Можно ли строить дом на землях сельскохозяйственного назначения

Почти четверть земель в России относится к землям сельскохозяйственного назначения. Разбираем, в чём особенность этих земель, и рассказываем, как можно их использовать и что сделать не получится.  

В России у каждых земель есть категория, определяющая их назначение и правила пользования наделом. Например, земли населённых пунктов предназначены для возведения жилья, дорог и развития инфраструктуры, промышленности — для размещения производственных объектов, лесного фонда — для лесохозяйства. 

Соответственно, земли сельхозназначения используются для ведения сельского хозяйства: выращивания зерновых, плодовых и овощных культур, животноводства, фермерства. Доля таких земель составляет около четверти от всей площади страны.

Определение земель сельхозназначения прописано в статье 77 Земельного кодекса России. Такие земли обычно располагаются за границами населённых пунктов. Но иногда из-за расширения поселков или городов они могут оказаться в их составе. В этом случае они именуются землями сельскохозяйственного пользования. 

Поскольку земли сельхозназначения — это самые плодородные угодья, то государство уделяет большое внимание соблюдению правил их использования. Эти правила прописаны не только в Земельном кодексе, но в федеральных и региональных законах. 

Оборот сельхозземель, правила их купли-продажи, аренды, предоставления и изъятия регулируется ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Права и обязанности пользователей участками, полномочия регулирующих органов прописаны в законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия змель сельхозназначения». 

Также в каждом регионе могут существовать свои законы и подзаконные акты, регулирующие обращения с такими землями. 

В 2024 году был принят ФЗ-319, который внёс поправки в Земельный кодекс. Благодаря этим поправкам фермерские хозяйства получили возможность вести деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма. То есть продавать часть своей продукции на местах и кратковременно размещать туристов в личных жилых домах или некапитальных постройках — времянках. 

Для сохранения земель законы ещё находятся в разработке. За годы, прошедшие после распада СССР, большое количество земель сельхозназначения было утеряно: их бесконтрольно передавали под застройку и переводили в другие категории. 

В 2025 году в Госдуму планируют внести законопроект, согласно которому Минсельхоз будет наделен правами устанавливать и изменять границы земель сельскохозяйственного назначения. Это позволит защитить угодья от изъятия под застройку. Планируется, что сведения обо всех угодьях будут внесены в ЕГРН. 

Сельскохозяйственное назначение земель — это широкое понятие, сфер деятельности в этой отрасли немало. И использовать участки как угодно нельзя. Каждый такой надел имеет свой вид разрешенного использования, ВРИ. Регулируется ВРИ статьей 8 Земельного кодекса. 

ВРИ могут быть различными: например, овощеводство, создание пастбищ, заготовка сена. Всего существует 21 основной вид использования. Категорию устанавливают местные власти. 

ВРИ земельного участка прописан в Росреестре. Посмотреть его можно на публичной кадастровой карте или заказать выписку из Росреестра. Стоимость её изготовления — 350 рублей. 

При необходимости ВРИ можно поменять: это допускается ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Чаще всего перевод осуществляется при разрастании населенного пункта за счет вхождения части прилегающих сельхозземель. 

Также изменения потребуются в том случае, если фермер решит расширить свою деятельность. Например, помимо животноводства решит заняться выращиванием овощей. В этом случае ему также потребуется внести изменения во ВРИ. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, в котором нужно обосновать необходимость такого перевода, указать кадастровый номер своего участка и приложить правоустанавливающие документы. 

Возможность строительства на сельхозземлях зависит от типа участка. 

1. На сельхозугодьях строить нельзя ничего. Угодья — это самые плодородные участки, предназначенные исключительно для выращивания культур и выпаса скота. 
2. На вспомогательных участках с ВРИ «Сельхозпроизводство» можно возводить хозяйственные постройки, дороги и жилой дом для семьи фермера. Но есть ограничения: высота дома не должна превышать трёх этажей, а его общая площадь — 500 квадратных метров. При этом занимать дом должен не более 0,25% от общей площади участка. 
3. Если сельхозземли, расположенные за пределами населённых пунктов относятся к дачным или садовым некоммерческим товариществам, то на них можно возводить дачные дома, не предназначенные для постоянного проживания, а также хозпостройки. 

В доме, предназначенном для проживания фермера и его семьи, можно прописаться без проблем. В случае же с домами в составе СНТ ситуация сложнее. 

Дом должен быть пригодным для постоянного проживания. Это значит, что дом должен быть утеплён, иметь все коммуникации: отопление, водо- и электроснабжение, канализацию. Как правило, дачные дома при регистрации собственности считаются нежилыми зданиями, и для начала их надо перевести в категорию жилых. Для перевода необходимо подать соответствующее заявление через МФЦ. Муниципальные органы пришлют комиссию, которая и принимает решение: допустимо признать дом жилым, или нет.

Если дом признают пригодным для постоянного проживания, то оформить в нём регистрацию будет можно. В противном случае решать вопрос придётся через суд. Важно учесть, что признать дом жилым могут только в том случае, если земельный участок СНТ был включен в территориальные зоны, на которых допускается строительство.

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения регулируются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принятыми местными властями. 

В ПЗЗ предусмотрены четыре зоны использования земель:

1. Сельхозугодий — СХ-1. Эти земли предназначены для выращивания зерновых культур, создания пастбищ и сенокосов.
2. Садоводничества и дачного хозяйства — СХ-2.
3. Сельхозпроизводства: выращивания скота, овощных и плодовых культур, рыбоводства — СХ-3.
4. Огородничества — СХ-4

При возведении дома на сельхозземлях с ВРИ «личное подсобное хозяйство» или «фермерское хозяйство» согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получать разрешение на строительство не требуется. Достаточно уведомить местную администрацию о предстоящих работах. При получении положительного ответа именно он заменит разрешительную документацию. На возведение дома и регистрацию его в Росреестре отводится 10 лет. 

Отказ можно получить в том случае, если земли признаны особо ценными угодьями или местное законодательство не предусматривает возможность строительства в конкретном муниципальном образовании. Это правило прописано в 299-ФЗ.

Важно учесть, что подведение всех коммуникаций полностью лежит на владельце земельного участка: никаких льгот от государства в этом случае не предусмотрено. 

После завершения строительства дом необходимо зарегистрировать. До 1 марта 2031 года это можно сделать в упрощённом порядке. Для этого потребуется предоставить в отделение Росреестра или МФЦ:

• техническую документацию на дом;
• правоустанавливающие документы на землю;
• декларацию об объекте недвижимости: документ, в котором указаны все характеристики участка и расположенных на нем строениях;
• личные документы заявителя.

Большинство земель сельскохозяйственного назначения находится в ведении федеральных или муниципальных органов власти. Но закон не запрещает приобретение наделов частными или юридическими лицами. Исключение — иностранные граждане и организации. Они могут только арендовать сельскохозяйственные земли для своих нужд. 

Кроме того, часть земель находится в паевой собственности. Паи были образованы в результате приватизации колхозных земель: каждый из бывших колхозников получил свой надел земли. Как правило, надел этот условный, и распоряжаться единолично им собственник не может. Поэтому паевую землю сдают в аренду, или коллективно продают. 

Продажа земель, принадлежащих государству, происходит на аукционах. Собственником становится участник, предложивший наибольшую цену. Частные лица также могут продать свои наделы, предварительно уведомив органы власти о предстоящей продаже. Муниципальные образования имеют преимущественное право выкупа таких земель. В случае, если государство отказывается приобретать землю, её можно выставлять на реализацию для сторонних покупателей.

Аренда земли также происходит на аукционе. Срок аренды может варьироваться от 3 до 49 лет. Исключение — если участок будет использоваться для выпаса скота или сенокошения. В этом случае аренда предоставляется на срок до трёх лет. 

В отдельных случаях участок можно взять в аренду без торгов. Это происходит в том случае, если арендатор участвует в программе развития сельского хозяйства. 

Арендатор земли имеет преимущественное право на её выкуп спустя три года аренды по стартовой цене без проведения торгов. 

Отдельные правила действуют при купле-продаже земельных паёв. Пай — это доля в общей собственности, поэтому цена его ниже. Стоимость зависит от размера земельного надела, категории земли, местоположения участка. Самые дорогие расположены недалеко от городов и крупных населённых пунктов. То есть, те, которые в будущем могут войти в состав муниципальных образований и получить другую категорию. 

При продаже паёв действуют правила, сходные с правилами продажи доли в квартире. Преимущественное право выкупа пая имеют муниципальные власти и другие пайщики. Поэтому перед заключением сделки необходимо направить им уведомления с предложением о выкупе. В случае отказа надел можно продавать сторонним покупателям. Причем они должны быть только гражданами России: иностранцы не могут приобретать паи. 

У собственников или арендаторов земель сельскохозяйственного назначения есть свои права и обязанности.

Владелец земельного надела обязан:

• использовать участок по назначению, то есть вести сельскохозяйственную деятельность в соответствии с ВРИ. В случае, если он планирует расширить круг своих интересов, он обязан получить дополнительные ВРИ;
• обрабатывать землю: не давать ей зарасти сорняками, не складировать мусор и хлам. В случае выявления сотрудниками Россельхознадзора или Росреестра нарушений, в первый раз владельцу будет выписан штраф. Если в течение трёх лет ситуация не изменится, то участок будет изъят через суд и выставлен на торги;
• поддерживать плодородие почв. За этим следит Минсельхоз, он же даёт рекомендации по использованию удобрений на конкретном наделе. При нарушении этого пункта владельцу также грозит штраф и последующее изъятие участка, если нарушения не устраняются. 

В то же время владелец имеет право вести сельхоздеятельность на участке с целью получения прибыли, построить жилой дом в соответствии с нормативами, а также хозяйственные постройки. 

После принятия в июне 2024 года ФЗ № 160 фермеры получили возможность заниматься агротуризмом, в том числе размещать туристов в гостевых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства. Ранее приезжающие на отдых должны были довольствоваться одним днём пребывания: размещать у себя гостей фермерам было нельзя. 

Стоит учесть, что размещение возможно лишь в небольших некапитальных строениях при условии, что они находятся не на сельхозугодьях. Также возможно размещение в хозяйском доме.

Земли сельскохозяйственного назначения — это национальное достояние. Их необходимо осваивать и развивать, но при этом не наносить ущерб. Главное предназначение таких земель — это ведение хозяйства: выращивание культур, разведение скота. Также на таких землях допускается развитие сельского туризма. Эта отрасль поддерживается государством: на неё выделяются гранты. 

Земли сельхозназначения можно покупать и продавать, сдавать и брать в аренду. В отдельных здесь можно строить жильё для постоянного проживания. Например, такое допускается на участках, предназначенных для фермерского хозяйства.