Продажу микродолей в квартирах хотят ограничить. Разобрались, что это значит и можно ли продать долю сейчас

Госдума собирается вернуться к работе над законопроектом, который должен ограничить продажу микродолей в квартирах. Сейчас владельцам недвижимости уже запрещено делить квартиру на микродоли, однако путаница в вопросе сохраняется. Мы разобрались, что сейчас считается микродолей в России, как они продаются и для чего нужны новые меры.

Квартира может либо иметь одного владельца, либо несколько собственников. Во втором случае речь может идти о совместной собственности (доли не распределяются) или долевой (когда недвижимость находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников).

Распоряжаться долями, сдавать в аренду, оформлять прописку или передавать для проживания третьим лицам можно только при согласии других собственников. Порядок может установить и суд. Продать долю тоже можно только после согласия других владельцев — при этом приоритетное право на покупку остаётся у них.

Доли, то есть части жилой площади, в квартирах могут быть разного размера, обычно это решается по договоренности. Законодательство РФ регулирует только размер унаследованных и супружеских долей, которые должны быть равными, но по соглашению могут перераспределяться. Узнать размер доли можно, заказав выписку из ЕГРН.

Микродоля — это часть жилой площади, размер которой составляет менее 6 квадратных метров. В 2022 году в России приняли закон, который устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли в жилой недвижимости. В результате дробить жилье так, чтобы на одного человека приходилось менее 6 квадратных метров, больше нельзя. Иначе сделку признают ничтожной.

Ограничить выделение микродолей было необходимо для решения проблемы «резиновых» квартир в России, когда у недвижимости было слишком много собственников, из-за чего возникали споры и проблемы. Так, одна квартира могла целиком состоять из микродолей. Дробление также использовалось для фиктивной регистрации граждан или получения социальных пособий.

Кроме того, меры должны было помочь в борьбе с мошенничеством, когда жилая площадь дробилась и перепродавалась третьим лицам. Дело в том, что, даже имея небольшую долю в квартире, владелец мог на законных основаниях использовать общие помещения и въезжать в жилье, тем самым «выживая» других собственников и выкупая их доли по сниженной стоимости.

С 1 сентября 2022 года Росреестр перестал регистрировать сделки с долями, размер которых составляет менее 6 квадратных метров.

Совершать новые действия по созданию новых микродолей и их продаже невозможно, такие сделки признаются ничтожными. Если регистратор признаёт сделку ничтожной, регистрационные действия будут приостановлены, а информация направлена нотариусу.

В законе есть исключения, которые касаются микродолей:

• полученных в наследство по закону или завещанию;
• возникших при оформлении приватизации;
• приобретенных с использованием материнского капитала, когда детям должны быть выделены одинаковые доли (четкого определения размера этих долей нет).

В перечисленных случаях доля может быть меньше установленного размера.

При этом, если у собственника была микродоля до вступления закона в силу, она остается действительной и изъятию не подлежит. Кроме того, продолжает действовать закон от 2014 года, который позволяет собственнику получить прописку и возможность проживания в квартире вне зависимости от размера его доли.

Собственник должен также платить налог на недвижимость наравне с остальными владельцами. Налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилой площади. Узнать её можно через Росреестр.

Продать микродолю можно только при условии, что итоговая площадь у покупателя, если это, например, владелец другой доли, будет не меньше установленных законом 6 квадратных метров. Также возможен вариант, в котором несколько собственников микродолей объединяются и продают жилплощадь другому человеку.

Наконец, владелец всё ещё может подарить долю другому собственнику или передать её по наследству.

Собственники квартир, в которых выделены микродоли, могут сталкиваться с серьёзными проблемами. Например, в квартиру может вселиться недобросовестный собственник, который будет мешать жить. В этом случае Росреестр рекомендует фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны, чтобы обратиться в правоохранительные органы.

Микродолю можно признать малозначительной и осуществить принудительный выкуп в судебном порядке по рыночной цене. Для этого нужно оценить соотношение долей и общей площади квартиры, зафиксировать факты злоупотребления со стороны другого собственника и составить исковое заявление.

Истец может доказать, что вселиться на спорную долю невозможно, так как она непригодна к проживанию — изолированного помещения у человека нет. Изменения, которые вступили в силу в 2022 году, помогут упростить процесс признания микродоли малозначительной с единственным вариантом решения проблемы — принудительным выкупом.

Также возможен вариант, в котором суд обяжет остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию собственнику, если доля незначительна и не может быть реально выделена, а интереса в использовании общего имущества у человека нет.

Несмотря на принятый в 2022 году закон, проблем с реализацией микродолей в квартирах остаётся много. Законопроект, который должен помочь решить эти вопросы и ликвидировать микродоли, уже был принят — в нём говорилось о запрете на продажу долей, если они составляют меньше, чем индивидуально-обособленное помещение.

Однако изменения не вступили в силу из-за поправок в Семейный кодекс, когда доли ограничили размером 6 квадратных метров. Зампред думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева тогда отмечала, что эти меры вряд ли помогут решить проблему, ведь обеспечить проживание отдельной семьи на площади такого размера невозможно: «Убеждена, что от выделения микродолей и их оборота необходимо отказаться раз и навсегда».  

Сейчас Госдума собирается возобновить работу над законопроектом, которым должны будут внести поправки в Жилищный и Гражданский кодексы. В частности, обсуждается не только ограничение продажи микродолей, но и введение возможности регистрироваться в жилье только при наличии оформленного права на обособленное помещение — то есть, отдельную комнату.

_{Фото на обложке: freepik / Freepik}