Может ли риелтор быть самозанятым в 2025 году

Многие риелторы готовы работать легально, но не хотят оформлять ИП из-за сложной отчётности и обязательных взносов. Решением может стать самозанятость — это возможность работать честно и при этом не разориться на налогах. Однако у риелторов часто возникает вопрос: можно ли использовать этот режим для своей деятельности?

Разберёмся, какие услуги может оказывать самозанятый риелтор, какие налоги он должен платить и как оформлять отношения с клиентами, чтобы избежать проблем с законом.

Режим самозанятости в России доступен с 2019 года. Его официальное название — налог на профессиональный доход (НПД). 

Этот налоговый режим подходит для физических лиц, которые работают на себя и оказывают услуги без найма сотрудников. Риелторы также могут зарегистрироваться как плательщики НПД, но их деятельность в этом случае будет регулировать несколько важных ограничений. 

Требования к работе самозанятых установлены в статье 4 Федерального закона №422-ФЗ:

• Самозанятым риелторам разрешено оказывать услуги, но запрещено выступать агентом или комиссионером. 
• Налогооблагаемый доход за год не должен превышать 2,4 млн рублей. Если доход окажется выше, придётся оформлять ИП и переходить на другой налоговый режим.
• Риелтор не может официально нанимать сотрудников. Всё, что он делает для клиента, он обязан выполнять самостоятельно. Если работа требует привлечения специалистов других профессий, например юриста или фотографа, их нужно привлекать как сторонних подрядчиков.

Письмо Минфина №03-11-11/46304 от 11 июня 2021 года уточняет, что налоговый режим НПД могут использовать физлица и ИП, которые помогают покупать и продавать недвижимость.

НПД даёт риелтору возможность работать легально, но без бюрократических сложностей. Это удобно для тех, кто оказывает услуги самостоятельно и не хочет обременять себя лишней отчётностью.

Основные преимущества для риелторов:

• Упрощённый расчёт и уплата налогов. Налог на доходы рассчитывается автоматически через приложение «Мой налог». Самозанятый не сдаёт декларации, не ведёт кассу, ему не нужен бухгалтер.
• Нет обязательных платежей. Самозанятым не нужно платить фиксированные страховые взносы, которые обязаны перечислять ИП. Например, за 2025 год взносы для ИП составляют 53 658 рублей, даже если предприниматель ничего не заработал.
• Нет ограничений для клиентов. Режим самозанятости подходит для работы с частными клиентами и организациями. Например, риелтор может найти жильё для физического лица, а для бизнеса — подобрать помещение под магазин или офис.
• Сниженная налоговая ставка. Для самозанятых налог составляет 4% при работе с физическими лицами и 6% при сотрудничестве с компаниями или ИП. Это выгоднее, чем стандартные 13% НДФЛ, которые платят наёмные работники, или до 22% у ИП на ОСНО.
• Легальный статус. НПД позволяет оказывать услуги официально, получать деньги от клиентов без страха. Клиент оплатил работу риелтора, и самозанятый сразу отправляет ему чек из приложения ФНС — это вызывает доверие.

Самозанятые риелторы помогают клиентам решать жилищные вопросы, но их возможности ограничены законом. Чтобы не нарушить правила, важно понимать, какие услуги разрешены, а что под запретом.

Что можно делать

• Искать недвижимость. Подбирать варианты жилья по запросам клиентов для покупки или аренды. Например, найти квартиру для семьи или помещение для бизнеса.
• Консультировать. Объяснять условия сделок, помогать с оценкой объектов. Например, проверять, не прописан ли в квартире отказник от приватизации.
• Выступать посредником. Согласовывать условия сделки между продавцом и покупателем или нанимателем и наймодателем, договариваться о цене или сроках аренды.
• Готовить документы. Составлять договоры найма, акты приёма-передачи и другие бумаги.
• Сопровождать сделки. Присутствовать на встречах, где обсуждаются детали покупки или аренды. Проверять документы на жильё у продавца или наймодателя.

Что нельзя делать

Эти запреты установлены законом №422-ФЗ и другими нормативными актами для самозанятых:

• Работать от имени клиента как агент. Заключать сделки, вести переговоры, представлять интересы клиента по договору агентирования. Например, нельзя продавать квартиру за другого человека или сдавать её в аренду.
• Заниматься нотариальной деятельностью. Оформлять или заверять завещания, дарственные, сделки по продаже и другим передачам прав на недвижимость.
• Получать комиссию от застройщиков. При продаже квартир в новостройках девелоперы платят вознаграждение агентствам и ИП, но не самозанятым.
• Использовать наёмный труд. Самозанятый может оказывать услуги сам, но не организовывать агентство.

Если риелтор работает с частными клиентами, он платит 4% от дохода, а если его клиентом является компания, налог 6%. Расходы при этом не учитываются.

Чтобы стать самозанятым, нужно установить мобильное приложение «Мой налог». 

1. В приложении сфотографировать паспорт и указать телефонный номер. 
2. Выбрать регион, где риелтор будет вести деятельность.
3. Указать ИНН и пароль от ЛК налогоплательщика.
4. Для защиты данных приложение защищено ПИН-кодом, его нужно придумать в финале регистрации.

Также регистрация доступна через личный кабинет на сайте налоговой или через портал «Госуслуги».

Все платежи нужно регистрировать в приложении ФНС. Алгоритм простой:

1. Клиент переводит деньги за услугу.
2. Риелтор фиксирует доход в приложении — вручную или с помощью автоматического учёта при подключении банковского счёта.
3. Приложение само рассчитывает налог: 4 или 6%. Все суммы видно сразу.
4. До 28-го числа следующего месяца налог нужно оплатить. Если не успеть, начнут начисляться пени. Можно подключить автоматическое списание налога с банковской карты.

Для «новеньких» есть налоговый бонус — 10 тысяч рублей. Бонус уменьшает размер налога: вместо 4% с клиента можно платить 3%, вместо 6% — 4%. Он активируется автоматически при регистрации и действует, пока деньги не закончатся. Когда бонус будет исчерпан, налог вернётся к стандартным ставкам 4 и 6%.

Самозанятый риелтор может работать как с физическими, так и с юридическими лицами, заключив договор на оказание услуг. 

В статье 161 ГК РФ указано, что договор в письменной форме обязателен, если его сумма превышает 10 тыс. рублей. В договоре нужно указать:

• Полные данные сторон. Для физического лица — Ф. И. О., паспортные данные, контактный телефон. Для юридического лица — наименование компании, ИНН, ОГРН и адрес.
• Содержание услуг. Например, подбор квартиры, организация просмотров и подготовка документов. Каждый этап лучше прописать отдельно, чтобы исключить разногласия.
• Стоимость услуг. Сумму нужно указать точно: цифрами и прописью. Если клиент вносит аванс, это тоже следует зафиксировать.
• Сроки выполнения. Нужна конкретная дата или период, в течение которого риелтор обязуется выполнить свои обязанности.
• Реквизиты для оплаты. Например, номер банковской карты или счёта самозанятого.

Если риелтор работает с физическим лицом, достаточно распечатать договор в двух экземплярах и подписать их. Один остаётся у риелтора, второй — у клиента. Если обе стороны согласны, можно заключить договор в электронном виде (ст. 434 ГК РФ).

Самозанятым риелтору быть можно. Процесс оформления простой, налоги небольшие, а работа будет полностью легальной. Главное — соблюдать закон и не превышать лимит дохода.

• Риелтор может быть самозанятым, пока его доход не превышает 2,4 млн рублей в календарный год.
• Налоги: 4% при работе с физлицами и 6% при сотрудничестве с юрлицами. Фиксированные взносы платить не нужно.
• Работать можно только от собственного имени. Нельзя оформлять сотрудников, выступать агентом или получать комиссию от застройщиков.
• Договор с клиентом обязателен, если сумма сделки больше 10 тысяч рублей. 
• Все доходы нужно фиксировать в приложении «Мой налог».