Сколько можно заработать на курортной недвижимости в России: подробный обзор

За последние несколько лет российский рынок курортной недвижимости претерпел большие изменения. Закрытие привычных зарубежных направлений и развитие внутреннего туризма привели к тому, что российские курорты оказались в центре внимания инвесторов. Все они различаются по туристическому потоку, сезонности, цене входа и инвестиционному климату.

Мы решили рассмотреть и оценить основные туристические направления внутри России и перспективность вложений в их курортные объекты.

Краснодарский край остаётся безусловным лидером рынка курортной недвижимости. На него приходится более 70% всего предложения в сегменте.

В Сочи сформирован круглогодичный туристический поток благодаря горнолыжным курортам Красной Поляны, олимпийским объектам и развитой инфраструктуре. Это самый дорогой, но и самый стабильный по прибыльности курортный город. Цена квадратного метра в Сочи составляет около 550 тысяч рублей. Порог входа на рынок стартует от 8–10 млн рублей за небольшие объекты в новостройках без отделки, а средний бюджет сделки — 19–20 млн рублей. В ликвидных объектах Сочи доходность достигает 20% годовых, что обеспечивается стабильным спросом на уровне 8 млн туристов ежегодно.

Анапа и Геленджик — курорты с ярко выраженной сезонностью. Высокий сезон здесь ограничивается 3–4 месяцами, что снижает годовую доходность: в среднем она составляет 8–12%. Зато порог входа здесь ниже: цены на апартаменты стартуют от 4–6 млн рублей.

Основными рисками инвестиций в курортную недвижимость Краснодарского края являются избыток предложения на первичном рынке, снижение ликвидности и корректировка цен после ажиотажного роста.

Крымский полуостров обладает огромным туристическим потенциалом. По итогам 2025 года регион посетили более 7 млн человек, а средние цены на апартаменты на Южном берегу выросли на 30–50%, превысив 400 тысяч рублей за квадратный метр. В декабре 2025 года средняя стоимость квадратного метра в Крыму и Севастополе достигла 259,5 тысячи рублей. В 2026 году прогнозируется рост цен в диапазоне 10–15%.

Инвестиционный климат региона активно развивается. В феврале 2026 года Инвестсовет Крыма одобрил 13 новых проектов на сумму 44,5 млрд рублей, включая строительство круглогодичного отельного комплекса категории «4 звезды» в Алуште и оздоровительно-санаторного курортного кластера в Саках.

В Ялте и Алупке доходность оценивается в 10–15% годовых в зависимости от близости к морю и качества объекта, срок окупаемости составляет 7–8 лет. В Евпатории, ориентированной на семейный туризм, доходность держится на уровне 10–12% годовых. В Севастополе при долгосрочной аренде доходность составляет 4–5% годовых, при посуточной — 8–10%.

Основные риски инвестиций в Крым связаны с сезонностью (основная часть дохода приходится на 3–4 летних месяца), с высокой конкуренцией в сегменте посуточной аренды, с зависимостью от туристического потока и транспортной доступности.

Кисловодск, Пятигорск, Ессентуки и Железноводск формируют уникальный сегмент — курорты с медицинским профилем. Главное преимущество — круглогодичный спрос. Люди приезжают на лечение в любое время года, что сглаживает сезонные колебания и обеспечивает стабильную загрузку.

На I квартал 2026 года цена квадратного метра в Кисловодске составляет около 196 тысяч рублей, в Пятигорске — около 155 тысяч рублей, в Ессентуках — около 147 тысяч рублей, в Железноводске — около 136 тысяч рублей. Потенциальный спрос на жилье в городах Кавказских Минеральных Вод до 2030 года оценивается в 2,6 млн кв. м.

Доходность от посуточной сдачи жилья в Кавминводах составляет 9% годовых (при долгосрочной аренде — 4–5% годовых) при окупаемости сроком 7–10 лет. Порог входа в сегменте апартаментов начинается от 3–5 млн рублей.

Основными рисками инвестиций в курортную недвижимость Кавказских Минеральных Вод являются угроза истощения и загрязнения уникальных минеральных ресурсов, критический износ инженерной инфраструктуры и старение санаторного фонда. Дополнительные риски связаны со снижением туристического спроса: бронирования на сезон 2026 года упали на 10–15% из-за роста цен на путёвки до 27% и падения платёжеспособности населения.

Калининградская область в последние годы превратилась в один из самых быстрорастущих рынков курортной недвижимости России. Близость к Европе, морской климат и растущий туристический поток делают регион привлекательным для инвесторов.

Спрос на курортную недвижимость на побережье Калининградской области в 2–3 раза превышает предложение. В 2026 году ожидается вывод 10–15 новых объектов, однако дефицит качественного предложения сохранится. Средняя цена квадратного метра на побережье составляет 170–230 тысяч рублей, что выше городского уровня (116–145 тысяч рублей). При этом темпы роста цен замедлились до 8–12% годовых.

Доходность от инвестиций в курортную недвижимость Калининградской области варьируется в зависимости от формата. Объекты на первой линии (Светлогорск, Зеленоградск) демонстрируют более высокую ценовую динамику и ликвидность по сравнению с объектами в Калининграде. Апартаменты в профессионально управляемых комплексах достигают доходности в 10–20% годовых. При самостоятельной сдаче квартир у моря доходность может составлять 10–15%, однако риски простоев выше.

Наиболее востребованными форматами курортной недвижимости в Калининградской области в 2026 году остаются однокомнатные апартаменты площадью 35–45 квадратных метров, расположенные на первой линии. Такие объекты пользуются максимальной загрузкой, а средний чек аренды в сезон составляет от 7 до 15 тысяч рублей в сутки. В премиальном сегменте устойчивым спросом пользуются студии с панорамным остеклением, привлекающие арендаторов, готовых платить за вид. Для семейного отдыха и долгосрочной аренды востребованы двухкомнатные апартаменты площадью 60–80 квадратных метров в комплексах с развитой инфраструктурой.

Основные риски инвестиций в Калининградскую область связаны с зависимостью от туристического потока и от транспортной доступности, а также с высокой конкуренцией в сегменте посуточной аренды и с риском задержек ввода объектов в эксплуатацию. При этом государственная поддержка региона сохраняется: в 2026 году область выделила 103 млн рублей на 24 инфраструктурных проекта, включая развитие курортных зон.

Алтай — ещё одно быстрорастущее туристическое направление России. По итогам 2025 года регион принял более 5 млн туристов, а загрузка отелей на популярных курортах в пик сезона достигла 97–100%. Государство и бизнес активно развивают инфраструктуру: в 2025 году Алтайский край получил субсидию 149,8 млн рублей по нацпроекту «Туризм и гостеприимство», а общий объём вложений в туристические проекты регионов превысил 65 млрд рублей.

Правительство утвердило план развития туризма до 2030 года, предусматривающий запуск маршрутов для китайских туристов в 2026 году и строительство нового аэровокзального комплекса в Горно-Алтайске с пропускной способностью до 1,5 млн пассажиров в год — в три раза больше текущей. К 2030 году турпоток в регион планируется увеличить до 7,3 млн человек.

На I квартал 2026 года средняя рыночная стоимость квадратного метра в Республике Алтай составляет около 165 тысяч рублей. При этом в Горно-Алтайске цены на первичном рынке существенно выше: в январе 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 198,4 тысячи рублей.

Доходность от инвестиций в курортную недвижимость Алтая оценивается на уровне 12% годовых при сроке окупаемости около 6 лет.

Основные риски инвестиций в курортную недвижимость Алтая связаны с сезонностью спроса и необходимостью развития транспортной инфраструктуры.

Байкальский регион (Бурятия и Иркутская область) переживает масштабную трансформацию в круглогодичный курорт. Ключевым проектом является всесезонный курорт «Волшебный Байкал» в особой экономической зоне «Байкальская гавань» в Бурятии. Общий объём частных инвестиций в проект оценивается в 90 млрд рублей.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра в Иркутской области составляет 123 тысячи рублей. При этом реальные цены значительно выше — около 146,5 тысячи рублей за квадратный метр в новостройках. В Бурятии средняя рыночная стоимость квадратного метра составляет около 128 тысяч рублей. 

В посёлке Листвянка, главной туристической локации на Байкале, цены на апартаменты в комплексах с видом на озеро стартуют от 150–200 тысяч рублей за квадратный метр и выше в зависимости от класса объекта и близости к воде.

Доходность от инвестиций в курортную недвижимость Байкала оценивается в диапазоне 8–12% годовых в зависимости от локации и формата при окупаемости сроком 10–12 лет.

Основные риски инвестиций в Байкал связаны с удалённостью региона, сложной транспортной доступностью, высокими требованиями к экологической безопасности и длительными сроками окупаемости. Также отмечается, что свободных земельных участков у побережья Байкала практически не осталось, что ограничивает возможности масштабирования.

Близость к странам Азиатско-Тихоокеанского региона, уникальная природа и активная государственная поддержка создают предпосылки для роста инвестиционной привлекательности региона. Однако рынок курортной недвижимости здесь находится на начальной стадии формирования.

По итогам 2025 года Приморский край принял более 4,3 млн туристов. Министерство туризма региона прогнозирует дальнейший рост не менее 5% ежегодно, а к 2030 году турпоток планируется увеличить до 5,5 млн человек.

Рынок недвижимости Владивостока остаётся одним из самых дорогих в России. По данным на март 2026 года, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигла 209,8 тысячи рублей, а на первичном — 206,2 тысячи рублей. Стоимость квартир варьируется: студия в среднем обойдётся в 7,2 млн рублей, однокомнатная квартира — в 9,3 млн, двухкомнатная — в 11,8 млн рублей.

Доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду во Владивостоке в январе 2026 года составляет 4,9% годовых при средней ставке 30,1 тысячи рублей в месяц.

Основные риски инвестиций связаны с низкой доходностью, высокой стоимостью входа, отсутствием сложившегося рынка профессионально управляемых апартаментов и сезонностью спроса: хотя в регионе растёт круглогодичный туристический поток, пик по-прежнему приходится на летние месяцы, что создаёт риски простоев в межсезонье.

Вложения в курортную недвижимость Владивостока и Приморского края могут быть выгодны для инвесторов с длительным горизонтом планирования (от 10 лет), которые готовы дождаться развития туристической инфраструктуры.

Фото: Allison Huang / Unsplash