Почему растёт просрочка по ипотеке в России и что будет, если не платить по имущественному кредиту

Всего за год уровень просроченной задолженности по кредитам в России вырос почти вдвое. Некоторые заёмщики столкнулись с финансовыми трудностями из-за высокой инфляции, кто-то вовсе потерял доход. Если не начать гасить долги сразу после их появления, можно оказаться в долговой яме, из которой трудно выбраться. Разобрались, почему в 2025 году растёт просрочка и чем грозят пропущенные платежи по ипотеке.

Уровень просроченной задолженности россиян по целевым кредитам во II квартале 2025 года вырос почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, показали данные Объединенного кредитного бюро (ОКБ). В том числе, просрочка по ипотеке достигла 95 млрд рублей — показатель за указанный период подскочил на 97%. Ухудшение качества обслуживания ипотеки подтвердил и Центробанк. Там сообщили, что доля кредитов с просрочкой более 90 дней по ипотеке достигла уже 1,1%.

Данные по готовому жилью подтверждают тенденцию. С 1 января по 1 августа 2025 года объём просроченной задолженности на покупку готового жилья в России (неплатежи более 90 дней) вырос с 89,4 млрд рублей до 146,2 млрд рублей (+63,6%), показало исследование коллекторского агентства «Долговой Консультант», для которого использовали статистику Центробанка (за вычетом сведений об ипотеке на покупку строящегося жилья). Показатель, как показал анализ, увеличился в 1,7 раза — это превышает темы всего 2024 года. За 2024 год объём неплатежей вырос на 31,7 млрд (+54,9%).

Значительнее всего просрочка по ипотеке в 2025 году зафиксирована в следующих регионах:

• Республика Марий Эл (в 3,5 раза);
• Республика Тыва (в 3,3 раза);
• Новгородская область (в 2,5 раза);
• Республика Татарстан (2,2 раза). 

В абсолютном выражении самый сильный рост зафиксирован в Санкт-Петербурге (на 2,93 млрд), Тюменской области (на 2,8 млрд) и Республике Татарстан (на 2,7 млрд).

Нынешний уровень просрочки — не самый высокий. Эксперты ожидают, что осенью 2025 года и в начале 2026 года рост просроченной задолженности продолжится. То, насколько быстрым он будет, зависит от того, продолжат ли падать инфляция и ключевая ставка, а также от роста доходов граждан. Нельзя забывать и о том, что регулятор ввел серьёзные ограничения по кредитам, и ипотеку уже не выдают рискованным заёмщикам.

Рост уровня просрочки в ЦБ связывают с «вызреванием» ссуд, которые были оформлены до введения жёстких ограничений. Так, банки активно выдавали ипотеку рискованным заёмщикам во второй половине 2023 года — первой половине 2024 года. В результате качество кредитного портфеля резко ухудшилось. При этом эксперты отмечают, что ипотечные заёмщики изначально ответственно подходят к оформлению кредитов, а значит, если и они не могут платить, то речь идёт о серьёзных финансовых проблемах.

Впрочем, такие сложности настигли не только заёмщиков, взявших кредиты по высоким ставкам в 2023-2024 годах, но и тех, кто оформлял ипотеку в более ранние периоды, отметил генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.

«Ситуация усугубляется тем, что спрос на рынке вторичной недвижимости очень слаб, поэтому невозможно быстро найти покупателя на залоговую квартиру. Жилье покупают в случае крайней необходимости, и большинство даже не хочет думать о покупке жилья при таких ипотечных ставках. До тех пор, пока не оживится рынок вторичного жилья, просроченная задолженность по ипотеке продолжит расти», — сказал эксперт.

Экономическая ситуация, по мнению экспертов, давит на всех граждан. Инфляция «съедает» доходы, и денег для обслуживания долгов остаётся меньше. Банк России прогнозирует, что инфляция вернется к целевым 4% только в 2026 году. Одновременно с этим стоимость кредитов значительно не снижается, несмотря на изменение ключевой ставки. Наконец, в некоторых отраслях фиксируется падение спроса на продукты, из-за чего страдают сотрудники. В результате: банки ждут от заёмщиков высокие ежемесячные платежи, но денег для погашения у клиентов становится всё меньше.

При заключении ипотечного договора составляется график платежей. Соглашаясь с условиями, заёмщик обязуется платить по графику — то есть, не позднее даты, указанной в договоре. Если платёж не поступает, возникает просрочка. Однако это не значит, что банк сразу попытается забрать квартиру, которая выступает залогом.

Задолженность может быть разной:

• Техническая: 1-3 дня. Платёж может задержаться из-за ошибки клиента или банка.
• Незначительная: 10-15 дней. У клиента могут возникнуть проблемы с деньгами. Банк пришлёт СМС-сообщение или свяжется с заёмщиком другим способом, чтобы напомнить о необходимости внести платёж.
• Ситуационная: до 30 дней. Может быть связана с форс-мажором (потеря дохода, болезнь и так далее).
• Долгосрочная: 2-3 месяца. Как правило, возникает из-за серьёзных финансовых трудностей.
• Проблемная: от 3 месяцев или 90 дней. На этом этапе банк вправе обратиться в суд с требованием взыскать долг.

Какие последствия ждут заёмщика:

• Пени. Могут начисляться с первого дня просрочки или позже, это прописывается в договоре. Пени рассчитываются в размере около 0,01–0,5% в день от суммы просроченного платежа. Размер может увеличиться по мере роста срока просрочки.
• Штраф. Уплачивается единожды за каждую просрочку.
• Обращение в суд. Либо за выдачей судебного приказа (если сумма до 500 тысяч рублей), либо с иском (если больше 500 тысяч рублей или отменён приказ). Вместе с этим на имущество могут наложить арест.
• Ухудшение кредитной истории. Информация о просрочке поступает в кредитную историю примерно через неделю. При этом одна такая запись не повлияет на заёмщика. А вот регулярные просрочки сделают заёмщика невыгодным для банков — вряд ли банки решатся ещё выдавать кредиты.

Первое и самое важное, что нужно сделать — сообщить банку. Если ситуация форс-мажорная, кредитная организация может пойти навстречу и предложить решение проблемы. Для этого потребуются подтверждающие документы: например, если вас уволили с работы (трудовая книжка), при болезни (медицинские документы) или рождении ребёнка (свидетельство о рождении). Если случай страховой, следует сразу обратиться в страховую компанию.

Какие варианты есть у должника:

• Реструктуризация — изменение условий действующего договора. Можно снизить ежемесячный платёж за счёт изменения других параметров ипотеки. Банк не обязан предоставлять реструктуризацию, но может одобрить этот вариант, если заёмщик оказался в сложной финансовой ситуации.
• Рефинансирование — заключение нового договора для погашения задолженности по прошлому. Проще говоря, заёмщик берёт новую ипотеку. Для этого понадобится получить одобрение, но рефинансирование не зависит от жизненных обстоятельств.
• Ипотечные каникулы — единоразовая возможность не платить по кредиту в течение определённого срока (до шести месяцев) из-за потери работы, снижения дохода, чрезвычайных ситуаций. Сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей на момент оформления ипотечных каникул.
• Продажа залоговой недвижимости. В сентябре 2024 года в силу вступил закон, который разрешает заемщикам самостоятельно продавать заложенное имущество для того, чтобы расплатиться с банком. Однако сделать это можно только с согласия банка.

_{Фото на обложке: Яндекс Недвижимость}