Как рассчитать налог на недвижимость по кадастровой стоимости для физлиц

Многие владельцы квартир и домов удивляются, когда видят квитанции из налоговой: непонятно, почему числа в них ежегодно растут. Не менее интересно разобраться в этом вопросе тем, кто недавно купил жильё или унаследовал его. 

Сейчас налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости. При расчёте налога ФНС учитывает срок владения жильём, вычеты и другие данные. Расскажем, где узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, как самостоятельно рассчитать налог и на что обратить внимание, чтобы не переплачивать.

Налог на недвижимость в России — это обязательный сбор, который собственники ежегодно платят за квартиры, дома, комнаты, гаражи и другие объекты. Налог, который в законе называется налогом на имущество физических лиц, пополняет региональный бюджет. 

Платить должны все, кто владеет недвижимостью:

• Физические лица.
• Индивидуальные предприниматели, если имущество не используется для бизнеса.
• Собственники целых объектов и долей в них.

Обязанность платить налог возникает с момента государственной регистрации права собственности, при этом дата подписания договора купли-продажи не имеет значения. Если квартира в долевой собственности у нескольких человек, каждый платит за свою часть пропорционально её размеру.

Все физические лица, кроме льготников, должны платить налог за все свои недвижимые объекты: 

• Квартиры, комнаты.
• Коттеджи, жилые дома.
• Места на парковке, гаражи.
• Коммерческие и производственные площади.
• Кладовые.
• Зарегистрированные недостроенные объекты.
• Другие капитальные постройки.

Пока объект зарегистрирован в ЕГРН, за него нужно платить налог, даже если он аварийный, признан непригодным для проживания или физически разрушен, например сгорел.

Не облагаются налогом:

• недвижимость российских граждан, которая находится за границей;
• хозпостройки для ведения личного подсобного хозяйства, если их площадь меньше 50 м² (ст. 407 НК РФ).

Размер налога на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта. Это его налоговая база.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, по которой государственные службы рассчитывают налоги и пошлины. Эту сумму устанавливают не рыночные сделки, а специальные оценщики бюджетных организаций на основании закона о государственной кадастровой оценке. Оценщики учитывают:

• район, город, регион;
• характеристики дома;
• расположение участка;
• рыночные цены на похожие объекты;
• площадь объекта.

Кадастровая стоимость не равна рыночной цене квартиры. Рыночная стоимость — это та сумма, которую покупатели готовы заплатить за квартиру или дом на открытом рынке. 

Кадастровая стоимость — фиксированная сумма. Её легко узнать с помощью бесплатных сервисов и сайтов:

• Онлайн-справочной Росреестра.
• Публичной кадастровой карты.
• Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости.
• Раздела «Имущество» в личном кабинете налогоплательщика.

В сервисах достаточно ввести кадастровый номер или точный адрес в поисковую строку, и они покажут актуальные данные. 

Кадастровую стоимость периодически пересчитывают. Региональные власти обновляют её не чаще раза в 3 года, в городах федерального значения — не чаще раза в 2 года. Новую стоимость используют для расчёта налога начиная со следующего года. Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, он может её оспорить.

Чтобы получить сумму налога на недвижимость, кадастровую стоимость умножают на налоговую ставку. 

Ставка налога зависит от региона и типа недвижимости. Базовые ставки указаны в ст. 406 НК РФ:

• Квартиры, дома, комнаты, гаражи и машино-места, недостроенные жилые дома, хозпостройки, комплексы недвижимости — 0,1%.
• Объекты из специального регионального перечня — 2%.
• Недвижимость дороже 300 млн рублей — до 2,5%.
• Остальная недвижимость — 0,5%.

Местные власти вправе изменить ставки налога на имущество, снизив до нуля или увеличив — максимум в 3 раза. Узнать ставку налога в своём регионе можно в справочной ФНС. 

Из стоимости жилых объектов вычитают площадь, которая не облагается налогом:

• 50 м² жилого коттеджа;
• 20 м² квартиры или доли в доме;
• 10 м² комнаты или доли в квартире.

Если срок владения недвижимостью меньше года, налог рассчитывается по месяцам. Нужно смотреть на дату регистрации собственности: если дата до 15-го числа включительно, этот месяц считается, если 16-е число и позже — не считается (ст. 396 НК РФ). При получении наследства срок владения считается со дня смерти наследодателя или даты, когда суд признал его умершим.

Если человек владеет долей в квартире, сумму налога считают пропорционально размеру доли.

Для многодетных родителей есть дополнительные вычеты на каждого несовершеннолетнего ребёнка:

• по 7м² жилого коттеджа или доли в нём;
• по 5 м² квартиры или доли в ней;
• по 5 м² комнаты.

Кадастровая стоимость может меняться на 20–30%, если на рынке произошёл резкий скачок стоимости жилья. Сумма налога при этом не может расти больше чем на 10% в год.

Налог на недвижимость оплачивают один раз в год. Срок — не позднее 1 декабря года после налогового периода. Например, налог за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года. Если 1 декабря — выходной, срок сдвигается на следующий рабочий день. Например, так было в 2024 году, когда 1 декабря выпало на воскресенье.

Минимум за 30 дней до этой даты ФНС присылает налоговое уведомление. Оно появляется в личном кабинете на сайте ФНС и содержит сумму налога по всем объектам в собственности, срок оплаты и реквизиты для перевода. Бумажные уведомления отправляют по почте тем, у кого нет личного кабинета, или по заявлению.

Оплатить налог можно разными способами:

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
• По квитанции в банке или терминале.
• Через мобильное приложение банка.
• На портале «Госуслуги».

Если налог не заплатить вовремя, начислят пени за каждый день просрочки. Размер пени — 1/300 действующей ключевой ставки Банка России от суммы долга в день.

Чтобы рассчитать и заплатить налог на имущество физлиц: 

• Узнайте кадастровую стоимость своего жилья — на сайте Росреестра или в личном кабинете налогоплательщика. 
• Уточните ставку налога на свои объекты в справочной ФНС.
• Не забудьте про вычеты: для квартиры — 20 м², для дома — 50 м², для комнаты — 10 м². Для многодетных родителей — дополнительные вычеты по 5 м² на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
• Проверьте срок владения: если объект в собственности меньше года, налог считают только за месяцы владения.
• Если владеете долей — платите налог только за свою часть, учитывая вычеты.
• Рост налога ограничен: за год сумма не может увеличиться больше чем на 10%.
• Заплатите налог до 1 декабря следующего года после налогового периода.
• Не допускайте просрочек, иначе начислят пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день.
• Планируйте бюджет на налоги — сумма может составить от 19 000 до 37 000 рублей в год за квартиру в Москве стоимостью 30 млн рублей.