Как выбрать район для покупки или аренды квартиры в Санкт-Петербурге

Санкт-Петербург — второй после Москвы по величине и численности населения город России. Он остаётся одним из самых популярных вариантов для переезда — например, в связи с учёбой или работой. При этом районы здесь устроены совсем не так, как в столице. Разобрали, какие районы есть в городе, в чём особенности каждого, а также преимущества и недостатки для покупки или аренды квартиры.

Всё зависит от того, выбираете ли вы квартиру для инвестиций (например, чтобы сдавать её или перепродать) или для себя. Образ жизни имеет большое значение: нравится ли вам тихая обстановка или жизнь в двух шагах от главных достопримечательностей города, должна ли быть рядом инфраструктура для детей, готовы ли вы мириться с промзонами по соседству.

Ранее мы рассказывали, как правильно выбрать район: лучше сначала определить, какие факторы наиболее критичны для вас, и составить чек-лист, а потом приступать к изучению города, транспортных развязок и инфраструктуры. Не менее важен и ценовой диапазон: какую сумму вы готовы потратить на покупку квартиры или ежемесячно отдавать за аренду.

Основные факторы, на которые нужно обращать внимание:

• Транспорт: близость метро, выезды на КАД, пробки.
• Инфраструктура: школы, детсады, клиники, торговые центры.
• Экология: парки, водоёмы, промзоны.
• Тип застройки: исторический фонд или новостройки.
• Социальная среда: уровень шума, безопасность.
• Бюджет: цена покупки или аренды.

Всего в Санкт-Петербурге 18 административных районов. В их числе центр, спальные районы, а также города и посёлки, которые относятся к администрации города.

• Адмиралтейский
• Василеостровский
• Выборгский
• Калининский
• Кировский
• Красногвардейский
• Красносельский
• Московский
• Невский
• Петроградский
• Приморский
• Фрунзенский
• Центральный
• Колпинский
• Кронштадтский
• Курортный
• Петродворцовый
• Пушкинский

Мы рассмотрим 13 основных районов Санкт-Петербурга с точки зрения того, кому они могут подойти для покупки или аренды квартиры.

Исторический центр города, где сосредоточены архитектурные достопримечательности. Здесь находятся старые доходные дома и наиболее знаковые для города места. Здания окружены каналами. Главные преимущества Адмиралтейского района — знаковая для Санкт-Петербурга архитектура, удобный доступ к метро и другим районам, разнообразие ресторанов и кафе. Недвижимость здесь отличается высокой ликвидностью, поэтому район хорошо подходит для инвестиций — особенно если вы собираетесь сдавать квартиру посуточно, так как именно здесь предпочитают останавливаться туристы.

К недостаткам Адмиралтейского района можно отнести старый жилищный фонд. Здесь редко встречаются новостройки, а многие здания — дореволюционные и требуют капитального ремонта или имеют проблемы с коммуникациями. Другая особенность зданий в Адмиралтейском районе — нестандартные планировки; впрочем, это сочтут минусом не все. Местные жители отмечают проблемы с лифтами и большое количество коммунальных квартир. Ещё один важный минус — острый дефицит парковочных мест. Если парковки и есть, они в основном платные. Наконец, жильё здесь стоит дорого (даже если имеет серьёзные недочёты). Аренда также высокая.

Плюсы:

• Локация и доступность общественного транспорта.
• Архитектура.
• Развитая инфраструктура.
• Высокая ликвидность жилья.

Минусы:

• Старый жилищный фонд.
• Проблемы с парковками.
• Плотный туристический поток.
• Высокие цены на недвижимость.
• Недостаток зелёных зон.

Расположен на Васильевском острове и частично на намывных территориях Финского залива. Его можно условно разделить на три части: линии, или старый Василеостровский район, где в основном расположена историческая застройка; средняя часть с советскими домами; намыв, где строят современные жилые комплексы.

Большое преимущество Василеостровского района — близость к центру и основным достопримечательностям города (до Невского проспекта можно добраться за 15–20 минут). Здесь также расположены станции метро «Василеостровская», «Приморская», «Горный институт». На Васильевском острове находятся университеты и научные институты, отсюда открываются красивые виды на Неву и архитектурные памятники. Район позволяет подобрать жильё на разный бюджет: несмотря на большое количество домов старого фонда, намывные территории активно застраивают.

Из недостатков можно выделить ограниченную доступность транспорта (две станции метро, которые зачастую перегружены, а из домов на намывных территориях до них придётся добираться дольше), пробки и зависимость от мостов: выехать с острова в определённые часы будет проблематично. В новых кварталах на намывных территориях не до конца сформирована инфраструктура: не хватает школ и детских садов, мало зелёных территорий. Нельзя забывать и про близость воды: здесь может быть ветрено, а влажность повышена.

Плюсы:

• Близость к центру.
• Разнообразие жилья.
• Перспективы развития в новых районах.

Минусы:

• Транспортная изолированность и перегруженное метро.
• Недостаток инфраструктуры в новых районах.
• Старый фонд в части района.

Один из самых сбалансированных и крупных районов Санкт-Петербурга. Расположен на севере города и граничит с Петроградским и Приморским районами. Так как район большой, его можно разделить на несколько частей: близкая к центру, со старым фондом и сталинками (метро «Лесная»), новые кварталы («Проспект Просвещения») и зелёные зоны («Удельная» и «Озерки»).

Район по большей части отличается хорошей транспортной доступностью: несколько станций метро, удобный выезд на КАД, развитая сеть наземного транспорта. Большой плюс — зелёные территории: лесопарк «Сосновка», Удельный парк, много небольших скверов. Выборгский очень хорошо и давно обжит, поэтому здесь много школ и детских садов, достаточно поликлиник и торговых центров, есть крупные спортивные объекты. Здесь можно найти недвижимость на разный бюджет.

Плюсы:

• Хорошая транспортная доступность.
• Зелёные территории.
• Развитая инфраструктура.
• Разнообразие жилья.
• Доступные цены по сравнению с центральными районами.

Минусы:

• Значительные различия по качеству жилья в зависимости от локации.
• Удалённость от центра.
• Плотная застройка в некоторых частях (например, «Парнас»).
• Промышленные зоны в некоторых частях.

Типичный рабочий район Санкт-Петербурга, который со временем стал комфортным. Расположен на севере города. Это крупный, плотно заселённый район с развитой социальной инфраструктурой. Северные кварталы считаются более спокойными. В южных, расположенных ближе к центру, много старых домов, а среда в целом более оживлённая.

Калининский район отличается доступными ценами на жильё и сравнительно низкой стоимостью аренды. Здесь есть всё необходимое: поликлиники, школы и детские сады, вузы и колледжи, магазины и торговые центры, а также обширные зелёные зоны (например, Пискарёвский и Муринский парки). Общественный транспорт хорошо развит — как метро («Академическая», «Гражданский проспект», «Площадь Мужества»), так и наземный транспорт. 

Плюсы:

• Доступная стоимость жилья.
• Развитая инфраструктура.
• Транспорт.
• Зелёные зоны.

Минусы:

• Устаревшая застройка (панельные дома, хрущёвки, изношенные коммуникации).
• Плотная застройка.
• Промышленные зоны.

Считается индустриальным районом. Расположен на юго-западе города и граничит с Адмиралтейским, Московским и Красносельским районами. Это исторически промышленная зона, сформировавшаяся вокруг крупных заводов. Транспортная развязка хорошо развита (метро «Нарвская», «Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект»), есть удобный выезд на ЗСД и КАД. Стоимость недвижимости — ниже, чем в центральных районах, аренда также доступная. Инфраструктура сформирована, есть всё необходимое для жизни, в том числе для семей с детьми.

Плюсы:

• Транспортная доступность.
• Доступные цены.
• Сформированная инфраструктура.
• Близость к центру.

Минусы:

• Большое количество заводов.
• Устаревший жилой фонд.
• Недостаток зелёных зон.
• Неравномерность: помимо комфортных кварталов, есть неухоженные зоны.

Соединяет центр города с более удалёнными спальными районами. Расположен на северо-востоке Санкт-Петербурга, граничит с Центральным, Калининским и Невским районами. До центра из Красногвардейского можно добраться за 15–20 минут, а цены на жильё здесь ниже, как и стоимость аренды. В районе есть вся необходимая инфраструктура, включая школы и клиники. В отдельных зонах появляются современные жилые комплексы, городская среда активно обновляется, особенно в районе Охты.

Плюсы:

• Близость к центру.
• Доступные цены.
• Развитая инфраструктура.
• Потенциал развития.

Минусы:

• Ограниченное количество станций метро.
• Промышленные зоны.
• Пробки на основных магистралях.
• Недостаток зелёных зон.

Один из наиболее спокойных и зелёных районов Санкт-Петербурга. Красносельский район расположен на юго-западе Петербурга и тянется от городских кварталов к пригородным территориям и Финскому заливу. Условно делится на более обжитые старые кварталы ближе к Кировскому району (Юго-Запад) и новые жилые массивы («Балтийская жемчужина»). Здесь мало туристов, а воздух чище, чем во многих других районах города.

Плюсы: 

• Экология и зелёные зоны.
• Спокойная среда.
• Современные жилые комплексы.
• Развивающаяся инфраструктура.
• Относительно доступные цены.

Минусы:

• Отсутствие метро и другие транспортные сложности, например пробки.
• Удалённость от центра.
• Возможный дефицит школ, детских садов, поликлиник в новых кварталах.

Расположен на юге города и тянется от Обводного канала до выезда на Пулково. Здесь проходит Московский проспект — одна из магистралей города. Ближе к центру цены будут выше, средняя часть района более сбалансированная, а южная, находящаяся ближе к аэропорту — современная и спокойная. Район удобен хорошей транспортной логистикой: много станций метро, прямой выезд в центр, рядом Пулково, есть доступ к КАД и ЗСД. Качество жилья выше, чем в типичных спальных районах: много кирпичных домов и новых жилых комплексов.

Плюсы:

• Транспортная доступность.
• Качественная застройка.
• Развитая инфраструктура.
• Зелёные зоны.

Минусы:

• Высокие цены на недвижимость и дорогая аренда.
• Активное движение рядом с Московским проспектом.
• В некоторых локациях шум аэропорта.
• Ближе к центру дефицит новых домов.

Тянется вдоль Невы и включает как старые промышленные зоны, так и современные жилые кварталы. Правый берег — более молодой, активно застраивается. Левый берег — в основном старые кварталы, которые расположены ближе к центру. Район может быть комфортным для покупки первого жилья или квартиры для инвестиций, так как цены ниже, чем в центре или северных районах города. Здесь много станций метро и хорошее наземное транспортное сообщение. Минусом может оказаться промышленное прошлое района: некоторые предприятия до сих пор действуют.

Плюсы:

• Доступная стоимость жилья.
• Развитая транспортная сеть.
• Разнообразный жилой фонд.
• Развитая инфраструктура.

Минусы:

• Плохая экология.
• Плотная застройка в новых районах.
• Удалённость некоторых частей от центра.

Один из самых престижных районов Санкт-Петербурга. Расположен на Петроградской стороне — буквально через Неву от центра города. Это историческая часть города, сформировавшаяся в конце XIX — начале XX веков. Цены на жильё и аренду высокие, но при этом высокая ликвидность недвижимости. Плюсом является и атмосфера: район красивый, с небольшими улицами и набережными, сочетанием старых и новых домов. Кроме того, здесь есть всё необходимое для жизни — от школ и садов до ресторанов и магазинов.

Плюсы: 

• Близость к центру.
• Архитектура.
• Развитая инфраструктура.
• Зелёные зоны.

Минусы:

• Высокие цены.
• Старый жилой фонд.
• Проблемы с парковкой.
• Много туристов.

Расположен на северо-западе Санкт-Петербурга, вдоль Финского залива. Это один из крупнейших и самых быстрорастущих районов города. Делится на две части: старые кварталы с уже сформированной средой («Комендантский проспект», «Старая Деревня») и новые кварталы с активной застройкой («Беговая», Юнтолово, северные части). Здесь много новостроек, хорошая экология, район производит впечатление молодой городской среды за счёт активного развития современных кварталов.

Плюсы:

• Современное жильё.
• Экология.
• Развитие и перспективы.

Минусы:

• Пробки из-за перегруженных дорог.
• Не везде есть метро в пешей доступности.
• Плотная застройка в отдельных зонах.

Расположен на юге Санкт-Петербурга, граничит с Московским, Невским и Адмиралтейским районами. Это плотно заселённая территория с хорошо развитой транспортной сетью и сложившейся инфраструктурой. Пожалуй, самая известная часть района — Купчино, где находится больше всего новых кварталов. Но есть и часть ближе к центру, где находится метро «Обводный канал». Цены здесь ниже, чем в Московском или центральных районах, а вся инфраструктура уже есть. Кроме того, точечно появляются новые проекты.

Плюсы:

• Транспортная доступность.
• Средние цены на жильё.
• Развитая инфраструктура.

Минусы:

• Плотная застройка, много панельных домов.
• Недостаток зелёных зон.
• Близость промышленных зон в отдельных частях.

Визитная карточка Санкт-Петербурга. Это сердце города, где находятся Невский проспект, исторические площади, музеи и театры. Здесь множество станций метро («Площадь Восстания», «Маяковская», «Чернышевская»), а до главных достопримечательностей города можно дойти пешком. Вокруг — историческая застройка XVIII–XIX веков, а также различные каналы, мосты и набережные. Недвижимость отличается стабильно высокой ликвидностью, но и цены — самые высокие в городе.

Плюсы: 

• Локация — центр города.
• Архитектура.
• Главные достопримечательности в шаговой доступности.
• Инфраструктура.
• Высокая ликвидность.

Минусы:

• Высокие цены и дорогая аренда.
• Старый жилой фонд.
• Дефицит парковочных мест.
• Постоянные потоки туристов.
• Мало зелёных зон.

Санкт-Петербург — город, в котором образ жизни будет сильно отличаться в зависимости от выбранного района. Здесь есть как исторические районы, так и совершенно новые кварталы. Прежде чем приступать к выбору, рекомендуем ответить на три вопроса:

• Где вы работаете и как добираетесь туда? Удобный и не слишком долгий маршрут крайне важен — причём ежедневно.
• Какой образ жизни вы ведёте? От этого зависит, получится ли мириться с шумом и многолюдьем или нужно спокойствие.
• Какова цель покупки? Для жизни важны экология и инфраструктура, для инвестиций — ликвидность и спрос на аренду.

Главный совет: ориентируйтесь в первую очередь на свои потребности и образ жизни, а не на престиж района.