Квартира с аукциона: сколько можно сэкономить, получится ли взять ипотеку на такую недвижимость и какие есть риски

Пока ставки по ипотеке остаются заградительными, а стоимость недвижимости продолжает расти, россияне стали чаще интересоваться способами купить жильё по сниженным ценам. Один из таких способов — торги по банкротству. Мы разобрались, как работает механизм покупки квартиры на аукционе в России в 2025 году, правда ли покупка будет выгодной, можно ли взять ипотеку в этом случае и какие существуют риски.

На аукционах обычно продают имущество граждан и фирм, признанных банкротами, имущество в рамках исполнительного производства, и предметы залога — в том числе, квартиры. Каждый лот оценивается перед началом торгов и получает стартовую стоимость — обычно намного ниже рыночной из-за рисков, состояния лота, истории. Также учитывается, что у участников аукциона должно быть пространство для торга.

На аукционы выставляются следующие типы недвижимости:

• Квартиры должников, арестованные за задержку выплат. Обычно это самая рисковая недвижимость (вместе с квартирой могут быть переданы и долги по коммунальным услугам, также в ней могут быть прописаны несовершеннолетние), но также и самая дешёвая.
• Залоговое жильё — квартира, которая находилась в ипотеке. Так как недвижимость передаёт банк, здесь рисков намного меньше.
• Недвижимость от государства. В этом случае рисков тоже мало, так как речь может идти, например, о социальном жилье. Но и цена тогда редко оказывается существенно ниже рыночной.

Участвовать в аукционе может любой человек, который должен предоставить основные документы: СНИЛС, паспорт, ИНН. Потребуется и электронная подпись для участия в онлайн-торгах. Для участия нужно зарегистрироваться на сайте, где будут проводиться торги. Их проводят различные электронные площадки: например, отдельные банки (Сбербанк) или Центр дистанционных торгов и Росэлторг.

Как принять участие в торгах:

1. Зарегистрироваться на сайте, где будет проводиться аукцион, и предоставить документы.
2. Внести задаток (2-10% стартовой стоимости лота). Его вернут, если вы не победите в аукционе.
3. Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет. Внимательно изучить правила.
4. Делать ставки на аукционе согласно правилам.
5. В случае победы оплатить покупку в течение 20 календарных дней (задаток вычитается из суммы).
6. Подписать договор купли-продажи в оговоренную дату.
7. Наконец, зарегистрировать собственность в Росреестре.

Подробнее о том, как участвовать в торгах, мы рассказывали здесь.

На самом деле — да, можно, законодательство этому не препятствует. Но это не так просто, так как речь обычно идёт о рисковых квартирах: то есть, недвижимости, у которой есть обременения. Например, в квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние, а закон запрещает выселять их, пока им не будут выделены доли в другой недвижимости. Также речь может идти о долгах за коммунальные платежи, незаконной перепланировке.

Из-за наличия обременений квартиру можно купить ниже рыночной цены, но и не каждый банк будет готов взять такое жильё в качестве залога. Впрочем, если квартиру выставил на торги банк, можно обратиться в эту же кредитную организацию за ипотекой. Если кредит одобрят, последующее оформление квартиры будет сложнее, чем при покупке за собственные средства: должен быть определён процент, который нужно передать продавцу, и детали кредитного договора.

Чаще всего это действительно так. Электронные аукционы по банкротству — один из самых простых способов приобрести недвижимость по сниженной цене, считает основательница компании «Таиланд Вилла Центр» Светлана Ермоленко. Она привела данные Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ), согласно которым, за 2024 год на торги было выставлено более 15 тысяч объектов недвижимости.

Стартовая цена лотов на аукционах по банкротству, по словам эксперта, часто на 30–50% ниже рыночной — это связано с необходимостью компании быстро вернуть долг.

«Например, двухкомнатная квартира в престижном районе Москвы Хорошёво-Мнёвники с рыночной стоимостью 18 млн рублей ушла с молотка за 11 млн. Однако здесь важно тщательно проверять историю объекта: обременения, долги по ЖКХ и юридические нюансы», — сказала Ермоленко и добавила, что скрытые проблемы можно проверить на специальных сервисах (например, «ДомКлик»). Также обязательным шагом перед участием в долгах является выписка из ЕГРН.

Распродажа банками залогового имущества тоже выгодна, но эксперт отмечает, что популярные лоты очень быстро разбирают, поэтому нужно подписываться на рассылки аукционов.

Другой вариант — квартиры, которые выставляются на аукционы из-за наследственных споров. По словам Ермоленко, их можно найти на сайтах арбитражных судов. Такая сделка безопасна, но покупатель должен быть готов к возможным претензиям со стороны родственников даже после сделки.

• Главный риск таких сделок — купить неликвидную недвижимость с проблемным прошлым, предупредила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Она посоветовала запросить и проверить все правоустанавливающие документы, наличие споров из-за объекта недвижимости, а также и самого продавца.
• Риск появления наследников, о котором говорилось выше, также присутствует — например, недвижимость пожилых людей может быть передана городу, а затем выставлена на аукцион. Спустя время объявляются наследники, которые через суд попытаются оспорить сделку — и у них есть шанс на положительный исход. Опаснее всего иметь дело с квартирой, которая отошла городу совсем недавно. Долги за коммунальные услуги также могут привести к разбирательствам в суде или с управляющей компанией — здесь суд может встать как на сторону покупателя, так и обратный исход.
• Охотясь за низкой стоимостью, покупатели также могут не обратить внимания на плохое состояние самой недвижимости. На торгах продаётся только помещение — без мебели и всего остального, зачастую в плачевном виде. Восстанавливать квартиру придётся покупателю, поэтому такие траты стоит рассчитывать заранее.
• Самый большой риск покупки проблемной недвижимости — факт, что сделку могут признать недействительной. Например, если в квартире прописаны люди — до начала торгов организаторы могут уверять, что выписать человека не будет проблемой, но это далеко не всегда так. Впрочем, эксперты называют сниженную цену такой недвижимости «премией за риск».

1. Прежде, чем начинать участвовать в торгах, тщательно изучите рынок недвижимости, и определитесь с квартирой, которая вам нужна и для каких целей: инвестиций или жилья.
2. Подпишитесь на рассылки нескольких электронных торговых площадок, чтобы быстро получать уведомления о торгах. Если лот долго не могут продать, вероятно, у него есть серьёзные проблемы.
3. Участвуйте в торгах только на официальных, аккредитованных площадках.
4. Если речь идёт об имуществе банкрота, постарайтесь найти всю информацию о прежнем владельце и узнайте, есть ли у него шансы вернуть имущество через суд. Например, можно обратиться в Единый федеральный реестр о банкротстве.
5. Проверьте выписку из ЕГРН и всё, что вам покажется в ней подозрительным.
6. Узнайте об обременениях: долгах по коммунальным услугам, прописанных в квартире людях, наследниках.

_{Фото на обложке: Gianluigi Marin / Unsplash}