Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть часть налогов на доходы физических лиц, уплаченных в бюджет. Возврат НДФЛ за покупку жилья доступен гражданам России один раз в жизни. Но не все знают, что при покупке дома или квартиры в ипотеку заёмщики могут получить два вычета: за расходы на саму недвижимость и за проценты, уплаченные банку.
Разберёмся, как получить второй налоговый вычет за проценты по ипотеке, если вы уже оформляли возврат НДФЛ за покупку другого объекта недвижимости.
Имущественный вычет и вычет за проценты по ипотеке: в чём разница
При покупке жилья в ипотеку гражданин России, который платит НДФЛ, имеет право на два отдельных вычета.
Основной имущественный вычет
Этот вычет — возврат налога за покупку или строительство жилья. Лимит — 2 миллиона рублей. Налогоплательщик может вернуть сумму налога, равную своей ставке НДФЛ от этой суммы:
- НДФЛ 13% — можно вернуть до 260 000 рублей (13% от 2 000 000 рублей);
- НДФЛ 15% — до 300 000 рублей (15% от 2 000 000 рублей);
- НДФЛ 18% — до 360 000 рублей (18% от 2 000 000 рублей);
- НДФЛ 20% — до 400 000 рублей (20% от 2 000 000 рублей);
- НДФЛ 22% — до 440 000 рублей (22% от 2 000 000 рублей).
В мегаполисах даже студии сейчас стоят дороже 2 миллионов рублей, но если при первой покупке вы не исчерпали весь лимит (например, купили комнату за 1,5 миллиона рублей), остаток вычета можно перенести на приобретение следующей недвижимости.
Вычет за проценты по ипотеке
Это возврат налога за уплаченные банку ипотечные проценты, если кредит брали на покупку или строительство жилья. Здесь лимит выше — 3 миллиона рублей от суммы фактически уплаченных банку процентов. Сумма возврата зависит от ставки налогоплательщика:
- НДФЛ 13% — можно вернуть до 390 000 рублей (13% от 3 000 000 рублей);
- НДФЛ 15% — до 450 000 рублей (15% от 3 000 000 рублей);
- НДФЛ 18% — до 540 000 рублей (18% от 3 000 000 рублей);
- НДФЛ 20% — до 600 000 рублей (20% от 3 000 000 рублей);
- НДФЛ 22% — до 660 000 рублей (22% от 3 000 000 рублей).
Этот вычет предоставляется только по одному объекту недвижимости в жизни. Если заплатить банку меньше 3 миллионов и не использовать весь лимит, перенести остаток на вторую ипотеку нельзя.
Для ипотечных кредитов, оформленных до 1 января 2014 года, нет ограничений по сумме вычета за проценты: покупатель может вернуть 13–22% от всей переплаты. Если ипотеку оформили после 1 января 2014 года, база для вычета ограничена суммой 3 миллиона рублей. Важна именно дата оформления ипотечного договора, а не годы, когда эти проценты платили банку.
Можно ли оформить возврат НДФЛ при покупке второй квартиры
Да, это возможно, но только в двух случаях:
- если первую квартиру купили после 1 января 2014 года и не исчерпали лимит имущественного вычета;
- если при покупке первой квартиры не использовали ипотеку или не запрашивали возврат НДФЛ за проценты по жилищному кредиту.
Объясним на примерах:
Первую квартиру купили в 2018 году за 1,5 миллиона рублей и вернули 13% от этой суммы — 195 000 рублей. Остаток лимита — 500 тысяч рублей. При покупке второй квартиры можно добрать этот остаток и вернуть НДФЛ.
Вторую квартиру купили в 2026 году за 4 миллиона рублей. Ставка НДФЛ налогоплательщика выросла до 15%. Получится вернуть:
500 000 рублей × 15% = 67 000 рублей
Первую квартиру купили в 2018 году за 3 миллиона рублей. Заявили имущественный вычет и использовали весь лимит в 2 миллиона рублей:
2 000 000 рублей × 13% = 260 000 рублей
В 2025 году купили вторую квартиру за 6 миллионов рублей в ипотеку. Процент по кредиту — 18% годовых, срок — 20 лет, первоначальный взнос — 20%.
Имущественный вычет исчерпан, но можно заявить вычет по уплаченным процентам по ипотеке. За первый год погашения ипотеки проценты составили 850 000 рублей. При ставке НДФЛ 13% за первый год можно вернуть:
850 000 рублей × 13% = 110 500 рублей
Далее можно оформлять вычеты ежегодно, пока не будет исчерпан лимит 3 миллиона рублей.
Первую квартиру купили в 2010 году за 1,5 миллиона рублей и вернули 13% от этой суммы — 195 000 рублей. В 2026 году купили вторую квартиру в рассрочку от застройщика за 6 миллионов рублей.
Вернуть НДФЛ нельзя: право на имущественный вычет использовано, потому что первую покупку осуществили до 2014 года. Вычет по процентам тоже не полагается, потому что нет ипотеки.
У каждого из супругов свои лимиты имущественного вычета. Даже если квартира, купленная в браке на средства семейного бюджета, оформлена на одного супруга, второй тоже может получить вычет, если у него есть налогооблагаемый доход.
В 2018 году супруги купили квартиру за 3 миллиона рублей в совместную собственность. Каждый заявил имущественный вычет с 1,5 миллиона рублей и вернул по 195 000 рублей (13% от 1,5 миллиона).
У каждого из супругов остался неиспользованный остаток лимита — по 500 000 рублей. В 2026 году они покупают вторую квартиру за 8 миллионов рублей.
Муж и жена могут добрать остаток своего лимита в 500 000 рублей. У мужа ставка НДФЛ в 2026 году — 15%, жена уже три года не платит НДФЛ: она — самозанятая.
Возврат составит:
500 000 рублей × 15% = 75 000 рублей для мужа
0 рублей для жены
Также муж может заявить вычет по процентам по ипотеке, если вторую квартиру взяли в кредит.
Как оформить возврат НДФЛ за вторую квартиру
Вычет за вторую недвижимость можно оформить двумя способами: через налоговую службу или работодателя.
С 2021 года налогоплательщики могут получить вычеты за покупку жилья в упрощённом порядке. Достаточно иметь личный кабинет на сайте ФНС и электронную подпись. Если у налогоплательщика есть право на вычет, заявление появится в ЛК автоматически — останется только проверить данные, подписать его электронной подписью и указать реквизиты для перевода денег.
Если в ЛК ФНС нет заявления, упрощённый порядок не сработал или вы хотите заявить вычет за несколько прошлых лет, понадобится подать декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно в следующем календарном году после приобретения недвижимости, но не позже трёх лет с момента уплаты НДФЛ.
Заявление на вычет через работодателя можно подать сразу после покупки жилья. Этот вариант выгоден, если деньги нужны здесь и сейчас: не придётся ждать следующего года. Компания перестанет удерживать из зарплаты работника налог, пока сумма вычета не будет возмещена полностью. Также работодатель по письменному заявлению работника может вернуть ему удержанный НДФЛ с начала календарного года, если он работал в эти месяцы в компании (Письмо Министерства финансов от 06.03.2020 №03-04-05/16897).
Алгоритм действий при оформлении вычета через работодателя:
- Работник подаёт в ИФНС заявление и подтверждающие документы. Это можно сделать через ЛК налогоплательщика, в отделении налоговой или по почте.
- Инспекция в течение 30 календарных дней проверяет их и направляет в ответ уведомление о подтверждении права на вычет.
- Работодатель получает копию уведомления.
- Сотрудник пишет работодателю заявление в свободной форме о предоставлении вычета.
- Компания должна предоставить вычет в том же месяце, когда получила уведомление из ИФНС.
Коротко о главном
Налоговый вычет за вторую квартиру можно получить, если при покупке первой не исчерпан лимит имущественного вычета или не использован вычет за проценты по ипотеке.
- Имущественный вычет дают на стоимость жилья до 2 миллионов рублей, сумма возврата зависит от ставки НДФЛ налогоплательщика.
- Неиспользованный остаток имущественного вычета переносят на вторую недвижимость, если первая куплена после 2014 года.
- Вычет по процентам по ипотеке ограничен 3 миллионами рублей уплаченных процентов.
- Вычет по процентам возможен только по одному объекту недвижимости в жизни.
- У каждого из супругов — свои лимиты имущественного вычета.
- Чтобы оформить возврат налога, нужно подписать готовое заявление в ЛК на сайте налоговой, подать декларацию 3-НДФЛ или написать заявление работодателю.