Что такое правила землепользования и как они влияют на цену недвижимости

В поисках участка для постройки дома или создания бизнеса можно обнаружить, что возвести желаемый объект разрешено не на любой земле. Если участок находится в границах населённого пункта, его использование регулируют ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Зная ПЗЗ для конкретного земельного надела, можно избежать лишних трат и запланировать строительство, которое точно согласуют.

Разберёмся, где получить информацию о ПЗЗ участка, какие выписки и справки её содержат, на что влияют правила землепользования и как их поменять для своей земли.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это свод правил для всех, кто владеет участками и ведёт строительство на земле в городе или на селе.

Администрация каждого населённого пункта утверждает свои ПЗЗ, чтобы участки в собственности разных владельцев не застраивались хаотично, а делились на зоны: для жилых домов и промышленных предприятий, низко- и высокоэтажной застройки. Документ градостроительного зонирования содержит карту таких зон и подробный регламент: где разрешено построить дом, а где — магазин.

В ПЗЗ входят следующие документы:

• карта зонирования показывает, что именно можно делать с землёй в каждом районе;
• градостроительные регламенты определяют параметры строительства: высоту зданий, плотность застройки, расстояния между строениями и границами участка;
• перечни разрешённых видов использования (ВРИ) описывают, какие объекты можно строить на конкретном участке.

Согласно ст. 30 ГрК РФ, правила землепользования разрабатывают, чтобы планировать застройку территории, беречь окружающую среду и сохранять объекты культурного наследия. Задача правил землепользования — поддерживать баланс между правами собственников и общественными интересами. Например, ПЗЗ запрещают строить новые здания на месте памятников, а заводы — в жилых зонах. При составлении и изменении ПЗЗ учитывают не только интересы людей или бизнеса, но и требования безопасности и план развития территории.

ПЗЗ не заменяют генеральный план города или посёлка, а уточняют детали:

• генеральный план — стратегический документ, который отражает общую структуру застройки;
• ПЗЗ подробно расшифровывают, что и где разрешено делать уже сейчас.

Не стоит также путать правила землепользования и вид разрешённого использования участка (ВРИ):

• ПЗЗ — это документ муниципалитета, который устанавливает территориальные зоны, градостроительные регламенты и параметры застройки.
• ВРИ — это характеристика земельного участка, закреплённая за ним по закону. ВРИ определяет, как можно использовать землю, какие объекты на ней разрешено строить и какую деятельность вести.

ПЗЗ оказывают влияние на все решения, которые принимают по поводу земли: от покупки до застройки. Правила землепользования регулируют следующие параметры:

• максимальную площадь застройки;
• общую высоту зданий и количество этажей в них;
• отступы от границ;
• допустимые виды деятельности.

Правила землепользования — «живой» документ: муниципалитет корректирует его под нужды населённого пункта по мере его развития. Изменения правил могут как повысить, так и понизить стоимость участка:

• После разрешения индивидуального жилищного или коммерческого строительства цена земли в этой зоне обычно растёт.
• Наоборот, если участок попал в зону с особыми условиями — например, рядом с памятником или парком, — согласовать проект строительства будет сложнее: придётся считаться с ограничениями по высоте здания, его внешнему облику, конструкции и материалам. Это сужает возможности, поэтому снижается спрос на землю и её цена.

Каждый участок в населённом пункте входит в определённую зону застройки и имеет вид разрешённого использования.

Узнать, к какой территориальной зоне относится ваш участок, поможет публичная кадастровая карта Росреестра. Порядок действий следующий:

1. Найти на карте нужный участок — по кадастровому номеру или на местности.
2. В меню «Слои» выбрать «Территориальные зоны».
3. Узнать расположение зоны, куда входит участок.

Затем нужно зайти на сайт ФГИС ТП и найти там карту градостроительного зонирования:

1. Выбрать вкладку «Документы» и начать поиск по территории.
2. Ввести название города или региона.
3. Выбрать вкладку «Данные».
4. Найти документ «Карта градостроительного зонирования» и нажать на значок справа: «Посмотреть» или «Скачать».
5. В документе выбрать найденную ранее зону и по цвету определить её наименование: например, Ж1, О2 или ОП.
6. Во вкладке «Данные» открыть документ «Градостроительные регламенты» и найти в нём подробные условия застройки зоны. Например, Ж1 — это зона индивидуальной и блокированной жилой застройки. Значит, здесь можно построить частный коттедж.

Более простой способ — использовать сайт местной администрации, если там есть интерактивная карта ПЗЗ. На ней проще найти нужный участок и сразу увидеть, какие ограничения для него действуют.

Приведём в качестве примера карту градостроительного зонирования Казани, размещённую на портале мэрии. Здесь можно получить основную информацию о ПЗЗ:

• территориальные зоны, на которые поделён город;
• кадастровый номер, ВРИ и площадь выбранного участка;
• описания правил землепользования и застройки в каждой зоне;
• зоны с особыми условиями использования территории.

Самые точные данные даёт выписка из правил землепользования и застройки на земельный участок. Этот документ обычно запрашивают, если хотят разделить землю на два участка, поменять её ВРИ, проверить ограничения на строительство. Для заключения сделки купли-продажи, дарения или вступления в наследство такая справка не нужна.

За выпиской необходимо обратиться в местную администрацию или в МФЦ по месту расположения участка. Услуга муниципальная, поэтому на федеральном портале «Госуслуги» её не оказывают.

Далеко не всегда ПЗЗ устраивают владельцев земли. Бывает, что в процессе развития территории правила землепользования для участка меняются, если его включают в другую зону. Например, участок покупали в зоне для ИЖС, но потом его включили в зону для обустройства общественных пространств.

Владелец участка может обратиться с заявлением в администрацию, чтобы оспорить корректировку ПЗЗ или инициировать ещё одно изменение, так как правила землепользования нарушают его права. Процедура сложная и долгая, для неё понадобится:

1. Подготовить предложение, обосновав необходимость изменений.
2. Пройти общественные слушания.
3. Заказать экспертизу проекта изменений.
4. Получить одобрение местного законодательного органа.

Изменить правила землепользования и застройки нельзя, если участок относится к землям лесного фонда, особо охраняемых природных территорий или сельхозугодий, на которые градостроительные регламенты не распространяются. Также не получится изменить ПЗЗ, если участок арендуют у государства или муниципалитета.

• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это свод правил, который устанавливает территориальные зоны на землях населённых пунктов, градостроительные регламенты и параметры застройки.
• Зная ПЗЗ, можно избежать лишних трат и запланировать строительство, которое согласуют.
• Изменение правил землепользования может повысить или понизить стоимость земли.
• Узнать ПЗЗ для своего участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра или на сайте местной администрации.
• Самые точные данные будут в выписке из ПЗЗ, которую можно заказать в местной администрации или МФЦ.
• Изменить ПЗЗ сложно: нужно обосновать необходимость изменений, пройти общественные слушания и получить одобрение местного законодательного органа.