Покупку жилья за наличные хотят запретить? Разбираемся, правда ли это и есть ли ограничения сейчас

Уже долгое время в России обсуждается запрет на сделки с недвижимостью за наличные средства и обязательный безналичный расчёт при покупке жилья. Необходимость ограничений объясняют борьбой с мошенничеством и отмыванием средств, а также высокой безопасностью безналичных платежей. Но поддерживают запрет не все. Разбираемся, о каком запрете речь и как правильно сейчас провести сделку.

Ещё в 2025 году Российский союз участников рынка недвижимости (объединяет компании, предоставляющие услуги в сфере недвижимости, в частности «Самолет плюс» и «Этажи») предложил запретить использование наличных средств при совершении сделок по покупке жилья на вторичном рынке. Поводом стали участившиеся случаи мошенничества при покупке и продаже недвижимости.

По данным экспертов, потери физлиц оцениваются в 10–20 млрд рублей ежегодно, и 90% случаев обмана происходит при расчетах наличными. Это связано с тем, что при оплате наличными нет каких-либо следов передачи денег — то есть исполнения условий договора купли-продажи. Мошенники могут свободно проводить «фиктивные» продажи, получая деньги и исчезая. Тогда же эксперты обратили внимание, что наличные часто используются в сделках, когда продавец оказывается под давлением мошенников. Например, так было и в ситуации с продажей квартиры Ларисы Долиной, о чём мы подробно рассказывали здесь.

Участники рынка предложили внести в Гражданский кодекс поправку, устанавливающую безналичный способ оплаты в качестве единственного метода расчета при продаже жилой недвижимости — то есть, при использовании наличных сделка будет считаться недействительной. Важно, что механизм предлагали распространить только на договоры купли-продажи и уступки прав требования по договорам долевого участия — то есть, новостройки не затрагивали.

Уже тогда предложение участников рынка назвали слишком радикальным, против выступила, в частности, Российская гильдия риелторов (РГР). Впрочем, вскоре появилась информация о законопроекте, который запрещает наличные расчеты при покупке недвижимости, если сумма превышает 1 млн рублей. Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ и автор инициативы, пояснила, что цель инициативы — снизить риски мошенничества и повысить прозрачность сделок на рынке недвижимости. Введение запрета поддержали в Генпрокуратуре.

В январе 2026 года стало известно, что уже Минфин предложил запретить госрегистрацию сделок с наличными между физическими и юридическими лицами, если расчеты по ней превышают 5 млн рублей за сделку или если совокупный размер всех сделок за месяц больше или равен 50 млн рублей. Предложение было направлено в Банк России, Росфинмониторинг и Росреестр как часть плана мероприятий по «обелению» отдельных секторов экономики. Речь идёт не только о сделках по продаже квартир и домов, но также о длительных договорах аренды — то есть, сделках, которые подлежат государственной регистрации и запись о которых вносится в Росреестр.

Пока инициативы находятся на стадиях обсуждения и конкретики о том, когда будут введены ограничения, нет. При этом в начале марта 2026 года Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства раскритиковал пакет законопроектов, вводящих лимит на сделки с недвижимостью за наличные. Глава Совета Павел Крашенинников заявил, что проекты не могли быть и не были поддержаны, так как они «необоснованно ограничивают права граждан на свободное использование наличных, противоречат принципам добросовестности и свободы договора, вводят неопределенность».

«А сами правила законопроектов можно легко обойти, например, выделив доли в объекте недвижимости и совершив несколько сделок в рамках обозначенных сумм. Контроль за "отмыванием", а не создание барьеров для честных сделок — задача публичного права», — заявил Крашенинников и добавил, что существуют риски для добросовестных граждан при принуждении к заключению договорах с банками, а также не учитываются затраты на банковские услуги.

Нет, в данный момент ограничений нет: покупать недвижимость можно как за наличные, так и по безналичному расчёту. Однако важно понимать, что Росреестр передаёт сведения о сделках налоговой — уже ФНС может заинтересоваться сделкой, вернее, источником происхождения средств. Попросить доказать легальность происхождения средств, на которые куплена недвижимость, могут при превышении суммы в 5 млн рублей.

С 1 апреля 2026 года банки будут обязаны информировать Росфинмониторинг об операциях по сделкам с недвижимостью на сумму от 75 млн рублей (либо эквивалентную сумму в иностранной валюте). Ранее минимальный порог для обязательного контроля операций по таким сделкам составлял 5 млн рублей. Контролю будут подлежать операции как с наличными, так и с безналичными денежными средствами.

В любом случае лучше всего иметь в наличии документы, которые подтверждают происхождение средств, которые использовались при проведении сделки. Это может быть справка о доходах, справка из банка, документ, подтверждающий получение наследства, налоговые декларации и т. д.

Несмотря на критику запрета и тот факт, что наличными можно расплатиться и сейчас, безналичный расчёт — действительно наиболее безопасный способ провести сделку с недвижимостью. Главным образом, потому что так факт передачи денег будет зафиксирован в банковской системе — при необходимости будет легко доказать, что сделка состоялась, а деньги выплачены (или получены) в полном объёме. Кроме того, это просто удобно: не нужно снимать деньги, пересчитывать их, перевозить большие суммы. Если вы продаёте квартиру, получение денег через банк — дополнительное подтверждение добросовестности покупателя.

Самые популярные способы расчётов по сделкам с недвижимостью сейчас следующие:

• Банковская ячейка. Наличные помещаются в ячейку, доступ к которой можно получить после предъявления договора с отметкой Росреестра о том, что сделка проведена. Это безопасный способ расчёта с использованием наличных, так как деньги находятся под контролем банка. Но нужно помнить, что содержимое ячейки не застраховано, в отличие от банковского счёта.
• Аккредитив. Это безналичная форма расчёта, при которой банк гарантирует сохранность средств — деньги блокируют до момента подтверждения сделки. Наиболее надёжным является безотзывный аккредитив, который нельзя разморозить без согласия продавца.
• Эскроу-счет — банковский счет, который используется чаще всего в сделках с новостройками. Средства замораживаются, пока продавец (застройщик) не выполнит свои обязательства. Например, их переводят только после сдачи дома. При покупке в ипотеку кредитные средства также переводятся на эскроу-счет, то есть здесь участвует и банк.

Фото на обложке: Pexels