Правила выдачи ипотеки и кредитов под залог недвижимости снова ужесточили. Рассказываем, что изменилось

В конце апреля Банк России сообщил, что ужесточил регулирование выдачи ипотеки на строящееся и готовое жилье в многоквартирных домах на III квартал 2026 года, а также изменил лимиты по нецелевым потребкредитам под залог недвижимости на этот же период. Разбираемся, как изменно ужесточили регулирование, что это значит и кто всё-таки сможет взять кредит на жильё в 2026 году.

29 апреля 2026 года Банк России сообщил сразу о нескольких изменениях, которые вступят в силу в III квартале. Первое — ужесточение значения макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотечным кредитам на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах.

«По ипотеке на приобретение жилья в многоквартирных домах доля задолженности с просроченными платежами свыше 90 дней на 01.04.2026 составила 1,0%1 (0,6% на 01.04.2025 и 0,9% на 01.01.2026). В основном рост просрочки приходится на кредиты, выданные в 2023–2024 годах в рамках массовой льготной ипотеки», — говорится в сообщении регулятора.

ЦБ напомнил, что с 1 июля 2025 года уже действуют МПЛ, которые ограничивают предоставление наиболее рискованной ипотеки. На фоне этого в I квартале 2026 года было предоставлено 4% ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки заемщика (ПДН) свыше 80% (в I квартале 2025 года – 6%), 1% – с первоначальным взносом не более 20% стоимости жилья (6% в I квартале 2025 года).

«Для ограничения выдач наиболее рискованной ипотеки и дальнейшего улучшения структуры ипотечного портфеля Банк России принял решение об ужесточении МПЛ в данных сегментах, при этом это ограничение не приведет к росту доли отказов по ипотеке, так как соответствует текущей структуре выдач в I квартале 2026 года», — следует из заявления ЦБ.

На третий квартал ЦБ представил следующие значения для кредитов на приобретение строящегося жилья (ДДУ):

• 5% (во втором квартале — 7%) для кредитов, где ПДН превышает 80% или первоначальный взнос не превышает 20%.
• 1% (во втором квартале — 2%) для кредитов, где ПДН превышает 50% и первоначальный взнос не превышает 20%.

Для кредитов на приобретение готового жилья (не ДДУ):

• 15% (во втором квартале — 20%) для кредитов, где ПДН превышает 80% или LTV превышает 80%.
• 5% (во втором квартале — 10%) для кредитов, где ПДН превышает 50% и LTV превышает 80%.

Главным образам, банкам ещё сильнее ограничивают возможность выдавать рискованную ипотеку — то есть кредиты людям с высокой долговой нагрузкой и маленьким первоначальным взносом. Риск связан с тем, что такие граждане вероятнее могут оказаться не в состоянии выплачивать кредит. МПЛ здесь — это ограничение. Простыми словами, сколько рискованных ипотек банк вообще может выдать.

Для того, чтобы определить, насколько рискованным является заёмщик, используется два показателя:

• ПДН — показатель долговой нагрузки. То есть, сколько денег у человека вообще уходит на кредиты. Считается, что на выплату долгов должно уходить не более 30% дохода. Поэтому 50% — это уже много, а 80% — и вовсе большой риск. К примеру, если человек получает 100 тысяч рублей, 80 тысяч из которых у него уходят на выплату кредитов. На жизнь в этом случае остаётся всего лишь 20 тысяч.
• LTV — cоотношение величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости предмета залога. Как объясняет ЦБ, высокий показатель LTV означает, что заемщик финансирует приобретение большей часть стоимости недвижимости за счет кредита. В этом случае риск для кредитора выше, так как заемщик имеет меньший собственный капитал в недвижимости: «Слишком высокий показатель LTV означает, что в случае дефолта по такому кредиту у банка будет меньше возможностей покрыть потери с помощью предмета залога».

Ужесточение необходимо из-за того, что растёт просрочка по ипотеке. Однако регулятор подчёркивает, что изменения не приведут к массовым отказам в кредитах, так как банки и так осторожнее выдают ипотеку, а доля рискованных кредитов заметно снизилась.

На III квартал ЦБ также ужесточил регулирование выдачи нецелевых потребкредитов под залог недвижимости (когда у человека уже есть недвижимость и он берёт кредит, оставляя жильё в залог) и в сегменте ИЖС (индивидуальное жилищное строительство, то есть кредиты на покупку участка и/или строительство частного дома). В I квартале 2026 года, по данным ЦБ, ситуация сложилась следующая:

• в сегменте ИЖС доля выданных кредитов заемщикам с ПДН свыше 50% составила 44%, а с ПДН свыше 80% – 13%;
• в сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости с ПДН свыше 50% – 19%, с ПДН свыше 80% – 8%7.

Доля кредитов с просроченными платежами свыше 90 дней в сегменте ИЖС достигла 4,4% на 1 апреля 2026 года. ЦБ связывает это как с задержками строительства домов некоторыми подрядчиками, так и повышенным уровнем ПДН заемщиков. Также регулятор отметил, что ухудшается качество нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости: по состоянию на 1 апреля доля кредитов с просроченными платежами свыше 90 дней составила 6,1%.

В результате ЦБ принял решение ужесточить МПЛ в этих сегментах. По ипотеке на ИЖС установлен новый МПЛ, который будет ограничивать выдачи кредитов с ПДН cвыше 50%.

Для кредитов на ИЖС на третий квартал вводятся следующие значения:

• 28% (во втором квартале не был установлен) для кредитов, где ПДН превышает 50%.
• 3% (во втором квартале — 10%) для кредитов, где ПДН превышает 80%.

Для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости:

• 18% (во втором квартале — 25%) для кредитов, где ПДН превышает 50%.
• 3% (во втором квартале — 10%) для кредитов, где ПДН превышает 80%.

Опять же, банки будут реже одобрять кредиты заёмщикам, у которых уже высокая кредитная нагрузка и они находятся на «грани» по доходам. В сегменте ИЖС рисков в целом много — дом могут не достроить, подрядчик может исчезнуть, а стоимость может значительно меняться. В итоге может оказаться, что человеку придётся платить кредит даже, если дома не будет. ЦБ хочет убедиться, что кредит смогут платить, а риски — снижены.

Банки будут выдавать ипотеку только тем, кто выглядит финансово устойчиво. На самом деле так уже делают — но теперь доля рискованных заёмщиков снижается ещё больше. Кредит точно не выдадут человеку с высокой долговой нагрузкой, минимальным или отсутствующим первоначальным взносом и нестабильным доходом.

В 2026 году идеальный клиент для банка выглядит так:

• ПДН (долговая нагрузка) — до 50%
• Стабильный официальный доход
• Первоначальный взнос: от 20–30%
• Хорошая кредитная история

Если ПДН ниже, а у заёмщика есть накопления — ещё лучше, банк будет более уверен, что в любой ситуации человек сможет продолжить платить по кредиту. Поэтому, если вы хотите получить одобрение по ипотеке, важно предоставить банку как можно больше доказательств благонадёжности: справки с официального места работы, справки о доходе, подтверждения сбережений в банке.

При этом для ИЖС проверка будет строже: банку нужно убедиться также в надёжности подрядчика, узнать сроки строительства и оценить ликвидность участка. Проще говоря, банк скорее откажет в кредите и предпочтёт не рисковать, если усомнится в надёжности.

Фото на обложке: Pixabay