С 1 января 2026 года НДС вырастет до 22%. Разбираемся, что это значит и как скажется на ценах на недвижимость

С 1 января 2026 года налог на добавленную стоимость в России повысится с 20% до 22%, соответствующий закон приняла Государственная дума.  Это неизбежно скажется на ценах на жильё, но главным образом из-за удорожания затрат застройщиков. Разобрались, что происходит и какие будут последствия.

Налог на добавленную стоимость (НДС) — это косвенный федеральный налог, который добавляется в стоимость при продаже товаров и услуг и импорте. Хотя плательщиками налога выступают юридические лица и ИП, деньги поступают именно от конечного потребителя: он оплачивает товар, а предприниматель затем перечисляет налог в бюджет.

Ценники, которые мы видим в магазинах и онлайн, уже указываются с учётом налога на добавленную стоимость. Все средства, уплаченные в качестве налога, поступают в российский бюджет. При этом НДС — одна из главных статей доходов бюджета Так, в 2024 году поступления НДС на товары, реализуемые на территории России, составили 8,7 трлн рублей, а на товары, ввозимые на территорию страны — 663 млрд рублей.

С 1 января 2019 года ставка НДС в России составляет 20%. Для ряда социально значимых товаров (например, некоторые продукты и товары для детей) действует льготная ставка в 10%, для экспортируемых товаров — 0% (при условии подачи заявления о возврате НДС).

В конце сентября ведомство внесло пакет законопроектов, который включает в себя поправки в закон о бюджете на 2025 год, законопроект о федеральном бюджете на 2026 год и плановый период 2027 и 2028 годов, а также законопроекты о внесении отдельных изменений в Бюджетный и Налоговый кодексы. 

21 ноября Государственная дума приняла закон о повышении НДС до 22%. Льготная ставка 10% сохранится для продуктов питания (кроме продуктов с заменителем молочного жира), медицинских товаров, товаров для детей, племенного животноводства, изданий периодической печати и книг.

Ключевыми приоритетами проекта федерального бюджета, как отметил Минфин, являются «выполнение социальных обязательств перед гражданами, финансовое обеспечение потребностей обороны и безопасности страны, социальная поддержка семей-участников СВО, достижение национальных целей до 2030 года, определенных Президентом России».

Налог на добавленную стоимость включается в цены на товары и услуги, а значит повышение неизбежно приведет к изменению цен и для конечного потребителя. Первый вице-спикер Госдумы Александр Жуков напомнил, что в 2019 году ставка НДС повышалась с 18% до 20%, что сопровождалось «большими дискуссиями» о росте цен: «Но практика показала, что был в течение одного года действительно определенный рост цен, но это явление имело временный характер». По оценкам правительства, новые изменения могут привести к росту цен в диапазоне от 1% до 1,5%.

Об опыте 2019 года напомнила также глава Центробанка Эльвира Набиуллина, когда обсуждала повышение НДС. По ее словам, тогда изменение ставки налога добавило в инфляцию 0,6-0,7 процентного пункта. В этот раз председатель Банка России ожидает краткосрочную реакцию цен, но даже такой эффект будет «временным»: «Он может в какой-то мере повлиять на скорость снижения инфляционных ожиданий. Но, в отличие от роста дефицита [бюджета] как возможной альтернативы, через заимствования, он точно не может быть источником устойчивого инфляционного давления».

Сделки по продаже жилья в России в соответствии с пп. 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса освобождены от НДС, однако эксперты предупреждают, что цены изменятся в первую очередь из-за затрат девелоперов. Значительнее всего меры затронут застройщиков на этапах реализации проектов, которые не связаны непосредственно с продажами, говорит президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Дело в том, что застройщики тратят деньги на закупку строительных материалов, оплату рабочих, аренду оборудования — все это подлежит обложению НДС. Глушков также отмечает, что застройщики могут временно изменить планы реализации проектов и переключиться на доступные типы жилья.

«Рост стоимости всех связанных со стройкой материалов, работ, услуг незамедлительно приведет к увеличению цены конечного продукта, который будет предлагаться на рынке. При этом тренд на удорожание “первички” может вызвать движение и на “вторичке”, на которую наверняка повысится спрос, а это всегда тянет за собой цены», — отмечает и партнер GreenTax Михаил Краснов.

Оценки возможного повышения цен на жилье расходятся: от 1,5% до 5%. Некоторые эксперты отмечают, что рост цен будет сдерживать высокая конкуренция в крупных региональных центрах и государственные ипотечные программы. При этом изменения повлияют и на рыночные ипотечные ставки. Эксперты ожидают, что Центробанк в 2026 году может замедлить темпы снижения ключевой ставки, чтобы сдержать инфляцию, а значит ставки по кредитам будут снижаться медленнее.

В целом повышение налога на два процентных пункта не приведет к значительному удорожанию квартир, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «Финальная стоимость любых помещений состоит из цены без учета НДС и из суммы налога. Его рост с 20% до 22% станет причиной повышения стоимости квадратного метра в среднем на 1,5-2,5%, но около 30% издержек возьмут на себя сами предприниматели. Следовательно, удорожание для покупателей недвижимости достигнет максимум 2%, что не является резким всплеском».

А вот коммерческая недвижимость окажется в числе первых, кто почувствует последствия повышения ставки НДС, предупреждает управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов: в отличие от жилых объектов сделки с коммерческой недвижимостью облагаются НДС. Особенно ощутимо это скажется на компаниях, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), так как они не могут компенсировать налог. Насторожиться нужно тем, у кого в договорах аренды есть формулировка «включая НДС», добавляет управляющий директор работающей на рынке коммерческой недвижимости компании Manufaqtury Андрей Кулагин: «При пересмотре ставки арендаторы справедливо скажут, что при заключении договора стороны исходили из твердой суммы, которая включает в себя налоги, и тогда увеличение НДС будет финансовой нагрузкой арендодателя».

_{Фото на обложке: Sifat Niloy / Unsplash}