Налог на имущество по кадастровой стоимости для юридических лиц: как рассчитать, оптимизировать и уплатить

В числе налогов, которые вносят в бюджет юрлица, есть отдельный налог на имущество. Им облагается недвижимость, которой владеет бизнес и некоммерческие организации. Расчёт платежа базируется на кадастровой стоимости — официальной цене сооружений и помещений, которую рассчитывают региональные бюджетные учреждения. 

Налоговое законодательство постоянно меняется, и налог на недвижимость бизнеса — вместе с ним. Расскажем, как рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости в 2026 году, с каких объектов он взимается, как подать декларацию, оптимизировать расходы и правильно вносить платежи.

Налог обязаны вносить некоммерческие и коммерческие организации из РФ, а также иностранные юридические лица, даже если у них нет представительства в стране (п. 1 ст. 374 НК РФ). Индивидуальные предприниматели облагаются своим налогом — на имущество физлиц. 

Если на балансе у бизнеса присутствует исключительно движимое имущество или юрлицо работает по спецрежиму, налог на имущество по кадастровой стоимости платить не нужно. 

Юрлица и ИП на УСН платят налог на недвижимость только по объектам, которые используются для бизнеса и у которых налоговая база равна кадастровой стоимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Исключения из этого правила определяет региональное законодательство. Например, управляющие органы Москвы составили перечень «кадастровых» объектов — налог по ним в 2026 году рассчитают по кадастровой цене. Подобные каталоги публикуются с 2014 года. 

Если в список входит здание, а юрлицо или ИП владеет в нём помещением, платить налог всё равно нужно. Если ИП владеет жильём и другой недвижимостью, которую использует исключительно для личных нужд, она облагается налогом на имущество физлиц.

Организации — плательщики ЕСХН не вносят налог за недвижимость, которую применяют непосредственно для работы с сельскохозяйственной продукцией или предоставления услуг, а также за законсервированные объекты (п. 3 ст. 346.1 НК РФ). Например, за коровник и амбар налог платить не требуется, а за жильё для сотрудников, офисное здание, столовую и гараж — придётся отчислять.

В список облагаемых входят следующие виды недвижимости:

• Нежилые и жилые объекты и здания, гаражи, машино-места, капитальные хозпостройки.
• Объекты бизнеса на счёте 01 «Основные средства».
• Арендованные или полученные в лизинг по счёту 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
• Включённые в местный кадастровый перечень.
• Вверенные в доверительное управление.
• Приобретённые в качестве концессионера.
• Вложенные по договору товарищества.
• Недвижимость иностранных компаний, у которых нет постоянных представительств в России.

Налогом не облагаются:

• арендованная недвижимость на счёте 001 «Арендованные основные средства»;
• недостроенные объекты, не включённые в ЕГРН;
• лесной фонд, водоёмы, недра, участки земли и аналогичные объекты;
• движимое имущество, в том числе линии связи и электропередач, транспорт, дороги, производственные площадки, трансформаторные подстанции;
• объекты историко-культурного наследия федерального уровня;
• суда, включённые в международный реестр;
• имущество международных компаний, предназначенное для разведки, геологического исследования или добычи ископаемых, которое находится за границей;
• другие объекты из перечня в ст. 374 НК РФ.

Если объект облагается налогом по кадастровой стоимости, но он не включён в перечень региона, налог за него уплачивают по среднегодовой цене — но только если недвижимость является основным средством, иначе налог на неё не начисляется.

• Отчитываясь за 2025 год, нужно использовать бланк декларации, составленный по Приказу ФНС от 24.08.2022 №ЕД-7-21/766 в редакции от 2024 года. 
• С 2023 года с российских компаний больше не спрашивают отчёты по кадастровой недвижимости. Их не включают в налоговую декларацию. Раздел «Сумма налога, исчисленного исходя из определения налоговой базы по кадастровой стоимости» заполняет только зарубежный бизнес.
• Срок уплаты налога на имущество юридических лиц за прошлый год — до 28.02 текущего года, а совершать поквартальные платежи авансом нужно до 28-го числа идущего следом месяца. Необходимость платить налог каждый квартал зависит от региона. Например, это требуется в Омской, Архангельской областях, столице, Санкт-Петербурге и Севастополе.
• Налог на имущество включается в единый налоговый платёж. Налоговая списывает деньги с единого счёта. Чтобы платёж прошёл, нужно уведомлять налоговую о сумме платежа до 25-го числа. 

Сроки подачи уведомлений и уплаты налога на недвижимость по кадастровой стоимости:

• Дата определения кадастровой цены недвижимости — 1 января года, за который считают налог (п. 2 ст. 375 НК РФ). Даже если потом в течение года кадастровую стоимость изменят, например по решению суда или для исправления ошибки, нужно применять старую КС. Новая кадастровая стоимость будет актуальна с 1 января следующего года.

Налог на имущество ИП определяет ФНС, а юрлица должны вычислить сумму налога самостоятельно. Чтобы выполнить расчёты, нужно:

• узнать местную ставку налога по кадастровой стоимости;
• выяснить, какая недвижимость конкретного бизнеса облагается налогом;
• узнать кадастровую и вычислить среднегодовую цену объектов — налоговую базу;
• проверить наличие льгот. 

Налог исчисляется и платится за налоговый период — за квартал или за год с 1.01 до 31.12 включительно. В течение года юрлицо может вносить налог авансом ежеквартально, но финальная сумма налога рассчитывается после завершения календарного года. Налоговый период может быть составлен из нескольких отчётных периодов: первого квартала, полугодия и 9 месяцев.

Для расчёта суммы налога используется кадастровая стоимость объектов на 1 января налогового года. В 2026 году платят налог за 2025 год, поэтому КС используют от 1 января 2025 года. Если увеличение площади или применение недвижимости повысило её стоимость в середине года, всё равно используют КС от 1 января 2025 года.

Налог на имущество по кадастровой стоимости платится в региональный бюджет, поэтому его ставку регионы РФ определяют сами. 

При этом налоговые ставки не могут превышать:

• Для объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей — 2,5%.
• Для гаражей и машино-мест в собственности личных фондов — 0,3%.
• Для прочих объектов, налог на которые рассчитывается по КС, — 2%.
• Для объектов, налог на которые рассчитывается по среднегодовой стоимости, — 2,2% (ст. 380 НК РФ).

На процент может влиять тип недвижимости, её стоимость, но не площадь или вид налогоплательщика. Регионы могут снижать ставки относительно максимальных. Например, при предельной ставке 2% компании-налогоплательщики в Санкт-Петербурге платят 1,5% за машино-места и гаражи. Узнать ставку налога в своём городе можно на странице сервиса ФНС.

Если у бизнеса есть льготы, объект куплен или продан в середине налогового периода или кадастровая стоимость известна за здание, а компании принадлежит одно помещение в нём, формула усложняется.

Льгота может уменьшать кадастровую стоимость объекта: из цены вычитается необлагаемая часть, а в расчётах используется остаток стоимости. Также она может снижать налоговую сумму: после завершения расчётов из полученного числа вычитается сумма льготы.

Кадастровую стоимость помещений рассчитывают, разделив общую стоимость здания с учётом его площади.

Продажа или покупка объекта требует использовать в расчётах коэффициент владения. С его помощью налог начисляется только за те месяцы, когда недвижимость принадлежала бизнесу.

Изменение кадастровой стоимости в середине налогового периода не требует корректировки авансовых взносов и всей суммы налога за год. В расчётах используют кадастровую стоимость от 1 января налогового года.

Исключение объекта из списка кадастрового имущества требует пересчёта налога за весь год по среднегодовой стоимости.

Федеральный закон освобождает ряд организаций от уплаты налога на имущество, используемое для основной деятельности:

• Компании из свободных экономических зон.
• Производителей фармпрепаратов, ортопедических и протезных изделий.
• Организации инвалидов.
• Адвокатские коллегии и бюро, юридические консультации.
• Инновационные НТЦ.
• Религиозные организации.
• Учреждения уголовно-исполнительной системы.
• Другие организации из списка.

Также бизнес не должен платить налог за объекты, применяемые для добычи нефти и газа, бывшую в употреблении недвижимость высокой энергоэффективности и федеральные автомобильные дороги.

Региональное законодательство может расширить список компаний-льготников или включить в него определённые категории недвижимости. Например, Татарстан не взимает налог со всего имущества ЖСК и ТСЖ, а Воронежская область — с санаторно-курортных построек. Местные власти могут уменьшить сумму налога для льготников: например, в Челябинской области компании-благотворители получают скидку 50%.

Снизить налоговую нагрузку юридического лица можно разными способами. 

• Добиться снижения кадастровой стоимости. Для этого нужно выполнить независимую оценку объекта и, выявив завышение цены, обратиться в суд или Росреестр. Стратегия эффективна, если кадастровая стоимость заметно отличается от рыночной.
• Уменьшить среднегодовую стоимость. Провести переоценку объекта, а для приобретённой в лизинг недвижимости использовать ускоренную амортизацию.
• Передать объект организации-льготнику. Партнёр должен быть надёжным и работать в специфической отрасли. 
• Сократить срок полезного использования объекта. Это относится к недвижимости, облагаемой налогом по среднегодовой цене.
• Приобретённую недвижимость принять к учёту после 15-го числа, а проданную — снять с учёта до 15-го числа, таким образом исключив из налогового периода 2 месяца.

Налоговые нововведения освободили организации от квартальных отчётов. Отчитываться нужно только по объектам, которые облагаются налогом по среднегодовой стоимости и только в конце года. Необходимо отправить декларацию по имущественному налогу до 25 марта следующего года, даже если бизнес не платит налог за недвижимость. Если не предоставить декларацию вовремя, можно получить предупреждение или штраф от 1000 рублей до 30% от суммы налога (​п. 1 ст. 119 НК РФ). За кадастровые объекты отчитываться не требуется, информация о них есть у ФНС.

Отчёт нужно подавать в местное отделение ФНС, где находится недвижимость. Постановка на учёте в двух и более налоговых органах в одном регионе позволяет компании подавать декларацию по всем зданиями и помещениям в любую из своих инспекций.

Подавать декларацию можно в бумажном виде или электронно. Второй вариант обязателен, если бизнес входит в число крупнейших налогоплательщиков или создан в течение последних 4 кварталов и имеет более 100 сотрудников.

ИФНС самостоятельно рассчитывает налог по кадастровой недвижимости и направляет уведомления плательщикам до 28 февраля. Если цифры не сошлись, есть три варианта:

• При несогласии с суммой организация может отправить в налоговую пояснения по форме в течение 20 рабочих дней. 
• При согласии — доплатить налог и начисленные пени.
• Если налоговая не признаёт ошибку, компания может пожаловаться в региональное управление ФНС, а затем подать судебный иск.

Налоговый кодекс предписывает уплачивать налог по месту нахождения объекта.

• Если адрес юрлица и недвижимости совпадает, налог получает отделение ФНС, где бизнес стоит на учёте.
• Если адрес объекта относится к подразделению вне головного офиса, налог уплачивают по адресу подразделения.
• Если недвижимость находится по третьему адресу, выплату получит местное территориальное отделение ФНС. 

Срок уплаты авансовых платежей — 1 месяц, следующий за отчётным кварталом. Налог уплачивают до 28.02 следующего года, подав перед этим уведомление о сумме платежа. Региональное законодательство не может менять указанные сроки, но может исключить возможность вносить авансовые платежи.

Налог на имущество по кадастровой стоимости — обязательный платёж для большинства организаций, владеющих недвижимостью. Чтобы не переплачивать и избежать штрафов, важно:

• Ежегодно проверять, подпадают ли объекты компании под налог по кадастровой стоимости и включены ли они в региональный перечень.
• Следить за размером кадастровой стоимости на 1 января года, за который платится налог. В случае незаконного превышения оспаривать её.
• Учитывать ставки налога: по кадастровой стоимости — до 2%, для дорогой недвижимости — до 2,5%, для гаражей и машино-мест личных фондов — до 0,3%, по среднегодовой стоимости — до 2,2%. Ставки уточнять на сайте ФНС своего региона.
• Соблюдать сроки подачи деклараций и уведомлений, своевременно оплачивать налог и авансовые взносы. Авансовые платежи совершать до 28 апреля, 28 июля и 28 октября, годовой платёж — до 28 февраля следующего года.
• Учитывать льготы и срок владения при расчёте налога.