Чем наём отличается от аренды и какой договор составить для сдачи квартиры

Владельцы жилья, впервые сдающие его жильцам, сталкиваются с вопросом: какой договор заключать — найма или аренды? Многие путаются в этих понятиях и думают, что это одно и то же, но на самом деле эти два термина по закону не равнозначны. А значит, есть разница между договором найма и договором аренды. 

Разбираемся, чем отличается наём от аренды квартиры, в каких случаях нужен каждый из договоров и как их составить.

Наём — это процесс, в котором одно физическое лицо сдаёт жильё другому физическому лицу для проживания. Договор найма действует только для жилых объектов: квартир, комнат, домов. В этом случае собственника называют наймодателем, а того, кто снимает жильё, — нанимателем. Их договор регулирует статья 671 ГК РФ.

Аренда — это похожий процесс, в котором участвует хотя бы одно юридическое лицо и фигурирует жилой или нежилой объект. Стороны называются арендодателем и арендатором. За аренду отвечает статья 606 ГК РФ.

Отличия найма и аренды:

Договор найма составляют только в одном случае: если собственник-физлицо сдаёт жилое помещение, а вторую сторону представляют физические лица, которые будут там жить. Объектом в договоре может быть квартира, дом или комната. 

Договор аренды используют в двух случаях:

• Когда сдают нежилое помещение. Например, склад, торговый павильон или офис. 
• Когда жильё нужно для проживания ИП или юридическому лицу. Тут речь может идти о квартире, доме, комнате.

В договорах найма и аренды важны не только названия, но и условия, прописанные сторонами. Чтобы предусмотреть все возможные сложности, можно обратиться для составления договора к юристу. Но даже в случае, если стороны готовы потратить деньги на составление договора у специалиста, важно заранее понимать, какие условия в нём можно указать. 

Оба документа должны содержать следующую информацию:

• Данные сторон. В договоре должны быть полные реквизиты участников: Ф. И. О., дата рождения, адрес прописки и паспортные данные, банковские реквизиты, контактные номера.
• Объект договора. Детальное описание помещения: адрес, метраж, количество комнат и наличие мебели.

• Обязанности и права сторон. Условия пользования помещением, сроки и порядок оплаты, кто выполняет ремонт.

Отличия в договорах аренды и найма:

• Стороны договора аренды — арендодатель и арендатор. Договор найма подписывают наймодатель и наниматель.
• Цель использования недвижимости по договору найма — проживание. По договору аренды объект можно использовать с производственными, коммерческими целями, для сдачи в субаренду или проживания.
• Права и обязанности сторон в договоре аренды обычно более подробные. Он детально описывает права арендатора и арендодателя, включая целевое использование объекта, возможность выполнения ремонта или переустройства, ответственность за убытки и т. д. Договор найма может ограничивать количество жильцов и обговаривать условия посещения наймодателя.
• Штрафные санкции и ответственность в договорах аренды обычно более жёсткие, подробно описываются неустойки за все виды нарушений, в том числе за немотивированное досрочное расторжение договора. В договоре найма условия обычно ориентированы на сохранение отношений, а если общий язык найти не получается, договор расторгают.

Договоры найма и аренды не обязательно заверять у нотариуса. Но его участие даёт дополнительные гарантии и помогает сторонам избежать конфликтов и денежных потерь:

• Нотариус уточняет, что обе стороны понимают суть сделки, её условия и последствия.
• Проверяет право собственности владельца и запрашивает согласие супруга, если объект купили в браке.
• Проверяет, есть ли разрешение опеки для владельца-ребёнка или банка, если объект в ипотеке.
• Подсказывает, как включить в договор условия расторжения без суда. Например, если дочь наймодателя поступит в вуз в городе, где находится квартира, договор с нанимателем будет расторгнут. 
• Может выступать эскроу-агентом, который будет хранить обеспечительный платёж.

В обоих случаях срок действия договора обсуждается участниками сделки и вносится в документ. Аренда может быть оформлена на любой срок, который заранее обсудили стороны договора. Договор аренды будет бессрочным, если в тексте не указано иное.

Наём не может длиться больше 5 лет. Если в договоре найма не указать срок действия, он автоматически заключается на 5 лет.

Обязательной регистрации сделки в Росреестре подлежат договоры аренды и найма, срок действия которых — год и больше. Чтобы избежать регистрации, договоры найма заключают на 11 месяцев, а договоры аренды — на 11 месяцев или бессрочно. Для таких документов регистрация не обязательна: нужны только подписи обеих сторон, и, как только документ подписан, он вступает в силу.

Инициатором добровольного расторжения договора найма может быть наниматель, но он должен письменно уведомить собственника о своём желании за 3 месяца. Наймодатель вправе расторгнуть соглашение по суду, если наниматель не платит, портит имущество, нарушает права соседей и прописанные в договоре условия. Наниматель может обратиться в суд, если в квартире невозможно жить из-за её аварийного состояния (ст. 687 ГК РФ). 

Бессрочный договор аренды может расторгнуть любая сторона в любой момент, предупредив вторую сторону за 3 месяца или за другой срок, указанный в договоре. Уведомление о желании расторгнуть договор нужно отправлять письмом: через курьера или почтой. Арендодатель также может обратиться в суд, если арендатор нарушает условия договора, портит имущество, не вносит арендную плату, не делает предусмотренный договором капремонт объекта (ст. 619 ГК РФ).

• Договор найма возможен только между физлицами, когда жильё сдают для проживания.
• Договор аренды заключают, если хотя бы одна из сторон — юрлицо или ИП, либо объект — нежилое помещение.
• Наём ограничен по сроку — максимум 5 лет. Договор аренды можно заключить на любой срок или бессрочно.
• Если договор — на срок от года и больше, его нужно регистрировать в Росреестре. Чтобы не тратить время на регистрацию, указывают срок найма до 11 месяцев, а договор аренды делают бессрочным.
• Наймодатель может досрочно расторгнуть договор только по суду, наниматель — по желанию, предупредив за 3 месяца. Стороны договора аренды в этом вопросе равнозначны — им достаточно отправить письменное уведомление.

_{Фото на обложке: Drazen Zigic / Freepik}