Не все условия договора аренды имеют силу: как избежать сюрпризов

Когда мы снимаем квартиру, кажется, что все важные моменты можно обсудить заранее и даже зафиксировать письменно. Но на практике жильцы нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами. Мы подготовили три истории о том, как небрежно составленные договоры и незнание своих прав привели к проблемам и внезапным расходам.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ говорится, что арендатор по договору аренды владеет и пользуется имуществом. Хотя владение и временное, любые действия, нарушающие право на личную неприкосновенность и частную собственность, считаются незаконными. Это значит, что собственник не имеет права заходить в квартиру без согласия жильцов, за исключением экстренных ситуаций.

Даже если в договоре указано право владельца посещать квартиру, условия не должны нарушать закон. Например, формулировка «собственник вправе посещать квартиру в любое время по своему усмотрению, в том числе в отсутствие арендатора» может быть признана недействительной.

Если владелец заходит в квартиру без разрешения, это считается нарушением прав арендатора. В таком случае можно обратиться в суд и потребовать компенсацию морального ущерба.

«Я всегда старалась быть аккуратной с документами и тщательно проверять все условия аренды, прежде чем что-то подписывать, но в этот раз поспешила. В условиях договора, который собственник принёс на сделку, было указано, что он имеет право посещать квартиру с уведомлением за 24 часа. Сначала это не вызывало у меня беспокойства, ведь я была уверена, что всё будет в рамках закона.

Но спустя несколько месяцев аренды начались проблемы. Мы договорились с собственником, что он зайдёт в ближайшие дни, но, вернувшись с работы, я обнаружила, что в квартире кто-то был. Я узнала, что он приходил с оценщиком, чтобы провести фотосъёмку для возможной продажи квартиры. Я была возмущена! Ни в договоре, ни в обсуждениях с арендодателем не было сказано ни слова, что моя частная жизнь может быть нарушена таким образом.

Владелец сослался на пункт из договора про визит с уведомлением за 24 часа, и я не смогла возразить. Но и оставаться жить в таких условиях я не решилась — пришлось съезжать и снова платить комиссию агенту. Позже мне пояснили, что подобные условия договора не имеют юридической силы: собственник не может приходить в квартиру в моё отсутствие или без моего согласия на посещение жилья без меня».

Оксана, 35 лет, менеджер по продажам.

Согласно Жилищному кодексу РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на том, кто пользуется ими в конкретный период. Жильцы должны оплачивать только те счета, которые начисляются за время проживания.

Если по коммуналке накоплены долги, то их нужно погасить предыдущим жильцам или собственнику квартиры. Обязанность нового жильца возникает только с момента заключения договора. Это указано в статье 153 Жилищного кодекса РФ. Требование о погашении всех задолженностей, указанное в договоре, незаконно и может быть оспорено.

«Когда я впервые увидел объявление о сдаче квартиры, она казалась идеальной: просторная, светлая, с удачным расположением. Мы быстро договорились с владельцем, подписали типовой договор аренды, скачанный с какого-то сайта, и я въехал. Первые несколько месяцев всё шло гладко, но затем начали поступать долговые уведомления от управляющей компании.

Оказалось, что за квартиру накопились долги по коммунальным услугам. Я как ответственный человек оплачивал полученные счета. Но вскоре выяснилось, что владелец просто не платил за квартиру в течение нескольких месяцев до того, как я въехал. Долг составлял приличную сумму, и собственник начал требовать, чтобы я его погасил.

Когда я попытался оспорить эту ситуацию, мне указали на пункт договора, который обязывал арендатора оплачивать все коммунальные долги по квартире. Я был в шоке! В результате я тогда всё оплатил и съехал, но сейчас думаю, что нужно было оспорить его требования как незаконные, остаться в квартире и не съезжать или как минимум вернуть мой залог».

Алексей, 28 лет, программист.

Согласно статье 687 Гражданского кодекса РФ, договор аренды жилого помещения может быть расторгнут досрочно только по веским причинам. К ним относятся, например, неуплата аренды в течение двух месяцев, порча имущества или использование жилья не по назначению.

Собственник не имеет права выселить жильца без оснований или судебного решения. Даже если в договоре указано, что владелец может в любой момент потребовать освобождения квартиры, такая формулировка не имеет юридической силы, её можно оспорить в суде.

«Когда я подписывала договор аренды, меня уверяли, что я смогу проживать в квартире минимум год. Мы с мужем только что поженились, и нам важно было найти долгосрочное жильё. Договор, который я нашла в интернете, показался мне стандартным. Он включал пункт о возможности досрочного расторжения договора, но без особых условий.

Через полгода мне позвонил арендодатель и смообщил, что ему срочно нужна квартира, и мы должны съехать через неделю. У нас был настоящий шок! Я перечитала договор и увидела, что в нём действительно был пункт, позволяющий владельцу выселить арендаторов без указания сроков для уведомления. До этого я даже не подозревала, что подобная строчка может быть реальной угрозой. Мы, конечно, расстроились, но списали всё на собственную невнимательность».

Елена, 30 лет, преподаватель.

_{Фото на обложке: pressfoto / Freepik}