Россияне скупают склады и офисы: разбираемся, действительно ли это выгодная инвестиция

В августе многие заговорили об интересной статистике: инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве окупаются в несколько раз быстрее, чем в жилую. Это привело к тому, что всё больше россиян интересуются покупкой не только складов, но даже офисов и помещений для ритейла. Причём на рынке есть варианты как для инвесторов с небольшим бюджетом, так и со значительным. Разбираемся, действительно ли покупка склада может быть выгоднее покупки квартиры, и какие варианты есть.

Исследование инвестиционной компании Accent, которое опубликовали «Ведомости», показывает: в Москве вложения в жилую недвижимость стали окупаться значительно дольше, чем инвестиции в коммерческие объекты. Срок окупаемости квартиры за счёт аренды, по данным экспертов, составляет в среднем 24,4 года. Для сравнения, в 2019 году однокомнатная квартира окупалась за 19,6 года.

Чаще всего инвесторы с небольшим бюджетом смотрят именно на однокомнатные квартиры — чтобы сдавать их и получать стабильный пассивный доход.

Эксперты подсчитали, что доходность аренды «однушек» снижается: если в 2019 году она составляла 5,1% годовых, то в первом полугодии 2026 года — уже 4,1% годовых. Наиболее заметное падение произошло в конце 2025 — первой половине 2026 года. Цены на жильё росли быстрее арендных ставок: с 2019 по 2025 год новостройки подорожали на 126%, а вторичное жилье — на 88%. При этом арендные ставки вернулись примерно к уровню 2019 года.

То есть, инвестор платит за квартиру значительно больше, но получает примерно такой же доход от аренды. В результате инвесторы стали уходить от покупок именно жилой недвижимости. Многие переложили сбережения на депозиты, пользуясь высокими ставками, но часть — ушли в коммерческую недвижимость.

Доля инвестиционных покупок квартир составила:

• в 2019 году — 20–30%;
• в 2026 году — 7–10%.

Коммерческая недвижимость в среднем окупается за 8,3–8,7 года. Таким образом, она возвращает вложения примерно в 3 раза быстрее, чем жильё. При этом в 2019 году коммерческое помещение возвращало вложения за 8,7–10,5 года.

За последние пять лет, по подсчётам экспертов, коммерческом сегменте ставки капитализации (показатель доходности объекта) выросли:

Данные NF Group, которые приводят «Ведомости», также показывают, что сроки окупаемости коммерческих объектов сократились:

• офисы: с 10,5 года до 8,3–9,1 года;
• торговая недвижимость: с 10 лет до 7,4–8,3 года;
• склады: примерно с 8,7 года до 8–8,7 года.

Главной причиной такой статистики эксперты называют быстрый рост аренды — он превышает рост стоимость самих объектов. Например, если в торговых помещениях аренда выросла на 113%, то цены — на 68%. В офисах аренда выросла на 100%, а цены — только на 35%.

Вместе с падением покупок квартир для инвестиций, выросла доля вложений в коммерческие помещения. Сейчас инвесторов больше интересуют:

• офисы класса А;
• помещения под ритейл в жилых комплексах;
• склады формата light industrial.

Офисы, торговые помещения и склады отличаются и требованиями к объекту, и размером первоначальных вложений — причём зачастую очень значительно. Это может быть небольшой склад на окраине, а может быть торговое помещение в центре — разница огромна. Для частного инвестора наиболее доступны небольшие офисы, помещения стрит-ритейла и Light Industrial (промышленная недвижимость для малого и среднего бизнеса), а вот покупка крупного склада обычно требует существенно большего капитала.

Офисы

Это один из самых крупных сегментов коммерческого рынка Москвы. По данным CORE.XP, в I квартале 2026 года объем инвестиций в офисы составил 72 млрд рублей, причем 29 млрд рублей, или 41%, пришлось на розничные продажи отдельных офисов. то есть, офисы активно покупают не только крупные институциональные инвесторы, но и частные покупатели.

Для частного инвестора наиболее простой вариант — купить небольшой офисный блок и сдавать его в аренду. В январе 2026 года в продаже находились офисы в строящихся бизнес-центрах Москвы площадью от нескольких десятков квадратных метров. Средневзвешенная цена предложения составляла 515 000 рублей за 1 кв. м с учетом НДС. То есть условный офис площадью 40 кв. м при средней цене предложения стоил бы около 20,6 млн рублей. Это не средняя цена офисов, а лишь ориентир для расчёта — цены сильно отличаются в зависимости от района, проекта, класса и других характеристик.

Стрит-ритейл

Это торговые помещения с отдельным входом с улицы. В них могут размещаться магазины, кафе, аптеки, салоны красоты, пункты выдачи заказов. Самый важный фактор здесь — локация, так как успех будет зависеть от пешеходного потока, видимости помещения, близости метро и жилых домов.

Универсальной «средней цены» стрит-ритейла, по которой можно корректно посчитать бюджет покупки, нет: стоимость помещения слишком сильно зависит от улицы, площади и характеристик объекта. Поэтому здесь разумнее говорить о диапазоне бюджета. Как отмечают эксперты, покупатели с капиталом 15–40 млн рублей приобретают небольшие офисные блоки и компактный стрит-ритейл, в том числе помещения под пункты выдачи заказов. Более крупные объекты требуют уже существенно большего капитала.

Для сравнения: в торговом сегменте в целом в I квартале 2026 года инвестиции в Москве выросли в 5,5 раза год к году — до 62 млрд рублей. По данным CORE.XP, рост был связан с интересом инвесторов к покупке качественных объектов.

Склады

Такие объекты — совсем иная история, чем торговый ритейл и офисы. Покупка целого современного складского комплекса — вариант скорее для инвестора с крупным капиталом, чем для человека, который хочет вложить несколько десятков миллионов рублей.

В I квартале 2026 года в Московском регионе было заключено 268 000 кв. м складских сделок — на 23% меньше, чем годом ранее. Одновременно было построено рекордные для первого квартала 475 000 кв. м складов. Доля свободных площадей достигла 6%, а к концу года CORE.XP ожидает ее роста до 9,2%. Средняя запрашиваемая ставка аренды составляла 10 000–11 000 рублей за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов.

Инвесторам со средним бюджетом может быть интереснее формат Light Industrial — это промежуточный вариант между складом и небольшим коммерческим помещением. Они могут использоваться одновременно под хранение, производство и офис. По данным CORE.XP, во втором полугодии 2025 года средняя цена продажи Light Industrial в Московском регионе составляла около 118 474 рублей за 1 кв. м без НДС, а средняя ставка аренды — около 14 935 рублей за 1 кв. м в год с учетом операционных расходов.

ЗПИФы

Наконец, есть вариант, который подойдёт тем, у кого недостаточно денег на отдельное помещение — ЗПИФ недвижимости, который владеет коммерческими объектами. Такой инструмент позволяет получить долю в портфеле недвижимости, не покупая офис или склад самостоятельно. Например, эксперты говорят, что этот вариант стали рассматривать инвесторы с капиталом 1–1,5 млн рублей. Только помните: это инвестиция в фонд, а не в помещение, и риски здесь отдельные.

Рассчитаем средний (очень примерный) порог входа для каждого типа:

Коммерческая недвижимость, по крайней мере в Москве, действительно стала окупаться значительно быстрее жилой — арендные ставки растут быстрее стоимости самих объектов. Но это не значит, что такой вариант инвестиций подходит для каждого: в коммерческой недвижимости совсем другие риски и особенности, которые необходимо изучить ещё до начала процесса подбора и покупки объекта.

Например, успех вложений зависит во многом от локациии — помещения в удобных районах будут стоить дороже. Кроме того, внутри каждого сегмента объекты сильно различаются по цене, ликвидности, риску простоя и необходимым вложениям. Поэтому выбирать коммерческую недвижимость только по вероятной доходности — так же рискованно, как выбирать квартиру только по цене.

Фото на обложке: moritz320 / Pixabay