Паркинг и кладовые в новостройках как инвестиция: разбираем доходность, риски и ликвидность

В условиях заградительных цен на недвижимость внимание инвесторов привлекают альтернативные активы — паркинги и кладовые. В этом материале мы разобрали, какую доходность они могут приносить на практике и с какими рисками сталкивается инвестор.

При пороге входа в 8–10 раз ниже, чем у квартиры-студии, машино-место в новостройке способно приносить доходность на уровне 8–12% годовых в массовом сегменте и до 20–25% в премиальном.

Главная сложность машино-места как инвестиционного актива — его ограниченная ликвидность. В отличие от квартиры, которая может быть интересна широкому кругу покупателей, парковочное место имеет узкий целевой пул. Это означает, что при необходимости срочной продажи объект может находиться в экспозиции от двух до шести месяцев, а в случае избыточного предложения — даже дольше. Рассчитывать на быструю перепродажу с высокой маржинальностью паркинга в сданном объекте не стоит.

Более эффективной инвестиционной стратегией является ориентация на долгосрочный арендный доход. При грамотном подборе объекта вложения окупаются за 8–12 лет, после чего актив начинает работать в чистую прибыль.

Инвестиционная привлекательность парковочного места определяется тремя группами факторов, которые необходимо оценить до покупки:

• Локация. Паркинг будет доходным только в тех районах, где плотность населения высока, а количество уличных парковок ограничено. Если во дворе жилого комплекса достаточно бесплатного места для машин, спрос на платное арендное машино-место окажется минимальным. Особенно перспективны локации с растущими тарифами на почасовую уличную парковку.
• Структура предложения. Важно учитывать, что застройщик может предоставлять парковочные места в нагрузку при покупке квартиры, особенно в рамках субсидированных ипотечных программ. В таких случаях на вторичном рынке формируется избыточное предложение, что сдерживает рост цен и усложняет последующую продажу. Также следует обращать внимание на региональные нормативы: в некоторых субъектах РФ застройщик обязан обеспечить количество парковочных мест в размере не менее 75% от числа квартир. При такой норме свободные машино-места перестают быть дефицитом, и доходность актива снижается.
• Калькуляция операционных расходов. Перед покупкой необходимо уточнить у управляющей компании тарифы на содержание нежилого помещения. Нередко для машино-мест применяется повышающий коэффициент к коммунальным платежам. В сочетании с налогом на имущество (от 0,5% кадастровой стоимости) эти издержки способны «съедать» до 20–30% арендного дохода, поэтому при расчёте чистой доходности их обязательно нужно закладывать в модель. Например, при арендной ставке 8000 рублей в месяц и расходах 2000 рублей чистая ежемесячная прибыль составит 6000 рублей, а чистая годовая доходность — около 10% при стоимости объекта 700–800 тысяч рублей.

По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость машино-место выигрывает в пороге входа и скорости окупаемости (при сдаче в аренду жильё окупается за 12–15 лет), но проигрывает в ликвидности и потенциале капитального роста. 

В сравнении с банковскими депозитами, которые сегодня предлагают 12–15% годовых, парковочное место на первый взгляд проигрывает по номинальной доходности. Однако важно учитывать два момента: во-первых, высокая ключевая ставка — временное явление, и при её снижении доходность депозитов вернётся к 8–10%; во-вторых, парковка — это реальный актив, который сохраняет стоимость при инфляции и приносит пассивный доход, не зависящий от политики Центрального банка.

Вслед за машино-местами внимание инвесторов привлекает ещё один сегмент нежилых помещений в новостройках — кладовые (индивидуальные складские боксы в подвалах или на первых этажах). Принцип тот же: низкий порог входа, дефицитность продукта и возможность зарабатывать на аренде или перепродаже. Однако у этого актива есть своя специфика, которую важно учитывать.

Кладовые предусмотрены лишь в 30% новостроек, что создаёт дефицит. При этом востребованность таких помещений растёт: площади квартир сокращаются, балконы, которые ранее являлись традиционным местом хранения, во многих современных ЖК отсутствуют, а потребность в хранении сезонных вещей, спортивного инвентаря и крупногабаритных предметов сохраняется.

Главный риск такой инвестиции — низкая ликвидность. Кладовая нужна только жильцу конкретного дома, в идеале — конкретного подъезда, поэтому срок экспозиции при продаже может составлять от трёх до девяти месяцев, а при необходимости срочной продажи дисконт достигает 30–40%.

Жильцы часто не спешат покупать кладовые, предпочитая аренду, поскольку не готовы единовременно тратить сумму, сопоставимую с бюджетом на ремонт или первоначальным взносом по ипотеке. Это создаёт стабильный спрос на аренду.

Средняя стоимость аренды кладовой составляет 4–10 тысяч рублей в месяц в зависимости от локации, площади и класса жилого комплекса.

Порог входа сильно зависит от географии. В Москве в пределах МКАД кладовая площадью 3–5 квадратных метров стоит от 800 тысяч до 1,5 миллиона рублей, а доходность здесь составляет около 10–12%. В Новой Москве и ближнем Подмосковье, где сосредоточен самый активный рынок массовой застройки, можно найти предложения от 400 до 600 тысяч рублей, и именно этот сегмент показывает максимальную арендную доходность благодаря высокой плотности населения.

Кладовая, которую купили за 400 тысяч рублей и сдают за 6 тысяч рублей в месяц, будет приносить 72 тысячи рублей в год, а её чистая годовая доходность может достигать 14–15%.

В Санкт-Петербурге порог входа ещё ниже — от 150 до 350 тысяч рублей на окраинах, однако здесь есть специфический риск влажности: из-за высокого уровня грунтовых вод подвальные помещения часто подвержены подтоплениям, поэтому опытные инвесторы предпочитают кладовые на жилых этажах.

Инвестиционный успех кладовой определяется четырьмя группами факторов, которые необходимо оценить до покупки:

• Дефицитность хранения в ЖК. Кладовая будет востребована только в том случае, если в жилом комплексе нет альтернатив. Если в проекте предусмотрены балконы или лоджии, спрос на подвальные боксы может оказаться минимальным. Также стоит оценить наличие поблизости коммерческих складов: они составляют прямую конкуренцию.
• Площадь и расположение. Инвестору следует выбирать кладовые средней площади (4–8 м²): слишком маленькие востребованы реже, поскольку в них можно разместить только коробки, а слишком большие имеют высокую стоимость при несоразмерном росте арендной ставки. Расположение также имеет значение: боксы рядом с лифтом или в проходной зоне ценятся выше и сдаются быстрее, чем удалённые и труднодоступные. Важно оценить путь от улицы до двери кладовой: если от места разгрузки до входа нужно идти 100 метров по двору без машины, ценность объекта для переезжающих или делающих ремонт падает. Самые дорогие лоты всегда граничат с выходом на парковку.
• Юридическая чистота. Важно убедиться, что кладовая оформлена как отдельное нежилое помещение, а не как доля в праве общей собственности, когда юридически покупатель приобретает не конкретную комнату, а, например, одну сто пятидесятую долю в огромном подвале. На практике за ним закрепляют конкретный бокс, но при попытке продажи вступает преимущественное право покупки остальных сособственников, и получить отказы от 149 человек практически невозможно. Перед сделкой обязательно нужно получить выписку из ЕГРН.
• Калькуляция операционных расходов. На кладовые, как и на любые нежилые помещения, приходят квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Сумма зависит от площади: для бокса 4–6 м² платежи составят 500–1000 рублей в месяц, но если кладовая имеет площадь 15–20 м², расходы могут достигать 2–3 тысяч рублей. В сочетании с налогом на имущество (от 0,5% кадастровой стоимости) эти издержки могут «съедать» до 15–25% арендного дохода.

Кладовая в новостройке — это нишевый инвестиционный инструмент, который при грамотном подходе способен приносить доходность 14–15% годовых и служить защитой капитала от инфляции.

Фото на обложке: Яндекс Недвижимость