Рискованные схемы в ипотеке: какие уловки существуют и в чём опасность пониженных ставок

В 2025 году в России начал действовать ипотечный стандарт, призванный защитить заёмщиков от рискованных схем в жилищном кредитовании. Несмотря на это, некоторые банки и застройщики продолжают использовать различные уловки, чтобы привлечь клиентов. 

Рассказываем, что теперь запрещено, как банки обходят ограничения и что делать, если вы столкнулись с рискованной ипотечной схемой.

Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, разработанный Центробанком, вступил в силу 1 января 2025 года. Документ предусматривает требования к отдельным условиям договора ипотечного кредита, а также включает рекомендации для банков. Цель стандарта — защита прав заёмщиков и «минимизация распространения высокорискованных схем ипотечного кредитования».

Действие стандарта распространяется только на выдачу кредита в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Речь идёт об ипотеке на покупку или строительство недвижимости, в том числе по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или по договору уступки прав по ДДУ. При этом стандарт не касается индивидуального жилищного строительства.

Например, стандарт регулирует раскрытие информации при заключении договора ипотечного кредита и содержит рекомендации по условиям договора — в том числе, расчёту суммы ипотечного кредита, взносам за счёт собственных средств заёмщика, срокам договора, праву на ипотечные каникулы, порядке предоставления денежных средств, комиссиям.

Последний пункт — самый интересный. Центробанк отмечает, что банк не имеет права получать вознаграждение за установление пониженной ставки по ипотеке от застройщика, если это влечет за собой увеличение цены объекта недвижимости. Так регулятор пресекает популярную схему привлечения заёмщиков низкими ставками, когда на самом деле снижение стоимости закладывается в цену объекта.

Также стандарт запрещает получение банком от заёмщика платы за установление пониженной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по ипотеке. Банки обязаны прекратить такую практику до 1 июля 2025 года, при этом до указанной даты кредитные организации обязаны соблюдать следующие требования:

• Выплата заёмщиком платы за пониженную ставку по ипотеке осуществляетя исключительно за счёт собственных средств заёмщика.
• До заключения соглашения об установлении пониженной ставки по договору заёмщику обязаны предоставить расчёт полной стоимости кредита для варианта предоставления кредита без пониженной ставки.
• При досрочном погашении ипотеки банк компенсирует заёмщику избыточно оплаченную им часть вознаграждения за период, когда заёмщик не пользовался пониженным платежом.

Важно также отметить, что за нарушение правил не предусмотрено наказаний. Однако это скоро изменится.

Банк России выступает против схем в ипотечном кредитовании, так как заёмщик может не осознавать все риски во время подписания договора. В марте регулятор перечислил основные схемы, которые могут использоваться для привлечения заёмщиков, и как ипотечный стандарт защищает от них.

Несмотря на введение ипотечного стандарта, некоторые банки и застройщики продолжают предлагать заёмщикам рискованные схемы. В конце января Forbes писал, что схемы с низким первоначальным взносом или покупкой сниженной ставки по-прежнему использовались банками. Более того, некоторые застройщики до сих пор предлагают «ипотеку за 1 рубль», без первоначального взноса или с околонулевыми ставками.

Также ряд банков продолжают использовать аккредитивы для выдачи кредитов. Банк, по словам экспертов, может использовать деньги несколько месяцев, тем самым получая дополнительный доход. Это позволяет субсидировать ставку с меньшими затратами для клиента и застройщика. Другой вариант — использование аккредитива для первоначального взноса. Чем он больше, тем схема выгоднее банку.

При этом Банк России призвал не судить о результатах работы ипотечного стандарта сразу после начала его действия. Представитель регулятора отметил, что банки только начинают жить в условиях новых ограничений, а ЦБ собирает сведения о несоблюдении нового порядка и практиках, которые могут потребовать нового регулирования.

С 1 апреля 2025 года в России заработает надзорный стандарт, который определит меры воздействия для банков-нарушителей. Тогда комитет по стандартам деятельности кредитных организаций сможет направлять банкам рекомендации, предупреждения или требования об устранении нарушений и причин, которые привели к несоблюдению принимаемых им стандартов. 

Наиболее строгой мерой воздействия станет направление требования с передачей информации о нарушителе в ЦБ для публикации на сайте регулятора, рассказал «Интерфаксу» директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Мера будет применяться, если комитет уже направлял ранее требование об устранении нарушения.

При этом список банков, которые нарушают ипотечный стандарт и продолжают предлагать высокорисковые ипотечные схемы заёмщикам, ЦБ планирует опубликовать к середине года.

«Сначала предупредили, если исправился — молодец, все хорошо. Не исправился — делается еще несколько предупредительных шагов. Если уж совсем "отказник", то тогда мы публикуем имя и состав нарушения», — разъяснил порядок работы с нарушителями Александр Данилов.

Кроме того, ЦБ может внести изменения в ипотечный стандарт.

Если заёмщик сталкивается с подозрительными ипотечными схемами, Банк России рекомендует следующие действия:

• Записать разговор с менеджером на диктофон.
• Собрать все документы, которые выдали на подпись.
• Обратиться с жалобой на банк в интернет-приёмную Банка России.

Если же вы уже стали жертвой одной из распространённых ипотечных схем и считаете, что вам был приченён материальный ущерб, ЦБ советует обратиться напрямую к финансовому уполномоченному (омбудсмену), который решает денежные споры между финансовыми организациями и гражданами до суда.

В случае положительного решения омбудсмена банк будет обязан исполнить его. Услуги омбудсмена бесплатны. Обращение можно направить через личный кабинет на сайте финансового уполномоченного или портал «Госуслуги», а также письмом по адресу, указанному на сайте.

Важно: через омбудсмена можно оспорить убытки, не превышающие 500 тысяч рублей. Если сумма ущерба выше, можно обращаться сразу в суд. К иску нужно приложить копии документов, подтверждающих нарушения банка.

_{Фото на обложке: Paul Fiedler (Unsplash)}