Можно ли разменять муниципальную квартиру без приватизации
Фото: dit26978 (freepik)
По-прежнему много людей проживают в муниципальных квартирах по договору социального найма, и бывает, что такие квартиры нужно разменять. С правом собственности это решается цепочкой сделок купли-продажи, а с государственными квадратными метрами всё немного сложнее. Препятствия связаны с приватизацией, но не только.
В статье расскажем, можно ли обменять неприватизированную квартиру, какие варианты обмена допустимы по закону и как это сделать. Можно обменять равноценные или разменять большую на две и более меньших — рассмотрим и тот, и другой способы.
Что говорит закон
Договор социального найма наделяет жильцов очень ограниченными правами. Они не могут полноценно распоряжаться объектом, а именно совершать юридические действия и разного рода сделки. Подробно вопрос регламентирован в статьях 60 и 69 Жилищного Кодекса РФ. При этом пункт 5 статьи 72 разрешает поменять квартиру на аналогичную в рамках одного или в разных субъектах страны. Таким правом пользуются граждане, которые периодически переезжают с одного места на другое в связи с работой или другими обстоятельствами.
Допускается только обмен муниципального жилья на муниципальное — то есть в результате процедуры ни у кого из участников не будет денег, на которые можно купить что-то другое. Приватизированное жильё в обмене использоваться не может.
Массовая приватизация началась ещё в далёком 1991 году, когда Верховный Совет РСФСР принял закон о приватизации жилищного фонда. С каждым годом государственных квартир становится всё меньше, наниматели разумно предпочитают оформить законную собственность. Поэтому сейчас найти равноценное жильё для найма сложно.
Если с квартиросъёмщиком проживает его семья, нужно согласие на обмен каждого её члена. Когда кто-то против, придётся обращаться в суд, а для несовершеннолетних и недееспособных понадобится ещё разрешение органов опеки.
Порядок обмена
Процедура достаточно простая и состоит всего из пяти этапов:
- подача заявления;
- поиск подходящих вариантов для обмена;
- составление и подписание договора обмена;
- сбор пакета документов;
- фиксация факта обмена через расторжение старого и заключение нового договора найма.
Не понадобится регистрация события в Росреестре. Как правило, все документы оформляются в местной администрации или специализированном учреждении в зависимости от региона. Точнее можно узнать на портале Госуслуги или при обращении в ближайшее отделение МФЦ.
Искать новую квартиру нужно через базы муниципальных жилых помещений. Узнать о таких базах можно также в МФЦ. Иногда эффективным оказывается размещение объявлений в местных газетах: в таком случае откликнуться могут жильцы подходящей квартиры, которые тоже хотят обменяться.
Подготовка документов
Список стандартный, но в разных регионах могут потребоваться дополнительные бумаги. Поэтому перед тем, как подавать заявление на обмен, нужно уточнить детали в администрации или жилищном департаменте. В пакет, как правило, включаются:
- заявление с подписями всех жильцов;
- паспорта или свидетельства о рождении всех проживающих в квартире;
- документ, подтверждающий право проживания в квартире — договор найма, ордер или другой;
- нотариальное согласие от тех жильцов, которые не могут присутствовать лично;
- подписанный всеми участниками договор обмена;
- при наличии детей — разрешение от органов опеки;
- справка о прописанных;
- справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности.
Могут понадобиться дополнительные документы, например, справка о санитарно-техническом состоянии домов или технические паспорта квартир. Процедура также предусматривает госпошлину, но обычно она не превышает 300 рублей. Ответственный орган должен рассмотреть заявление в течение 10 дней с момента подачи. После получения положительного результата заключаются новые договоры найма. Отказы тоже бывают, они обоснованы законными причинами:
- заключённый ранее договор социального найма находится в процессе расторжения;
- идут судебные разбирательства в отношении квартиры;
- принято решение о сносе здания и расселении жильцов;
- изменилось целевое назначение здания;
- в здании проводится капремонт с перепланировкой;
- в жильё планирует заселиться человек с опасным для окружающих диагнозом;
- при переезде ухудшатся условия проживания детей и недееспособных членов семьи.
Категорически откажут, если на обмен согласны не все проживающие. Тщательно проверяются подписи и пакет документов. Если найдут несостыковки, с полученным отказом придётся идти в суд.
Договор обмена
Соглашение имеет типовую форму с наименованием, «шапкой», описанием предмета договора, прав и обязанностей сторон. В тексте обычно указывают:
- количество членов семьи;
- характеристики квартиры;
- информацию об обременениях;
- взаимные обязательства сторон и условия переезда;
- ответственность и штрафы;
- порядок разрешения споров.
Этот договор затем станет основанием для заключения новых договоров социального найма, поэтому нельзя допускать ошибок в реквизитах, цифрах, фамилиях и других данных. Одна опечатка может застопорить процесс и нарушить планы.
Размен муниципального жилья между родственниками
Закон разрешает разменять арендованную жилую площадь между членами семьи. При этом не установлено чётких требований к параметрам такого обмена — доли могут быть как разными, так и одинаковыми. Например, родители и повзрослевшие дети могут разменять арендованную муниципальную «трёшку» на однокомнатную, двухкомнатную или комнату в коммуналке. При этом неважно, кому какая достанется, всё зависит от внутренних договорённостей семьи. Кроме того, выбранные квартиры вообще могут находиться в разных городах.
Переоформление происходит по аналогичному алгоритму — через заявление и подбор других муниципальных квартир. Здесь действует то же правило: муниципальное жильё в найме можно обменять только на такой же найм, но уже других муниципальных квартир. Если хочется других вариантов, жилплощадь, которая находится в пользовании, нужно сначала правильно приватизировать. Тогда появится право собственности и все соответствующие возможности — продажа, дарение, наследование и прочее.
Права детей
Участие детей в различных сделках увеличивают количество документов, которые нужно собрать. При размене муниципальной квартиры с несовершеннолетними жильцами нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого понадобится предоставить информацию о новой квартире:
- её площадь;
- техническое и санитарное состояние;
- характеристики здания, крыши, стен;
- описание социальной инфраструктуры поблизости — школы, детские сады, поликлиники и прочее.
Все эти данные предоставляются письменно, а ответ можно получить в течение 14 дней. Чтобы не ошибиться с точными сведениями, лучше предварительно позвонить в местную опеку и получить консультацию. Например, отсутствие в новой квартире отдельной комнаты для ребёнка могут посчитать ухудшением жилищных условий, и обмен в таком случае не одобрят.
Все те же действия нужно выполнить, если в квартире, которую планируется обменять, проживал недееспособный человек.
Принудительный размен
Обмен государственной квартиры на равноценную, как и размен между родственниками, в обязательном порядке происходит только при согласии всех прописанных жильцов. Это связано с тем, что при получении ордера и прописки каждый из них приобретал равные права на проживание. Право на принудительный обмен закреплено в статье 72 Жилищного Кодекса РФ. Причём подать иск может не только сам наниматель, но и любой член его семьи, который проживал с ним. Такие дела относятся к гражданским и рассматриваются в местных судах общей юрисдикции.
Например, семья перед тем, как разменять неприватизированную 3-х комнатную квартиру, должна достичь устного соглашения об условиях такой сделки. Если хотя бы один участник против, можно даже не пробовать собирать документы, гарантированно будет отказ. И не каждую из таких ситуаций можно отправить в суд. Иск подают только при некоторых обстоятельствах:
- развод супругов и невозможность дальнейшего совместного проживания;
- асоциальный образ жизни одного из жильцов — пьянства, драки, разрушение имущества;
- выявленное опасное заболевание у одного из проживающих.
Простые недопонимания в семье вряд ли разрешатся в суде, придётся самостоятельно искать компромиссы. Если же решение идти в суд принято, нужно составить исковое заявление. Оно, как правило, включает:
- наименование суда, в который обращается истец;
- паспортные данные истца и ответчика;
- суть нарушения прав истца и его требования;
- обстоятельства, которые привели к нарушению прав истца;
- доказательная база;
- перечень прилагаемых документов;
- дату и подпись.
Лучше, если исковое заявление составит квалифицированный юрист. Это повысит шансы на быстрое положительное решение суда. К заявлению прилагаются доказательные материалы, в частности, свидетельство о расторжении брака, опрос соседей, заявления в полицию, медицинские документы. Также необходимо приложить все те же бумаги, которые подаются при добровольном размене в администрацию. И, разумеется, идти в суд нужно с готовым вариантом обмена муниципального жилья — то есть тому, кто не согласен, нужно предоставить решение, которое устроит судью.
Судебная госпошлина при подаче иска составляет 300 рублей. Составление иска у юристов стоит от 1000 до 2000 рублей. Точные сроки рассмотрения таких дел не определены, поэтому разбирательство может затянуться, если суд решит получить дополнительные сведения или выяснить некоторые обстоятельства. В суде можно не только принудительно разменять муниципальную квартиру, но и оспорить отказ муниципалитета в проведении такой сделки. Иск составляется аналогичным образом.
Коротко о главном
- Муниципальное жильё нельзя продать, подарить, унаследовать, зато можно при необходимости поменять одну квартиру на другую или разменять большую площадь на несколько маленьких.
- На обмен должны быть согласны все жильцы, прописанные в муниципальной квартире.
- Обмен неприватизированной квартиры оформляется через местные органы управления — администрацию, жилищный департамент и другие. Для этого нужно заявление и соответствующий пакет документов.
- Найти подходящий для размена объект трудно — большинство квартир уже приватизированы.
- Особое внимание уделяется детям и недееспособным жильцам — при их участии в сделке нужно одобрение органов опеки.
- 10,46 млн ₽Москва, НАО, район Коммунарка, квартал № 82, жилой комплекс Новое Летово, к2Филатов Луг 20 мин.
- 13 млн ₽Москва, НАО, район Коммунарка, жилой комплекс Прокшино, 10.1.6Прокшино 17 мин.