Можно ли брать ипотеку в гражданском браке

Вся недвижимость, приобретённая мужем или женой, — совместная собственность и по умолчанию принадлежит обоим супругам, если заранее пара не подписывала брачный договор. При этом нередки ситуации, когда мужчина и женщина, живущие без штампа в паспорте, берут ипотеку и вместе выплачивают её.

Расскажем, возможна ли совместная ипотека в гражданском браке и как партнёрам лучше оформить собственность, чтобы не потерять деньги и недвижимость при расставании.

Согласно закону, гражданский брак — союз, зарегистрированный в загсе. Однако в повседневной речи это выражение используют, чтобы обозначить сожительство — отношения, в которых мужчина и женщина живут вместе без регистрации брака. Далее в тексте выражения «гражданский брак» и «сожительство» мы будем считать синонимами.

Ипотека — это кредит на покупку жилья, который может быть оформлен на одного или нескольких человек одновременно. В таком случае получатели кредита становятся созаёмщиками. Они могут быть родственниками, друзьями, сожителями, людьми одного или разных полов — ограничений в законе по этому нет. Созаёмщики несут равную ответственность в своих обязательствах перед банком. Например, при просрочке платежей банк вправе предъявлять претензии и к основному заёмщику (с кем заключён договор), и к созаёмщику.

Оформление ипотеки сразу на двух человек — это ряд преимуществ для банка и заёмщиков:

• Доходы и ответственность заёмщиков суммируются, поэтому увеличиваются шансы на возврат долга. Банки охотнее одобряют такие кредиты и даже могут снизить ставку. 
• Финансовая нагрузка делится на двоих. Можно купить квартиру побольше и подороже.
• После оформления объекта в собственность оба владельца получают налоговый имущественный вычет.

Но у ипотеки в гражданском браке есть и минусы:

• Если один из созаёмщиков перестанет платить, его обязательства автоматически перейдут к другому. 
• Все просрочки по ипотеке сразу попадут в кредитную историю обоих партнёров. 
• Если у одного из заёмщиков плохая кредитная история, в ипотеке могут отказать.
• В случае смерти одного из партнёров второй не может претендовать на его долю, если это условие не прописано в завещании.

Наличие зарегистрированного брака не обязательно для большинства льготных госпрограмм, если у одного из партнёров есть дети или он соответствует другим условиям:

• Семейная ипотека доступна одиноким родителям одного ребёнка до 7 лет или двоих детей до 18 лет. Дети должны проживать вместе с заёмщиком. Созаёмщик по ипотеке не обязан быть супругом заёмщика, отцом или матерью детей.
• ИТ-ипотека распространяется на сотрудников аккредитованных компаний при соблюдении условий по возрасту, стажу, размеру зарплаты.
• Сельскую ипотеку дают работникам из сферы АПК и социальной сферы на селе.
• Дальневосточная и арктическая ипотека доступна одиноким молодым родителям, неженатым специалистам востребованных профессий, переселенцам из ЛНР и ДНР, участникам СВО.
• Ипотека для новых регионов не накладывает на заёмщиков требований по возрасту, наличию детей и мужа или жены — достаточно желания и возможности купить жильё в недавно присоединённых регионах России.

Большинство условий, касающихся особенностей выплаты кредита для заёмщиков, прописывается в ипотечном договоре. Возможно два варианта:

• Оплата по очереди. Например, в чётные месяцы платит один партнёр, в нечётные — другой.
• Оплата ежемесячно в равных долях, но с разных счетов в банке. 

Только в этих случаях партнёры смогут доказать совместную выплату ипотеки и получить максимальную сумму налогового вычета. Если один из сожителей переводит деньги второму, а тот оплачивает кредит, или переводы идут из общей «кубышки», доказать, сколько вложил каждый из партнёров, будет сложнее.

Квартиры в ещё недостроенном доме оформляют в собственность после сдачи дома в эксплуатацию, до этого момента обоих заёмщиков можно вписать в ДДУ. Если жильё приобрели по договору купли-продажи, собственность регистрируют сразу. Как зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре онлайн, читайте в нашей статье.

В обоих случаях квартиру безопаснее оформить в общую долевую собственность, чтобы в ЕГРН было два владельца. При этом партнёры могут разделить квартиру на равные части или выделить доли в соответствии с тем, кто сколько денег вложил, например 20 на 80. Только в этом случае получится сохранить свою часть собственности при расставании. 

Чтобы выделить доли до выплаты ипотеки, нужно обратиться в банк за согласием, а потом подать документы в Росреестр. Банк может отказать, тогда придётся судиться или ждать закрытия ипотеки. Если для покупки использовали маткапитал, доли детям, а вместе с ними и взрослым, необходимо выделить в течение полугода после покупки, согласие банка при этом не нужно.

При долевой собственности каждый партнёр несёт ответственность за свою часть жилья: 

• платит налоги, 
• вносит коммунальные платежи,
• отвечает за ущерб перед соседями,
• соблюдает санитарные и противопожарные нормы.

При общей долевой собственности другой партнёр не сможет распоряжаться своей долей так, как захочется. Например, нельзя будет никого прописать без согласия второго хозяина, сдать жильё в аренду, заложить его. Решив продать свою долю, партнёр будет обязан сначала предложить её второму владельцу.

Возможна ситуация, что партнёры договорились делить ежемесячные платежи пополам, но затем расстались. Если бы они были в зарегистрированном браке, квартиру и обязательства по ней по закону нужно было разделить между супругами, если иное не прописано в брачном договоре. 

Пока в недвижимости не выделены доли каждому сожителю, единственный способ избежать потери квартиры при расставании — детально прописанный ипотечный договор. Если разрыв отношений произошёл в процессе выплаты ипотеки и до регистрации долевой собственности, для созаёмщиков предусмотрено несколько вариантов:

• Они гасят долг перед банком, затем делят квартиру в равных частях.
• Один из партнёров отказывается от жилья вместе с ипотекой, выходит из кредитного договора и передаёт его другому заёмщику без компенсации.
• Один из супругов прекращает выплаты по договору и требует от второго вернуть ему внесённые ранее платежи. Квартира и ипотека переходят полностью ко второму заёмщику.

Для любых изменений, касающихся условий ипотечного кредита, требуется согласие банка. Например, если у одного из заёмщиков изменились жизненные обстоятельства и уменьшился доход.

Ипотека без брака возможна, но квартира при этом не будет совместно нажитым имуществом, поэтому тут особенно важно договориться об условиях владения и оформить документы:

• Банки выдают ипотеку сожителям, оформляя их как созаёмщиков без требований к наличию брака. Тогда они несут одинаковую ответственность и риски по ипотеке.
• Многие льготные ипотечные программы доступны без регистрации брака, например семейная или ИТ-ипотека, главное — соответствовать другим условиям.
• Пока недвижимость не оформлена в собственность, избежать проблем в будущем можно с помощью подробного ипотечного договора — в него нужно включить пункты, касающиеся ответственности каждого созаёмщика.
• Платить ипотеку нужно либо по очереди, либо ежемесячно с разных счетов, чтобы доказать сумму вложений каждого.
• Оформлять квартиру безопаснее в долевую собственность: так проще разделить имущество при расставании, партнёр не сможет продать, сдать или заложить долю без согласия второго владельца.
• Для выделения долей до полной выплаты ипотеки потребуется согласие банка. Если использован маткапитал, доли зарегистрировать обязаны в течение полугода после покупки.
• Если один из партнёров никак не фигурирует в документах, а только участвует в оплате ипотеки финансово, то при расставании ему не удастся доказать свои вложения и вернуть их.