Пригласите нотариуса! История о том, как купить долю в собственной квартире

Народная мудрость не зря советует сначала семь раз отмерить и только потом браться за ножницы. Увы, не все доверяют опыту поколений, зато большинство искренне верит, что всё знает, а если и не знает, то разберётся. На практике излишняя самоуверенность часто не доводит до хорошего, особенно когда дело касается сделок с недвижимостью. 

Героиня этой истории — автор нашего журнала Ольга Чуракова. Она поделилась опытом покупки доли в их совместной с сестрой трёшке и рассказала, почему оформить куплю-продажу целой квартиры нередко проще, чем части.

Как всё начиналось

В своей квартире в Волгограде я живу с детских лет. Мы с родителями и старшей сестрой переехали в неё в 1994 году, поменяв двушку в соседнем дворе на просторную трёхкомнатную улучшенной планировки. 

Когда я училась в вузе, а сестра уже работала, мама с папой купили загородный дом, а квартиру переписали на нас. Оформление договора дарения по тем временам сулило существенную налоговую нагрузку, поэтому провели всё через куплю-продажу. Так мы с сестрой стали совладельцами квартиры в равных долях и долго жили вместе, пока я не вышла замуж, а сестра не переехала в собственную квартиру по соседству, оставив нас с мужем строить семейное счастье в уже почти фамильной трёшке.

Трёхкомнатная квартира в спальном районе

Наша квартира находится в уютном спальном районе Спартановка, в северной части Волгограда. В шаговой доступности всё для комфортной жизни: школы, детские сады, магазины, парки. Из моего окна видно Волгу, во дворе — современная детская площадка, через микрорайон проходит магистраль, поэтому мы можем добраться в любую часть города даже на общественном транспорте.

Дом — классическая панельная девятиэтажка 1988 года постройки. Общая площадь квартиры — 64 кв. м, есть две просторные лоджии с выходом из спален, большая прихожая, а также кладовая рядом с кухней.

Время перемен наступило неожиданно

В течение 16 лет де-факто квартира была нашей — мы жили в ней с мужем и детьми, де-юре — моей и сестры. Но 2023 год внёс свои коррективы. Сестра с супругом неожиданно приняли решение перебраться в другой город, и перед переездом надо было закрыть все имущественные дела в Волгограде. Тогда-то и встал вопрос о продаже мне доли в нашей трёшке. 

Примерный механизм сделки был знаком: до этого мне уже приходилось покупать недвижимость. Тут же, казалось, всё будет ещё проще: прозрачно, безопасно, не нужен риелтор и юрист, который проверит историю и «чистоту» квартиры, можно пойти в МФЦ, заплатить госпошлину и дождаться документов.

Я думала, что единственным камнем станет расстояние: сестра уже обосновалась в другом городе, и надо было планировать наш визит в МФЦ с учётом её рабочего графика. Но нам везло: мы довольно легко нашли удобное «окошко», записались через официальный сайт многофункционального центра, на всякий случай собрали все документы вплоть до наших свидетельств о рождении, сестра благополучно приехала, и мы пришли в назначенное время.

С утра лил дождь, как будто заранее оплакивая нашу неудачу. Специалист МФЦ выслушала нас и вежливо отказала без объяснения причин. Вероятно, в её компетенции не входят консультации, или просто нам не повезло. Я позвонила на горячую линию, где мне и рассказали, что долю в квартире в моём случае можно продать, подарить или поменять только через нотариуса.

Нотариальное удостоверение не требуется, только когда все собственники одновременно продают свои доли третьему лицу. Например, если бы мы с сестрой решили переехать в другой город вместе и продавали свою волгоградскую квартиру сообща, то сделка бы прошла по стандартному сценарию, без участия нотариуса, с составлением единого договора купли-продажи в письменной форме.

Финансовый момент

Сразу скажу, что пытаться найти «недорогого» нотариуса — не самая перспективная идея. Я обзвонила их с десяток, чтобы понять: стоимость везде одинаковая.

Нотариальная сделка обходится дороже, чем регистрация купли-продажи через МФЦ. Её цена складывается из двух частей:

1. 0,5% от стоимости объекта недвижимости. Если цена квартиры (или в нашем случае доли) по договору ниже, чем кадастровая, то процент рассчитывается от последней.
2. Услуги нотариуса. Его задача — проверить квартиру на предмет ограничений и арестов, а также подготовить договор. Объём услуг и их цену устанавливает местная нотариальная палата. Стоимость может существенно отличаться в разных регионах, но в одном городе все нотариусы работают по единому тарифу. 

Кроме того, надо заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности. Когда мы оформляли сделку, она составляла 2000 рублей, но с 1 января 2025 года выросла до 4000.

Также от нас потребовали нотариально заверенное согласие моего мужа, что обошлось в 1500 рублей. Этот документ подтверждает, что супруг в курсе моих планов потратить немалую часть семейного бюджета на покупку недвижимости.

А вот на муже сестры мы сэкономили — он в сделке не участвовал, поскольку квартира была оформлена в собственность до их брака. Итого, всего нотариусу мы заплатили 17000 рублей. 

Сколько ушло времени и какие документы нужны

В целом всё очень быстро — мы уложились за неделю — и без лишней бюрократии: пакет документов маленький, всё по делу, без странных выписок и неожиданных справок.

Какие документы потребовались нам с сестрой:

• паспорта;
• СНИЛС;
  
• документы, подтверждающие право собственности (в нашем случае это было свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи);
  
• паспорт супруга и наше свидетельство о заключении брака.
  

Мы посетили нотариуса дважды: в первый раз принесли документы, с них сняли ксерокопии, во второй (через пару дней) — уже была сделка и подписание договора. Плюс мой муж отдельно сходил и оформил согласие на покупку недвижимости.

Выводы и совет на личном опыте

Итак, теперь я могу точно сказать, как надо действовать, чтобы пройти такой же путь, но только быстрее и без ошибок: 

1. Подготовить документы: паспорта и СНИЛС покупателя и продавца, документы о праве собственности, свидетельство о браке и паспорта супругов (при наличии). Если жильё приобретено до брака, то продавцу документы второй половины не понадобятся. Покупателю — в любом случае.
2. Позвонить в ближайшую нотариальную контору и записаться на приём. Прийти вовремя уже с пакетом оригинальных документов. Там вас сориентируют по дальнейшим действиям и назовут примерную стоимость проведения сделки с учётом цены квартиры, государственной пошлины и услуг нотариуса в вашем регионе. Далее нотариус проверит кадастровую стоимость объекта: если она будет выше суммы по договору, то цена вырастёт.
3. Быть готовым отправить супругов к нотариусу на оформление нотариально заверенного согласия на сделку.
4. Прийти к нотариусу повторно, всё оплатить, поставить подписи под договором купли-продажи (его подготовит нотариальная контора) и передать деньги продавцу, если это не было сделано раньше. Документы на регистрацию права собственности в Росреестр также направляет нотариус.

P. S.

Через полгода после сделки я решила оформить имущественный налоговый вычет, поскольку раньше этим правом не пользовалась и не была уверена, что мне ещё когда-нибудь представится такая возможность. Но и здесь в мои планы вмешался закон. 

Оказалось, что при покупке недвижимости у ближайших родственников: сестры, брата, родителей, супруга, детей — нельзя воспользоваться этой налоговой привилегией. Хорошо, что на этот раз я всё узнала заранее и не стала собирать и подавать документы в налоговую службу. Всё-таки знание — сила, особенно когда оно своевременное.

Фотографии из личного архива героини статьи