Квартиру с маткапиталом теперь проще оформить и продать. Рассказываем, что изменилось

В России начал действовать новый закон, упрощающий оформление прав на жильё, приобретённое в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Теперь для этого не потребуется разрешение банка, у которого квартира или дом находятся в залоге. Разобрались, что изменилось и как теперь оформляются права на недвижимость.

Речь идёт о федеральном законе № 195-ФЗ, который вносит изменения в седьмую статью ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и седьмую статью ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Документ был официально опубликован на портале правовой информации 7 июля 2025 года, с этого же дня поправки вступили в силу. Закон вносит следующую важную правку:

Другими словами: теперь жильё можно оформить в общую собственность семьи, выделив всем доли, до погашения ипотеки без согласия банка. Раньше для этого требовалось разрешение кредитной организации, у которой недвижимость находится в залоге.

Кроме того, закон вносит изменения в порядок информирования Соцфондом владельцев сертификата материнского капитала. С 1 января 2026 года Соцфонд будет обязан в месячный срок уведомлять о перечислении средств по выбранному гражданами направлению.

Главная причина — упрощение процесса продажи недвижимости, купленной с использованием материнского капитала. Программа подразумевает, что в таком жилье необходимо выделить доли всем членам семьи. Это касается и ребёнка, после рождения которого выдавался сертификат. Если этого не сделать, органы опеки не разрешат продать квартиру.

Проблема в том, что по действовавшему ранее законодательству выделить доли можно было только после того, как ипотечный кредит погашен, или с разрешения банка, у которого жильё находится в залоге. Теперь квартиру или дом можно оформить в общую собственность без согласования с залогодержателем.

На самом деле — нет. Хотя доли будут выделены, до полной выплаты ипотечного кредита квартира будет оставаться в залоге у банка. Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева пояснила: пока залог не будет погашен, недвижимость остаётся собственностью банка.

В самом законе говорится, что жильё оформляется в общую собственность. Например: мать, которая получила сертификат материнского капитала, оформляет квартиру на себя и своего супруга (они становятся совместными собственниками жилья), а также на детей. Доли между супругами определять не обязательно.

А вот доли на детей в квартире, купленной с помощью материнского капитала, точно должны быть выделены — так государство защищает их права. На долю в недвижимости могут претендовать и дети, родившиеся в семья уже после использования сертификата.

Сертификат на материнский капитал оформляется автоматически при рождении ребёнка, проверить его наличие можно на сайте Соцфонда или на Госуслугах. В 2025 году материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий: не только для покупки жилья, но также для первоначального взноса по ипотеки, досрочного погашения жилищного кредита, строительства или реконструкции дома. Если речь идёт о неипотечной сделке, распорядиться маткапиталом можно только, когда ребёнку исполнится три года.

Для того, чтобы использовать материнский капитал, достаточно подать заявление в Социальный фонд. Бумажная версия сертификата не нужна, заявление можно оформить онлайн. Также потребуется паспорт владельца сертификата и супруга, свидетельства  о браке и рождении детей, договор купли-продажи. Деньги переведут в банк для погашения кредита.

Доли должны быть выделены всем членам семьи в жилье, на покупку которого и пошли средства маткапитала. Размер или соотношение долей не прописаны в законодательстве, это должны определить будущие собственники недвижимости. В основном используются два варианта: равные доли для каждого члена семьи и доли в размере материнского капитала. Первый вариант — самый простой. Достаточно поделить площадь квартиры на количество членов семьи. Во втором варианте нужно считать от суммы материнского капитала.

Выделение долей нужно зарегистрировать в Росреестре, потребуются паспорта родителей, свидетельства о браке и рождении детей, соглашение о выделении долей и основание права собственности.

_{Фото на обложке: Thong Vo / Unsplash}