Квартира в надёжных руках: что такое доверительное управление недвижимым имуществом
На первый взгляд может показаться, что сдача жилья в аренду — дело простое и прибыльное. Но собственникам приходится искать приличных жильцов, контролировать оплату, следить за состоянием квартиры, улаживать конфликты с соседями. Все эти задачи можно перепоручить другому человеку или организации. В России эта практика, в основном, встречается на рынке коммерческой недвижимости.
Объясним, что такое доверительное управление квартирой, как его использовать и какие существуют риски для владельцев объектов.
Что собой представляет доверительное управление недвижимостью
Доверительное управление — это комплекс услуг, который предлагают агентства недвижимости и частные риелторы наймодателям. Хозяин квартиры передаёт специалисту часть своих обязанностей по договору аренды. Например, следить за состоянием имущества и ежемесячно забирать плату у жильцов. Из суммы, полученной от квартиросъёмщиков, риелторам достаётся определённая часть в качестве вознаграждения. Как правило, размер составляет 10-25% от арендной платы.
Для доверительного управления недвижимостью заключают договор оказания услуг между владельцем жилья и риелтором (ст.1012 ГК). В документе хозяин квартиры выступает учредителем, а агент — управляющим, если сравнивать с коммерческими объектами. Другими словами, между наймодателем и нанимателем жилья появляется посредник, который выполняет за собственника часть обязанностей.
Управление чужой недвижимостью регламентирует Гражданский кодекс. В главе 53 ГК прописано, что может выступить объектом, какая ответственность управляющего, в чём права и обязанности сторон договора, какой порядок расчётов. В соглашении перечисляют конкретные задачи, которые должен выполнять риелтор или агент. Он должен в определённые сроки представлять хозяину квартиры отчёт о проделанной работе. Такие условия отражают в договоре.
Несмотря на оказание услуг доверительного управления, именно владелец должен платить НДФЛ от сдачи жилья в аренду. Причём налог рассчитывается от полной суммы дохода. То есть неважно, что из арендной платы часть денег идёт на расчёты с посредником. Расходы на коммунальные услуги также не учитывают в качестве льготы.
Когда стоит воспользоваться доверительным управлением
Услуга управления имуществом чаще востребована среди владельцев, которые постоянно проживают в другом регионе или вообще за рубежом. То есть вдали от арендной квартиры. Такие хозяева обычно заказывают у риелтора полный комплекс услуг — от поиска жильцов до получения ежемесячных платежей. Соответственно, вознаграждение за такую работу максимальное — 20-25% от арендной платы.
Целесообразно обращаться к агентству за доверительным управлением собственникам, которые сдают в аренду сразу несколько объектов. Это позволяет освободить хозяина квартир от забот — после заключения договора все вопросы с жильцами и службами находятся в ведении риелтора. Между тем собственник может заниматься своими делами и приезжать на сдаваемые квартиры лишь в исключительных случаях.
Иногда хозяева квартир заказывают услугу по управлению недвижимостью уже после того, как сдали квартиру. То есть они самостоятельно находят жильцов, некоторое время выполняют все обязанности и уже после того, как убедятся в надёжности арендаторов, обращаются к риелтору или агенту. Специалисту остаётся контролировать состояние имущества и принимать оплату.
Как заказать комплекс услуг по управлению квартирой
Если владелец жилья решил сдавать его через доверительного представителя, нужно действовать следующим образом.
- Подобрать надёжного исполнителя (частный риелтор или агентство недвижимости). К выбору претендента стоит подойти ответственно, иначе есть риск столкнуться с мошенничеством. Чтобы этого не произошло, необходимо искать достойного исполнителя по отзывам на тематических форумах, рейтингу или рекомендациям знакомых.
- Обсудить с управляющим все детали услуги. Например, стоит сразу озвучить объём задач, размер вознаграждения, срок действия договора и прочее. Все эти вопросы следует обговорить до заключения соглашения.
- Открыть отдельный счёт для оплаты вознаграждения за оказанную работу. Обычно это одно из обязательных условий договора.
- Подготовить документы для передачи квартиры. Для агента понадобится свежая выписка из ЕГРН и доверенность на управляющего, заверенная нотариусом. Также нужно будет предъявить паспорт при оформлении соглашения.
- Подписать договор на оказание услуг. Документ должен содержать полную информацию об объекте, а также все ранее оговоренные условия по поводу полномочий риелтора, величины комиссии и прочее. К подписанному договору прилагают акт приёма-передачи или опись имущества. В нём отражают полный перечень мебели и техники, которая остаётся квартирантам, а также их состояние. Следует учитывать: все документы необходимо подписать с обеих сторон листа.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре. Это позволит закрепить обязательства и, в случае возможных конфликтных ситуаций, упростит их разрешение.
Когда речь заходит о регистрации договора, некоторые из собственников игнорируют эту процедуру, хотя по закону она обязательна. Однако иногда даже суды не берут такие требования законодательства во внимание. В большинстве случаев решающую роль играют условия договора и нотариально заверенной доверенности.
Регистрация соглашения в Росреестре — формальность, которая упрощает процедуру рассмотрения дела и защищает интересы владельцев квартир, поэтому желательно сделать всё по закону. За регистрацию договора придётся заплатить госпошлину — 2000 рублей.
Особенности договора
Основной документ при управлении чужим имуществом — договор об оказании услуги. В нём должна быть информация из списка ниже.
- Объект сделки. Речь идёт о квартире, которую хозяин передаёт под управление риелтора или агентства. Обязательно указывают полный адрес жилья и основные сведения правоподтверждающего документа: наименование, серия, дата и название ведомства.
- Паспортные данные сторон. В договор необходимо внести основную информацию о собственнике и риелторе-исполнителе.
- Перечень услуг, которые должен выполнять агент. Они должны соответствовать полномочиям, указанным в доверенности.
- Размер комиссионных отчислений управляющему — его гонорар за работу.
- Дата составления и срок действия соглашения. Максимальный период, на который заключают договор оказания услуг по управлению имуществом, составляет 5 лет. Если стороны не против продления сотрудничества, договор считается пролонгированным на аналогичный период.
Доверенность на представление интересов — обязательное требование в сделках, связанных с передачей управления имуществом третьим лицам. В документе должны быть чётко обозначены полномочия риелтора. Например, право сдавать квартиру в аренду, принимать оплату от квартиросъёмщиков и так далее. Чем конкретнее перечислены права управляющего в доверенности, тем безопаснее для сторон. Важный момент: без заверения нотариуса документ считается недействительным.
Преимущества и недостатки доверительного управления
Безусловно, главный плюс управления квартирой через посредника — экономия времени. При помощи такой услуги собственники практически полностью освобождаются от забот, связанных со сдачей жилья в аренду. Если заказать полный комплекс, единственное, что остаётся владельцу — ждать перечисления денег в положенный срок. В результате объект приносит стабильную прибыль при минимальных затратах времени и нервов.
Недостатки у подобного рода сделок также существуют. Основной из них — недополученная прибыль от сдачи жилплощади, так как из дохода часть денег уходит на комиссионное вознаграждение управляющему. При этом подоходным налогом облагается полная сумма платежа от арендатора.
К примеру, человек решил сдать студию в центре города в аренду за 50 тысяч в месяц. Он обратился к частному риелтору за доверительным управлением. По договору комиссионное вознаграждение посреднику составляет 20% от арендной платы. То есть, у собственника останется 40 тысяч рублей ежемесячно — и это без учёта НДФЛ. А налог необходимо рассчитывать от 50 тысяч рублей, для физического лица это будет 13% (сумма налога зависит от статуса налогоплательщика). В итоге, собственник получит на руки 33,5 тысяч рублей.
Ещё одни недостаток: при передаче своей квартиры под контроль собственник рискует быть обманутым. Некоторые из агентов сдают жильё не в долгосрочную аренду, а посуточно. Большая часть дохода от такой деятельности остаётся у недобросовестного специалиста. Вместе с тем срок износа и порчи имущества существенно сокращается. В итоге владелец не только недополучает средства, но и чаще обновляет мебель и технику.
Коротко о главном
Доверительное управление — это комплекс услуг, который предоставляют многие агентства по недвижимости и частные риелторы. Суть заключается в следующем: владелец передаёт третьему лицу право управления своей квартирой. Например, сдавать жильё, контролировать своевременную оплату, следить за состоянием имущества и прочее. За свою работу посредники обычно просят 10-25% от арендной платы. Размер вознаграждения зависит от того, какие именно задачи выполняет управляющий.
Все договорённости между собственником жилья и исполнителем фиксируют в соответствующем договоре. К нему обязательно прилагается доверенность на представление интересов, заверенная нотариусом. Дополнительно стороны оформляют акт приёма-передачи имущества. Сделку по доверительному управлению недвижимостью следует зарегистрировать в Росреестре. Так, хозяин жилья и управляющий минимизируют возможные риски в случае возникновения каких-либо споров.
Фото на обложке: Freepik