Первое заседание Центробанка по ключевой ставке в 2026 году: какое решение примут и что происходит с ипотекой

В пятницу, 13 февраля, состоится первое в 2026 году заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке. За решениями регулятора продолжают пристально следить: ставки по ипотеке, несмотря на постепенное снижение «ключа», остаются заградительными. Разбираемся, что происходит с ипотекой сейчас и какого решения ждут от Центробанка аналитики.

С 22 декабря 2025 года ключевая ставка находится на уровне 16%. В последний месяц прошлого года Банк России решил снизить показатель только на 50 б.п. Экономика, как отметил тогда регулятор в пресс-релизе по итогам заседания, продолжила возвращаться к траектории сбалансированного роста, а рост цен снижался. При этом инфляционные ожидания возросли, а кредитная активность оставалась высокой. В резюме обсуждения ставки ЦБ сообщил, что рассматривались также варианты снижения «ключа» на 100 б.п., до 15,50% годовых, и сохранения ставки без изменений на уровне 16,50% годовых.

Декабрьское решение ЦБ отразилось на ипотечных ставках не слишком значительно. По состоянию на 8 февраля 2026 года, средневзвешенные ставки предложений топ-20 ипотечных банков России, следующие (данные Единой Информационной Системы Жилищного Строительства):

Квартиры

• Первичный рынок — 20,49% (самая низкая — Т-Банк с 16,9%, самая высокая — Россельхозбанк с 22,4%). На 11 января 2026 года средневзвешенная ставка составляла 21,25%.
• Вторичный рынок — 20,5% (самая низкая — Т-Банк с 16,9%, самая высокая — Россельхозбанк с 22,7%). На 11 января 2026 года средневзвешенная ставка составляла 21,22%.
• Рефинансирование — 19,22% (самая низкая — Т-Банк с 16,9%, самая высокая — Банк ДОМ.РФ — 24,1%). На 11 января 2026 года средневзвешенная ставка составляла 22,37%.

Дома

• Готовый дом — 20,72% (самая низкая — Банк Кубань Кредит с 19,9%, самая высокая — Россельхозбанк с 23,4%). На 11 января 2026 года средневзвешенная ставка составляла 21,71%.
• Строительство дома — 20,99% (самая низкая — Сбербанк с 20,8%, самая высокая — Металлинвестбанк с 22,5%). На 11 января 2026 года средневзвешенная ставка составляла 20,83%.
• Кредит под залог недвижимости — 20,7% (самая низкая — Банк Санкт-Петербург с 19%, самая высокая — Банк ДОМ.РФ — 23%). На 11 января 2026 года средневзвешенная ставка составляла 22,09%.

Заседание Банка России, которое состоится 13 февраля, будет опорным — регулятор не только объявит решение по ключевой ставке, но также представит обновленный макропрогноз и обозначит ожидания по ключевым показателям экономики. При этом в январе годовая инфляция составила около 6,4 ​— после 5,6% в декабре, то есть значительно ускорилась (при этом за декабрь она выросла только на 0,32%). Впрочем, ЦБ называет это ускорение «заметным, но временным». Одна из причин — повышение базовой ставки НДС до 22% с начала года. О том, что это означает и как скажется на рынке недвижимости, мы рассказывали здесь.

Для ипотеки январь оказался очень удачным: за первый месяц года выдачи ипотеки на новостройки превысили 230 млрд рублей, что в 4,6 раза больше по сравнению с январем 2025 года, следует из данных ДомКлик. Основной спрос в январе пришелся на семейную госпрограмму — россияне торопились оформить кредит до вступления в силу новых ограничений с февраля, когда супругам запретили брать два льготных кредита на семью. Выдачи рыночной ипотеки в январе составили 54,4 млрд рублей, что меньше четвёртого квартала 2025 года.

Большинство аналитиков склоняются к тому, что ЦБ по итогам заседания оставит ключевую ставку без изменений — на уровне 16%. В этом уверена половина из 17 опрошенных «Известиями» аналитиков. Пять экспертов допускают небольшое снижение ставки (в пределах 0,5 п.п.), три аналитика называют наиболее вероятным сценарием смягчение денежно-кредитной политики до 15,5%. В пользу сохранения действующей ставки высказались и эксперты, с которыми поговорил РБК. 

Свой прогноз аналитики объясняют скачком цен в январе и высокими инфляционными ожиданиями населения: по данным опроса «инФОМ», проведенного по заказу Банка России, в январе они остались на уровне декабря (13,7%), что является максимумом с февраля 2025 года. Решение сохранить ставку будет также принято для более глубокой оценки степени влияния повышения НДС — прямого и косвенного — на уровень инфляции, считает главный аналитик центра инвестиционной аналитики СК «Росгосстрах Жизнь» Владимир Малиновский.

Цикл снижения ключевой ставки могут возобновить уже весной — следующее заседание Банка России запланировано на 20 марта 2026 года. «Осторожное снижение ключевой ставки может возобновиться весной, а к концу года ключевая ставка может составить 12%. Геополитика, курс рубля и изменение экономической активности могут как ускорить, так и затормозить цикл смягчения», — спрогнозировала старший аналитик УК «Первая» Наталья Ващелюк.

К концу 2026 года ключевая ставка может составить 13%, в свою очередь прогнозирует главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев. По его мнению, в ближайшие месяцы рост цен должен замедляться благодаря жесткой денежно-кредитной политике и крепкому рублю. Андрей Ванин из «Газпромбанк-инвестиций» также отмечает, что февральская пауза позволит регулятору не идти вразрез с рыночными ожиданиями.

Фото на обложке: Juan Pablo / Unsplash