Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме и как можно его использовать

В большинстве многоквартирных домов есть подвалы или их аналоги. Но не все жители знают, кому принадлежат эти помещения, кто может ими пользоваться и должен отвечать за порядок в них. Можно ли устроить в подвале кладовые для владельцев квартир, сдать подвальное помещение в аренду под склад или устроить там тренажёрный зал?

Разберёмся, какие законы регулируют пользование подвалами в многоквартирных домах, кто может заходить в подвал, за что отвечает УК и на что могут претендовать собственники.

Подвал — помещение в МКД, которое находится ниже уровня земли более чем на половину своей высоты.

Подземный этаж — то же самое, что подвал. Любой подземный этаж считается подвальным помещением.

Важно отличать подвал от других помещений ниже уровня земли:

• Цокольный этаж — это этаж, заглублённый в землю меньше чем на половину своей высоты. Он частично виден снаружи, обычно имеет окна и может быть жилым.
• Техническое подполье — небольшое пространство под первым этажом высотой до 1,8 метра, предназначенное только для доступа к коммуникациям.

В подвалах обычно расположены все «внутренности» дома: трубы отопления и водоснабжения, распределительный щит, бойлерная, основание шахты лифта и другие коммуникации. Поэтому для жильцов доступ туда ограничен ради их безопасности и сохранности оборудования.

В некоторых новых домах подвальные помещения проектируют таким образом, чтобы там оставалось место для кладовых, колясочной или сдачи помещений в аренду.

При эксплуатации подземных этажей нужно соблюдать следующие условия СНиП и СанПиН:

• Помещения должны быть сухими, иметь освещение и вентиляцию. Необходимо сохранять температурно-влажностный режим в зависимости от назначения помещения. Повышенную влажность в подвалах нужно ликвидировать, стены и полы — гидроизолировать. Шум из подвала не должен проникать в квартиры (СП 255.1325800.2016).
• Нельзя хранить в подвалах опасные химические вещества, загрязняющие воздух. Запрещено загрязнять, захламлять подвал, допускать его затопление (СанПиН 2.1.3684-21).
• Подвальные помещения нужно регулярно проветривать, поддерживать в них режим влажности и температуры, препятствующий выпадению конденсата, не пускать в помещение грызунов и домашних животных (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

Температура воздуха в неотапливаемом подвале должна держаться на уровне минимум +5 ℃, а влажность — до 65%. Обязательно должны быть выключатели освещения у входа.

В большинстве случаев подземные помещения МКД — часть общего имущества дома. Если в подвале находятся инженерные системы, которые обслуживают квартиры, помещение принадлежит всем жильцам на правах общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ). В таком случае отдельные хозяева квартир не могут отделить и забрать свою часть подвала, чтобы хранить там вещи. Однако по решению общего собрания собственников допустимо распорядиться подземными помещениями в рамках закона:

• передать в пользование бизнесу или частным лицам: например, сдать подвал в аренду, а на вырученные деньги сделать в подъездах ремонт или благоустроить территорию;
• определить порядок пользования помещением: обустроить там кладовые или использовать только как технический этаж;
• выполнить в подвале ремонт, установить дополнительное оборудование.

Чтобы такое решение было принято, не менее 2/3 владельцев помещений в доме на общем собрании должны проголосовать за.

Если МКД — собственность государства или муниципалитета, а граждане снимают квартиры по договору соцнайма, подвал в таком доме принадлежит собственнику здания, а не жильцам. В таком случае жильцы не могут сдавать помещения в аренду или устраивать там кладовые.

Подвалы в обычных МКД могут также принадлежать государству, если там организованы убежища гражданской обороны.

В старых домах подвальные помещения без инженерных коммуникаций могут принадлежать частным лицам. Так бывает, если на подземном этаже создали объект недвижимости с отдельным входом, который поставили на кадастровый учёт до приватизации квартир.

Когда подвал под МКД — исключительно техническое помещение, где расположены инженерные коммуникации, его двери должны быть закрыты на замок. Ключи хранятся у диспетчера и выдаются под расписку. Спускаться в подвал имеют право только работники коммунальных и аварийных служб, которым нужно обслуживать коммуникации и устранять аварии:

• если ситуация не экстренная, для доступа в подвал им необходимо разрешение управляющей компании;
• если нужно срочно устранить угрозу для жизни или здоровья жильцов, можно спуститься в подвальный этаж без предварительного согласования, но потом обязательно сообщить об этом в УК.

Собственники квартир могут получить доступ в подвал, если на общем собрании жильцов решили организовать там помещения общего пользования.

В подвале можно сделать:

• технические помещения для оборудования;
• кладовки для хранения инвентаря;
• служебные помещения коммунальных служб;
• магазин, пункт выдачи, сервисный центр, кафе или ресторан, офис, тренажёрный зал для взрослых.

В подвале категорически запрещено:

• устраивать жилые помещения, квартиры;
• открывать прачечные, медицинские центры, любые детские организации, кальянные, хостелы, производственные цеха;
• хранить горючие материалы и взрывоопасные вещества;
• загромождать доступ к инженерным системам;
• проводить перепланировку без разрешения.

Ответственность за содержание общих помещений в доме несёт ТСЖ или УК, с которой заключён договор управления МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). УК обязана следить, чтобы подвалы были сухими, чистыми, имели освещение и вентиляцию, соответствовали противопожарным нормам.

Расходы на обслуживание подвала входят в платежи за содержание и ремонт общего имущества, которые вносят собственники квартир.

Если подвал используется как бомбоубежище или объект гражданской обороны, его содержание и ремонт остаются обязанностью УК, но расходы должен оплачивать собственник такого объекта (например, Росимущество).

• В большинстве случаев подвал в многоквартирном доме — это общедомовое имущество, распоряжаться которым можно по решению большинства собственников.
• Чаще всего подвалы заняты инженерными коммуникациями. Если есть свободное пространство, его можно сдать в аренду, сделать там кладовые, тренажёрный зал или другие помещения общего пользования. За это должны проголосовать не менее 2/3 собственников квартир.
• Хранить горючие вещества, устраивать жильё, прачечную, детский сад или производственный цех в подвальных помещениях запрещено.
• Загромождать доступ к инженерным системам и проводить перепланировку без разрешения недопустимо.
• За чистоту и ремонт в подвале отвечает управляющая компания или ТСЖ, расходы входят в плату за содержание жилья.
• В домах с муниципальными квартирами распоряжаться подвалом может только муниципалитет или государство.