиональных требований к управдому, например, наличие образования или опыта работы. Но на практике хорошо, если у председателя есть навыки ведения переговоров, базовые юридические знания и умение работать с людьми. Часто председателем становится энергичный сосед, который уже проявил себя в решении вопросов с УК: собрал деньги на установку пандуса или организовал субботник.

Совет многоквартирного дома формируется из собственников квартир. Арендаторы и родственники владельцев не могут управлять домом. 

Решение о создании совета и выбор его членов принимается только голосованием. Для этого нужно:

•  Найти инициативных жильцов, которые готовы войти в совет и заниматься делами МКД.

• Организовать общее собрание — очное, заочное или смешанное.
• Включить выбор совета и председателя в повестку дня.
• Оповестить всех собственников не позже чем за 10 дней до собрания, включая хозяев коммерческих площадей, если они есть в доме.
• Провести голосование и собрать бюллетени.
• Посчитать голоса с учётом площади квартир в собственности.
• Составить протокол собрания и вместе с бюллетенями передать в УК. Оповестить соседей о результатах голосования.

На собрании определяют общее количество членов совета и его участников. Затем собственники голосуют за конкретных кандидатов. Для кворума в собрании должны принять участие минимум 50% голосов (владельцы половины площадей в доме или больше), иначе решение будет нелегитимным. За кандидата должны проголосовать минимум 2/3 участников, чтобы он стал председателем или членом совета.

Совет и председателя выбирают на два года. По истечении срока полномочий нужно снова провести собрание, чтобы либо переизбрать текущий состав, либо утвердить новый. Если голосование не организовать, полномочия совета продлеваются ещё на жва года автоматически.

• Совет дома — это группа собственников, которая помогает управлять общими делами многоэтажки. 
• Совет нужен, чтобы защищать интересы жильцов, контролировать работу УК и решать вопросы, связанные с содержанием дома.

• В совет входят только собственники квартир. Арендаторы и родственники владельцев участвовать не могут. 
• Во главе совета стоит председатель. Он координирует работу совета, ведёт переписку с УК, представляет интересы жильцов.
• Решения о создании совета и выборе председателя принимаются только на общем собрании хозяев квартир. Для этого нужно соблюсти регламент: уведомить всех собственников, собрать кворум, провести голосование и оформить протокол.
• Полномочия совета и председателя действуют 2 года. Затем их нужно переизбрать, или срок продлится автоматически.