Квартира в рассрочку: как это работает в 2026 году и о каких рисках предупреждает Центробанк

В 2022–2025 годах в России активно росли продажи квартир в рассрочку — это происходило в связи с заградительными ставками по ипотеке, когда имущественный кредит доступен немногим. Центробанк такая ситуация беспокоит, поэтому в 2026 году вступил в силу закон, регулирующий рынок рассрочек на товары и услуги, и дорабатывается законопроект по рассрочкам на жильё.

Разобрались, как работает рассрочка на квартиру и какие риски нужно учитывать.

Принцип рассрочки заключается в том, что квартиру можно оплачивать частями в течение установленного срока. Главное отличие от ипотеки — при этом способе оплаты обычно не предполагаются проценты, которые выплачиваются банку в случае с жилищным кредитом.

Договор на рассрочку заключается сразу с застройщиком, и чаще всего такая схема работает на первичном рынке — то есть рассрочка оформляется на недвижимость, которая ещё не была в собственности и продаётся впервые. Рассрочка на готовое жильё сейчас практически не встречается.

В договоре при оформлении рассрочки должна быть указана полная сумма, которую нужно заплатить за квартиру, точные условия и срок, суммы, которые уже переданы застройщику. Там же указывается счет, на который будут поступать платежи — эскроу-счет в случае договора долевого участия (ДДУ). Также фиксируются штрафы при просрочке платежей.

Хотя проценты выплачивать не нужно, при рассрочке чаще всего придётся сделать первоначальный взнос — в размере 10-50% от стоимости жилья. Затем платежи нужно вносить равными частями: например, раз в месяц или раз в квартал. График согласовывается с застройщиком и может подразумевать даже всего две выплаты (после заключения договора и перед передачей ключей от квартиры).

Ещё одно отличие рассрочки от ипотеки — срок. В основном рассрочку выплачивают за короткий период, от года до нескольких лет. Это связано с тем, что застройщик хочет продать квартиру, когда дом ещё не достроен, но получить всю сумму от покупателя после ввода дома в эксплуатацию.

Условия рассрочки зависят от застройщика. Некоторые девелоперы могут просить небольшой первоначальный взнос, другие — внушительный. В зависимости от этого разбиваются остальные платежи. Часть компаний ориентируется на покупателей, у которых нет серьёзных сбережений, другие — на тех, кто готов сразу внести крупную сумму, а потом совершать небольшие платежи.

Преимущества покупки квартиры в рассрочку:

• Переплата за проценты либо отсутствует вовсе, так как договор с банком не заключается, либо минимальна — застройщик может начислять проценты на остаток, но из-за короткого срока они не такие большие.
• Цена на квартиру фиксируется при заключении договора и не изменится после завершения строительства.
• Условия можно обсуждать с застройщиком. Девелоперы зачастую готовы пойти на индивидуальные условия для покупателей.
• Проверка покупателя минимальна. Часто застройщики не требуют документы, подтверждающие доход. Плохая кредитная история или высокий уровень закредитованности не помешают взять рассрочку. 
• Быстрое оформление. Застройщик не проводит такую тщательную проверку, как банк. 
• Возможность совместить с ипотекой. Когда ставки снизятся, можно взять кредит в банке, чтобы погасить остаток долга перед застройщиком.

Недостатки:

• Короткий срок выплаты. При этом обычно речь идёт о большой сумме, которую, если на руках нет денег, придётся найти в небольшие сроки.
• Высокие платежи. Чем короче срок и меньше первоначальный взнос, тем они выше. За просрочку платежей предусматриваются штрафы.
• Неопределённость со строительством, так как речь идёт о доме, который ещё не сдан. При проблемах со вводом в эксплуатацию может быть сложно вернуть свои деньги.
• Зачастую застройщики завышают стоимость жилья при продаже в рассрочку. Проценты, которых у рассрочки якобы нет, скрываются в цене квартиры.
• Квартира может до последнего платежа оставаться собственностью застройщика, поэтому её нельзя продать.Если покупатель передумает — сначала придётся выплачивать рассрочку и только потом заниматься продажей недвижимости.
• Риск, что взять ипотеку не получится. Возможно, что к моменту сдачи дома доходы покупателя снизятся и он не сможет взять кредит, чтобы внести большой финальный платёж.
• Договор рассрочки не защищает покупателя так, как ДДУ с ипотекой. В соглашении могут быть скрытые комиссии, неоправданно строгие санкции и большие штрафы, которые порой достигают половины суммы долга. Нужно внимательно изучать документ, задавать вопросы по всем непонятным пунктам.
• Покупатель не может воспользоваться кредитными каникулами или программой господдержки для погашения долга, доступными при ипотеке.

Кажется, что рассрочка на квартиру — удобный способ купить жильё, когда не хочется связываться с банком и переплачивать проценты. Во многом этим объясняется стремительный рост популярности рассрочки.

В 2025 году, когда ставки по ипотеке начали снижаться, доля продаж новостроек за наличные и в рассрочку резко сократилась. Во I половине года она составила 39%, во II половине — всего 20%, показывает отчёт «ДОМ.РФ». 

При этом в июне 2025 года Банк России сообщил, что объем средств в портфеле ДДУ, которые не пришли в банки на счета эскроу, составляет около 1,1 трлн рублей. Большая часть этой суммы — покупка жилья в рассрочку, где люди ещё не внесли платежи. В такой ситуации возникают риски для застройщиков, которые не получили деньги.

Однако больше Центробанк беспокоит, что не все покупатели понимают риски рассрочки. В регуляторе советуют тем, кто собирается оформлять рассрочку, внимательно относиться к своему финансовому положению и своим возможностям. Также в ЦБ напоминают, что застройщики активно «заманивают» людей различными предложениями — например, убеждая, что сейчас достаточно внести часть суммы, а на остаток через несколько лет можно будет взять кредит по более выгодным ставкам. При этом никакой гарантии, что кредит дадут, нет.

О проблемах рассрочки Банк России говорил ещё в феврале 2025 года. Тогда регулятор выделил три главных риска:

• Скрытый рост долговой нагрузки покупателей. В ЦБ отметили, что при рассрочке задолженность перед застройщиком не передаётся в Бюро кредитных историй: «Это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и даже его дефолту при выдаче кредитов».
• Непрозрачность правил продажи объекта.
• Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за низкой наполняемости эскроу-счетов.

Сами застройщики говорят и о «пузыре рассрочек», который растёт вместе с увеличением доли таких сделок. На данный момент рассрочка стала основным драйвером продаж жилья, но механизм не контролируется на достаточном уровне, а некоторые застройщики предлагают покупателям агрессивные схемы.

1 апреля 2026 года начнёт действовать новый закон № 283-ФЗ «О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки». Он ограничивает максимальный срок рассрочки и обязывает операторов передавать данные в БКИ. В документе не упоминается недвижимость или жилые помещения, он направлен на условия продажи мелких товаров и услуг. Но появление этой законодательной инициативы говорит о том, что регулирование механизмов рассрочки затронет в будущем и сделки с жильём, формируя единые подходы к контролю, прозрачности и защите прав участников сделок.

Центробанк уже несколько раз говорил о том, что может ввести регулирование рассрочек на недвижимость. По сообщению члена совета директоров Банка России Михаил Мамуты, в феврале 2026 года дорабатывается законопроект по регулированию рассрочек на жильё. Если его примут, после ввода МКД в эксплуатацию право собственности на квартиру будет сразу переходить покупателю, а у застройщика останется только залоговое право. В договорах рассрочки будет обязательный график платежей и понятные последствия нарушения сроков. Штрафы ограничат 20% от суммы просрочки, а информацию о долговой нагрузке по рассрочке будут передавать в БКИ.

При этом, в отличие от регулятора, вице-премьер Марат Хуснуллин выступает за развитие этого инструмента. В апреле 2025 года он напомнил, что механизм рассрочки предусмотрен законодательством и применяется до ввода дома в эксплуатацию.

Хуснуллин же предложил проработать предоставление рассрочки при покупке уже готового жилья у застройщика и после ввода дома в эксплуатацию — с установлением залога на квартиру. По его мнению, развивать альтернативные механизмы покупки жилья нужно, особенно с учётом высокой ключевой ставки, недоступностью рыночной ипотеки и ограничениями по льготным программам.

Фото на обложке: Sara Shareef / Unsplash